玖易汽车(海岱财经丨淄博购房“以旧换新”调查：问的多操作难，效果有限)

记者 张文珂

9月6日，由淄博市房地产开发协会和市房地产经纪与评估协会联合发起“以旧换新”省心购房，全市首批12家房地产开发企业和房地产经纪机构代表签署合作协议。这被当地房地产市场，特别是地产中介誉为“加速存量住房销售成交关键一招”，引发广泛关注。

“新政”落地一周记者调查发现，楼盘来电量、到访量明显增多，有中介称“电话快被打爆”，但这一类似行业倡议的“试水”，对当地楼市的拉动效果并不明显。

被搅动的市场

迎战三年疫情之后的第一个“金九银十”，国内多地“花式”促销卖房。

淄博“以旧换新”的活动掀起了不小的波澜。所谓“以旧换新”，即旧房换新房，通过房地产开发企业和房地产经纪机构联手，由房地产经纪机构与意向客户沟通置换需求，签订房地产经纪服务合同；意向客户选择与房地产经纪机构合作的新房楼盘选定新房。新房楼盘选定后，房地产开发企业、房地产经纪机构和意向客户签订三方协议，并向新房项目交纳新房意向订金；房地产经纪机构对存量住房进行查证、验房、实勘等。最后，意向客户完成新房购买手续。

楼市焦灼的当下，按照上述行动主导方的愿景，这一招数或将加速存量住房销售成交，满足购房者置换需求，进而助推淄博房地产市场有序发展。

消息一出，市场很快给出积极反馈。

9月13日上午，齐鲁晚报·齐鲁壹点向多家房地产经纪机构工作人员询问，均得到了咨询量大幅上升的回答。

身为“以旧换新”活动的参与方之一——山东玖易房地产代理有限公司项目负责人程盛告诉记者，目前，很多客户咨询这一活动，“合作项目海德公园、绿城·春风瑞园、润景湾、盛安美郡等楼盘，都有不少人电话咨询。”

“相比自行出售的业主，此次参与‘以旧换新’的客户，我们中介机构也会拿出更多的资源，开通绿通服务。比如，针对这些房源，优先在自媒体账号上进行推介，再比如，可以找人对房屋进行查验、保洁等服务。”程盛介绍。

与中介机构一样，淄博房地产开发企业也忙碌了起来。

在南益·名士华府项目，记者了解到，咨询“以旧换新”的意向客户确实不少。

该项目方面称，这几天，也陆续有订房的意向，“但因为二手房出售周期过长，目前还没有因该倡议活动成交的房源。”

据悉，目前，南益·名士华府项目可保留的交易周期是60天。

随后，在兔巴哥·海棠悦府项目那里，记者得到了“咨询量不是很大”的回答。该项目称，截至12日，意向签约房源为1组。

同样，金城荣基·柳泉书院项目案场一名人士也表示，他们项目目前仅剩五六十套房源，限于房源楼层等因素，真正到访的并不多。据她了解，他们的合作中介，在销售二手房的过程中会优先推介，给予一些资源扶持。

不过，也有房地产开发企业担忧，通过“以旧换新”活动锁定房源后，不仅会延长成交周期。更可能出现的是，如若在规定时间内意向客户的二手房没有卖出去，还会耽误被锁定的新房出售。

并非首创

事实上，淄博上述“以旧换新”举措并非首创。

有知情人士对记者表示，此次淄博以协会出面发出的“以旧换新”倡议活动，类似前期贝壳在济南推出“焕新购”模式。

“焕新购”是针对有“卖旧换新”的购房者推出的新交易模式，可以帮助购房者提前锁定意向新房，加速旧房售出。

“你可以这样理解，淄博推出的‘以旧换新’，仅仅是购房者可以在交定金之后的二手房出售期间延期交首付，期限根据楼盘不同，大概在1至3个月，如果卖不掉二手房，可以将定金要回。”淄博二手房中介从业者王强（化名）称，现在看，效果肯定会有，但毕竟是市场行为，还得看市场反馈。

记者查阅获悉，在国内其他城市也曾推出过“以旧换新”的活动，今年3月份，深圳一楼盘推出了“以房换房”的活动，以开发商的公寓房换业主的住宅房。不过，这一尝试之后饱受质疑，被认为是开发商花样促销的“噱头”。

9月7日，“南京发布”微信公众号发布了《促进房地产市场发展南京最新举措》，共涉及六项措施，其中一项措施即“卖旧换新”。目前，南京这一政策效果如何，也正在被市场检验。

记者注意到，相比线下交易市场的看似“平静”，淄博这项倡议活动在互联网上引发了较大波澜，诸多自媒体账号相继解读。

对此，淄博一不愿具名的地产研究机构方面称，在淄博市面上所言的“以旧换新”活动，仅仅是为房地产开发公司、房地产经纪机构和意向客户三方搭建了一个桥梁，并没有政府部门介入。

“是我们在调研过程中，了解到房地产销售过程中存在的痛点，并不是大家理解的有兜底政策，这仅仅是一个倡议活动。”相关人员表示。

不过，尽管如此，前述“以旧换新”省心购房活动还是得到了淄博房地产开发企业和房地产经纪机构的积极响应。

数据显示：第一批合作信息已涉及42个楼盘和5家经纪机构。

据了解，相关单位将响应行业倡议，按照客户需求不同，研究制定合理的房屋置换方案，做好房屋置换全流程工作。

贝壳（山东）互联网有限公司副总经理李斌表示：“该活动基于理解购房者当下的需求痛点，从购房者真实需求出发，以‘旧房换新房’这一惠民利民的举措，助力更多购房者对美好生活的追求。”

不过，王强却认为，能否成功“换新”，还得看价格，如果二手房售价不远低于市场价，很难快速出手。

“想尽快卖掉房子，业主就得把心理预期放低，毕竟现在二手房行情摆在面前，指望二手房卖高价，不现实。”程盛给出了相同的观点。

或低于预期

“招数也好，政策也罢，一切还需数据论证、市场检验……”淄博住建部门一名人士表示。

齐鲁晚报·齐鲁壹点了解到，此前推出过类似活动的城市，效果往往不及预期。

“整个楼市低迷的形势并未得到扭转，‘以旧换新’看似新颖，但是各方都不要抱太大期望，但是这样尝试是值得肯定的。”淄博房地产一从业人员给出了这样的判断。

来自中国房地产指数系统百城价格指数显示：8月，淄博新建住宅价格环比下跌0.03%，二手房住宅环比下跌0.28%。

“二手房市场不景气，即便‘以旧换新’，还是会存在二手房卖不掉导致交易无法完成的情况发生。”山东易韬置业顾问有限公司运营总监崔汶彬分析称。

同样，山东明晨置业顾问有限公司董事长张华元也表示，就淄博这一活动来看，系本地行业、协会的倡议行为，缺乏政府部门明确参与，权威性和政策保障不够。

“不过，也不排除因为这次引发社会关注，相关部门会介入引导‘以旧换新’活动。”崔汶彬展望。

对此，张华元也表示，不排除未来存在政府兜底的新房换购政策出台的可能。

事实上，不仅本土房产从业者有如此期待，国内知名房产自媒体账号也对这一活动的后续展开分析。

比如，“子木聊房”表示，如若真像坊间流传，考虑政府兜底旧房子，才是将房屋流动起来，真正加速地方经济回暖的最佳办法。

无论采取哪种方法，如果是政府层面兜底旧房，那就相当于搭建了一个定向的流通市场，把原先分散的不具备流通性的房屋，拆分整合成有流通价值的资产。

“房子流动性起来，土地、建材、家具、家电、装修等行业也会在流动中加速回暖。”张华元称。

此外，放眼房地产市场，除淄博市场推出前述倡议活动，省内的济南、青岛两市已在政策层面取消限购，并优化住房上市交易年限。

这当然利好当下的购房者，加上9月25日，满足条件的存量首套住房贷款利率即将下调，届时房地产市场还会出现哪些变化，市场终会给出答案。

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