杭州卖地收入1815亿元同比下降三成

在杭州，除了国企在土地市场表现积极，杭州本地房企更是全面。2022年杭州本地民营房企拿地数量约占一半。

中国住房报记者付珊珊上海报道

“杭州的土地市场正在回归理性。”9月15日，随着杭州今年第三批集中供地结束，杭州全年土地出让也尘埃落定。

杭州作为土地收入TOP2的城市，财政对土地的依赖度长期位居前列。2021年，集中供地政策实施的第一年，杭州供地175宗，最终成交139宗。全年土地收入2703亿元，土地供应和成交规模创历史新高。当年杭州的财政对土地的依存度也超过了140%，位居全国第一。

2022年，杭州无论是土地供应规模还是成交规模都出现了明显的下降。全年共推出124宗地块，最终123宗地块成功成交，仅一宗地块流拍。从土地收入来看，杭州第一批集中供地826.8亿元，第二批557.21亿元，第三批430.6亿元。全年三批供地土地收入合计约1815亿元。

相比之下，杭州2022年土地供应的土地总收入同比下降30%。

在中指院浙江分院常务副总经理高看来，与去年相比，今年杭州整个拿地市场有一个明显的趋势：市场回归理性，房企拿地更理性，政府拿地更有针对性和精细化。三批拿地有一定的方向和特点，也迎合了部分房企的拿地需求。

整体溢价率降低，地块利润提升。

2021年是杭州实行集中供地政策的第一年。杭州第一批集中供地后，滨江集团(股市：002244)董事长齐金星在回答投资者提问时表示，这些地块的净利润为1%~2%，一时间舆论哗然。

并且在去年第一批集中供地后，杭州土地市场后遗症显现，“退地”事件和合作纠纷不断。最根本的原因是利润空间有限，很多地块拿地后直接面临亏损。

为了解决这个问题，杭州在后来的两批集中供地中继续探索调整。经过一年的适应期，2022年，杭州土地市场出让规则已经比较成熟完善，三批土地供应规则基本没有变化。

相比去年第一批集中供地获得的地块利润，今年第一批集中供地结束后，滨江集团董事长齐金星在与投资者沟通时也透露了这一批地块的利润。“根据投资部的计算，收益率不一，平均在8%左右。”这意味着滨江集团今年拿的第一批地块利润水平明显好于去年。

滨江集团只是一个缩影。总的来说，在今年杭州的土地供应规则下，地块的利润空间有所提升。

“房企利润率边际提升也是今年杭州土地出让过程中的一大趋势。”在高中生看来，今年的三批集中供地，政府给房企预留的利润空间好于去年，意味着未来房企拿的这些地块利润表现将进一步提升。

土地溢价率也是反映上述现象的重要指标。2021年，杭州三批集中供地土地成交平均溢价率为18.1%，同比下降5%；2022年，据《中国房地产报》记者粗略计算，杭州三批集中供地土地成交平均溢价率不足8%，进一步

“从企业拿地格局来看，去年第一批供地时民营企业较为积极，但今年基本以央企、国企和地方优质民营企业为主，中小民营企业拿地意愿明显低于去年。”杭州当地一家房企观察到。

在当前背景下，民营房企普遍面临现金流危机，所以为了降低开支，民营房企普遍暂停拿地，公开市场以资金实力雄厚的国企为主。不仅是杭州，全国各大城市的土地市场也是如此。

但在杭州，除了国企在土地市场表现积极，杭州本地房企更是全面。据《中国房地产报》记者粗略统计，2022年，杭州成功成交的123宗地块中，绝大部分被杭州本土房企拿走。除了城投企业，杭州本地的民营房企拿了一半左右的地，这是杭州土地市场和其他城市最大的区别。

一位房地产业内人士表示，杭州的土地拍卖就像是当地房企的推介会。在此之前，外界对很多出现在土地拍卖市场的杭州本土房企并不熟悉，甚至有些名字是第一次听说。正是因为杭州集中供地，让很多本土房企的名字进入了业内视线。比如在今年第一批集中供地中，我们斩获了人人地产、众安地产等5宗地块，在第三批集中供地中，何坤、赞、中豪等不为外界所熟知的本土房企。

这些杭州本土房企的逻辑也很清晰。由于本地房企更熟悉杭州市场，所以选地更有针对性，要看本地优势。这些房企在某个板块积累了自己的口碑。此外，与全国房地产企业相比，杭州本地的这些房地产企业不会去拓展张之路，所以资金压力相对较小。

在这些本土房企中，表现最为突出的是滨江集团。

滨江集团今年三批集中供地共斥资478亿元收购26宗地块，其中前两批11宗、12宗。在昨天结束的第三批供地中，虽然滨江集团只拿下三块地，但由于很多房企喜欢与滨江集团合作开发项目，预计滨江在市场上建设的项目数量将多于公开拿地的数量。

此外，绿城集团还在全年三批土地供应中斩获10宗地块，耗资约266亿元。

虽然今年地方民企在拿地方面的表现可圈可点，但高中生认为，央企国企的趋势短期内还会继续，因为民企的风险还没有明确。