优化布局 坚定长远发展 蛇口+前海招商取得新进展

2022年中国经济深度调整后，宏观经济形势明朗，房地产市场逐步进入新的发展周期。在政策频出的大背景下，多家房企纷纷行动，推出再融资、并购重组方案。继2022年12月通过招商蛇口(行情001979，深交所)收购方案后，今日再次披露正式收购及配套融资方案。

据了解，本次交易的标的资产为南油集团24%股权和深圳前海实业2.89%股权，核心资产为其对应的前海自贸投资约6.83%股权。前海自贸投资是深圳前海地区重要的土地持有人、开发建设和投资运营主体。拥有深圳前海妈湾约80.62万平方米土地，规划建筑面积约455万平方米。近年来，妈湾地区的建设如火如荼，包括岭西一期和二期、尚领大厦和锦尚大厦等住宅和公寓项目。此外，前海产业集中度日益增强。如前海深港商贸物流小镇等项目，吸引了香港贸易、航运、物流、供应链、商业零售企业入驻。

在近期业内披露的多起并购案例中，招商蛇口动作频频。过去一年，先后与凯撒、招商平安资产管理、深圳半岛城邦地产、R&F地产等签署战略合作协议。并在存量资产运营、城市更新等多个领域开始了长期布局。业内人士指出，核心优质资产一直是房企争夺的焦点。近年来，招商局蛇口保持战略定力，投资重点持续增加。2022年，“强心30城”和“深耕610城”投资占比超过90%，在上海、深圳等地相继获得多块优质土地。此次重组有助于招商局蛇口顺利布局前海核心资产。同时，招商局蛇口在深圳的区域优势也将通过企业的反复布局动作得到进一步巩固。

得益于区域聚焦、城市深耕的战略，招商蛇口的销售具有较强的韧性，在百强房企中位居前列。2022年全年销售金额近3000亿元，行业排名提升至第六，业务发展主赛道持续强劲。

看好行业发展前景，坚定布局优质资产

具体来看，本次资产重组中，深投控股将向其持有的深圳南油集团24%股权出资67.64亿元，战略投资招商蛇口；招商局集团将以21.64亿元的价格持有深圳招商前海实业2.89%的股权，增持招商局蛇口。深投控和招商局集团在本次重组中获得的股份锁定期为36个月。可见，在帮助招商蛇口整合前海资源的同时，也对招商蛇口的中长期发展和价值实现充满信心。

本次交易中，招商局蛇口还拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名特定投资者募集配套资金，募集资金金额不超过85亿元，其中42亿元用于补充流动资金和偿还债务，43亿元用于现有项目建设。值得注意的是，招商投资发展承诺认购不超过20亿元的配套资金。业内人士认为，这体现了招商局集团对前海资产的认可，表明了对招商局蛇口长远发展的信心。

2021年以来，党中央、国务院不断完善前海地区定位。目前，前海地区已成为深港、粤港澳协同发展的重要轴线

据悉，招商局集团和深圳投控公司的资源注入，将有助于招商局蛇口进一步提升发展质量。在前海地区新的发展形势下，招商蛇口将加快前海的开发建设，价值实现和发展前景看好，有利于公司中长期发展。在前海地区持续利好的情况下，本次并购体现了招商局蛇口对加快前海地区发展的信心。若并购成功，不仅有利于招商局蛇口丰富开发业务资源储备，也有利于进一步提升企业资产运营业务质量，促进企业可持续发展。

优化业务布局，聚焦高质量发展

众所周知，核心优质资产一直是各行各业争夺的焦点。随着行业风险的逐步出清，2022年底以来，楼市利好政策加速落地，加上《改善优质房企资产负债表方案》的发布，行业头部效应越来越明显，优质房企的市场价值在当前经济环境下更加凸显。

2023年1月10日，中国人民银行、银监会联合召开各大银行信贷工作座谈会，指出要有效防范和化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，重点关注主业突出、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企， 并开展“资产激活”、“债务延续”、“股权补充”、“预期提升”四大行动，全面提升优质房企经营水平。

具体来说，“资产盘活”包括通过保教楼专项贷款、并购等方式盘活存量资产；“债务延续”包括支持信用增级和债券发行、银行授信、债务展期等。“股权补充”即通过股权融资补充权益资本；“预期提升”就是增强金融机构和购房者对房企和市场的信心。

中指院指出，在“房住不炒”的大背景下，新政的出台给系统重要性优质房企带来了利好，在资产盘活和融资方面将获得更大的支持。通过发行股份购买优质资产，在不增加杠杆的情况下，增强企业后期拿地能力，也提振行业整体信心和预期。资料显示，在现有大型国有企业中，招商蛇口的资产负债率和净负债率相对稳定，尤其是净负债率在50%以下，资产负债表得到了进一步优化和发展。

行业回归良性发展市场，聚焦优质企业

从长期趋势来看，2022年新房销售的急剧下滑反映了行业供需双方的深刻变化。一方面，新房需求中枢处于长期下行区间，不支持短期快速反弹。另一方面，本轮供给侧杠杆风险快速出清，市场主体系统性回归理性。

2月2日，CICC研究发布《北部都会区发展策略》认为，2023年房地产行业基本面将呈现“慢筑底、慢复苏”的趋势，商品房销售将经历一个缓慢逐步复苏的过程。行业短期供给侧政策以“三支箭”为抓手，资产负债权益多管齐下，有助于改善优质企业资产负债表，化解受困房企风险，也有望带动企业和居民预期反转修复。

目前，企业差异化发展的逻辑已经进入循环实现阶段。2022年，信用强、优质房企在销售增速、拿地强度、融资规模、利润表现等方面均领先行业，出现稳表ex的良性循环