双边收费，房产中介江湖的底线管理

双边收费，房产中介江湖的底线管理

观点网 2022年，张杰谢娜被曝上海买6000万豪宅“跳单”。彼时消息称，中介曾于2019年6月21日和22日两次为二人带看房源，但张杰谢娜以不喜欢为由不再购买。之后，该名中介发现二人私下联系并购买了该房源，以此避开大额中介费。

今年4月，跳单事件一审结果公布，法院认定谢娜、张杰购房不存在“跳单”行为。

但由该事件引申出来的相关讨论仍在持续--中介费“跳单”如何界定？中介收费是否过高？

5月8日，住建部、市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，消息一出，不少声音认为房产经纪行业将迎来新挑战和大洗牌，从历史情况来看并不止于此。

“双边”趋势

新发布的《意见》从十个方面明确监管措施，其中关于“合理确定经纪服务收费”部分的关注颇多。

《意见》提到：房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

围绕该条内容，有部分观点认为，房产经纪行业将被打压。

事实上，房地产经纪对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。在房地产存量市场下，房地产经纪工作是促进市场流动的中间环节，对于交易本身和买卖双方也能发挥到保障作用。

早在去年，市场就有传言，将取消房产中介，核心也是对“中介费”的诟病。

合硕机构首席分析师郭毅指出，针对经纪服务收费，《意见》明确由交易各方协商确定，在此基础上，鼓励按房产成交价格分档定价，引导交易双方共担服务费用。此举将定价权交还给市场，服务费用分段公示，让交易双方可以“按需索骥”，有利促进大型品牌经纪公司提供更高品质、更具特色的经纪服务，为行业的高质量发展提供助力。

从市场经验来看，由交易双方共担服务费用的“双边收费”，也将成为未来趋势。

房地产经纪服务行业在我国已经有二十多年的发展历史，但在过去阶段，房屋中介费的收取并没有成文规定。

据公开信息，我国在1978年才有了商品房的概念，关于房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文）。

该文件对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。

2003年，上海统一中介收费标准，开始执行《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》，规定经纪机构在提供基本服务内容，办理完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取买卖中介经纪服务费。

2014年，国家发改委、住建部发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，明确房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。

但同时，既往的市场佣金率以行业惯例的的形式沿袭了下来，北京、上海的费率区间在2%-3%。

市场在规范中实现有序发展，存量时代下，过往的“自由”亟需得到合理约束。

健康发展

通常而言，二手房交易的主要流程包括带看、签约、过户、缴纳税费等，从事房产经纪服务的中介机构促成买卖双方的交易，并收取一定比例“中介费”。

过往，该笔费用通常由买方承担，而在存量市场下，买方占据市场优势地位。新形势下，“双边收费”的调整也有可能带来新的市场景象。

另一方面，无论二手房交易还是住房租赁交易，双边收佣之下，交易也更公开透明。《意见》指出，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。

郭毅表示：“最终落地的政策，没有对费率进行直接管制，对于中介这种复杂行业的处理提供了新思路，兼顾健康发展与底线管理。”

与此同时，国内此前已有部分地区实行双边收费。公开信息显示，成都、大连等重点城市采取双边收费的历史较长，上海、广州、深圳、重庆、苏州等城市则于近年开始双边收费。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，除了出台政策和标准以规范市场秩序以外，政府端更重要的是整合系统平台。阳光是最好的消毒剂，让信息暴露在阳光下。

新发布的《意见》同时指出，市、县住房和城乡建设部门要建立健全房屋交易管理服务平台，加强对交易房源、房地产经纪机构及从业人员的管理。房地产经纪机构发布的房源信息，应当通过平台进行核验。

“服务环节和内容清晰明了，行业监管体系发挥效力，经纪行业竞争就是健康的，费率自然也会随行就市，无需通过政策来降低，行业得到认可而市场也会迈向均衡。”李宇嘉表示。

值得注意的是，此前，自然资源部部长宣布，经过10年不懈努力，我国全面实现不动产统一登记，不动产统一登记制度体系基本成型。或许，不动产的统一登记管理也将为房屋交易管理提供更充分的信息和依据。