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周末地产板块很热闹，一方面是地产的利好政策刷屏；另一方面就是继李蓓之后，万科集团创始人兼董事会名誉主席、万科公益基金会理事长王石公开力挺房地产。

2023年亚布力论坛第九届创新年会6月17日-18日在山西太原召开。万科集团创始人兼董事会名誉主席、万科公益基金会理事长王石在会上分享了关于房地产转型的看法。地产妹给大家总结了3个主要的问题和观点：

问题一：房地产没有市场了？王石：当然不是

“中国的房地产市场住宅居住占了主要的比重，所以在对人居住要求满足的情况下，房地产高速增长、高速发展的时代将要结束，或者实际上已经结束。结束之后，是不是房地产就没有市场了？当然不是。

我们参照日本的大和房屋，该公司曾经是日本三大住宅开发商之一，30年前它的主要收入75%是来源于买地、建房、卖房、经营，酒店、商场出租等其他服务收入不超过25%。30年过去了，服务收入现在已经占到了大和收入的76%，而买地盖房、建房、销售才占到24%。”

问题二：2018年万科提出“活下去 ”的口号？王石：实际上是三句话

“实际上我们当时是三句话：第一句话叫‘活下去’，第二句话叫‘活得久’，第三句话是‘活得好’。我们的目的是活得好，但是活都活不下去了就不存在活得好了。活下去还得活得久，不能活得昙花一现，这就是为什么2018年万科提出这样一个口号。”

问题三：万科如何转型发展模式？王石：继续做房地产，但更多地考虑如何进行建筑上的经营

“房地产调整后，不是说做其他行业去，而是还要做房地产，但更多的是如何进行建筑上的经营，这是万科考虑的。”王石举例，比如与房地产相关的仓储和物流行业。目前，世界最大仓储物流公司普洛斯的最大股东是万科。此外，万科还购买了泰国的冷链公司。“现在在中国的仓储物流行业，万科绝对排在第一位”。

毋庸置疑的是，房地产问题是当前社会关注的焦点。作为A股房企龙头之一——万科集团的创始人，谈房地产问题，王石极具话语权。自2022年至今，地产板块经历了两轮深度调整，部分房企因资金链断裂爆雷而导致出清，外界全盘否定地产价值的声音不在少数。在政策持续宽松预期的当下，王石的发言给看好房地产市场的投资者注入了一针加强剂。

从行情来看，A股房地产止跌反弹迹象明显，这也给看好房地产的投资者带来正反馈。以中证800地产指数为例，截至上周五（6月16日）该指数较近9年新低点已上涨6.87%。资金近期也加快了布局热门ETF的步伐，以地产ETF（159707）为例，该ETF连续2日获千万资金净流入！6月15日资金净流入3918万元，6月16日资金净流入1506万元，近2日合计净流入5424万元！

截至6月16日，地产ETF（159707）份额近2日提升超20%，总份额骤升至3.85亿份，创上市新高！

王石所说的，万科的转型发展模式，正好契合了高层会议提出的“房地产新发展模式”。对于房地产的新发展模式，多机构建议关注优秀的头部房企。

中信建投(行情601066,诊股)指出，在城市聚焦方面，央国企在核心城市优势明显，强投资+强销售推动竞争优势持续扩大；在存量运营方面，央国企手握大量优质资产同时具备长足经验；在轻资产化方面，央国企的品牌优势和信用优势凸显。我们看好头部央国企和优质民企重塑中国特色房地产行业估值体系。

平安证券认为，未来轻重并举、精细化运营、向管理要效益或为房企经营模式转型重要方向，同时住房及土地制度变革为模式平稳过渡重要基础，完善的住房租赁金融政策体系，为向新发展模式平稳过渡重要保障。投资建议方面，建议关注在土储及融资占优、积极转变发展模式的强信用房企。

就聚焦头部房企而言，建议特别关注地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，集中汇集市场头部房企，该指数6月12日迎来2023年第一次调样生效，此次调仓后，前十大成份股权重超8成，“保万招金”权重占比超5成，高度聚焦头部地产企业，契合龙头强者恒强产业周期趋势！

同时，中证800地产指数成份股国企央企含量高，同时享受“中特估”概念加持。

地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。

风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。