楼市调查 - 二手房调整 广州新塘供应大户跌价背后

楼市调查 | 二手房调整 广州新塘供应大户跌价背后

观点网 这段时间，广州增城新塘的存量卖家们，可能会有些郁闷。

一个残酷的事实是，该板块二手房价格正持续下行中。自2021年那昙花一现的高峰后，虽然目前疫情防控政策已放开，但在传统意义上的旺季五一黄金周，楼市还未转暖。

来自贝壳找房的资料显示，当地具代表性的楼盘，如碧桂园凤凰城凤馨苑目前挂牌均价约18844元/平方米，较年初跌去1.57%；敏捷锦绣天伦目前挂牌均价约19719元/平方米，较年初下跌2.48%。

但如果按照参考均价观察（该数据以项目过去两年有效挂牌和成交记录综合计算得到），这两个楼盘的数据仅为每平方米16283元、16791元，偏离值较大。

“目前整个环境是房多客少。”有业内人士告诉观点新媒体，今年广州楼市经历了短暂的火热后，目前正缓慢降温，市场整体以观望为主。但另一方面，挂牌二手房数量却在持续增加。

“换句话说，属于买方市场。”新塘的情况只是市场大趋势下的一个缩影。供大于求，价格呈现下跌趋势，“不说买家，如果我是卖家，可能也会再观望一下”， 该人士称。这代表了部分人的想法。

新塘情况

新塘镇地处广州增城区最西南部，西与黄埔区相连。其辖区总面积约86.32平方公里，下辖33个村民委员会，20个社区居民委员会，常住总人口约65万人。这里以牛仔服装、摩托车及零配件、家具、食品、家电、制品业为强势产业，经济较为发达，被认为是全国百强镇之一。

资料显示，新塘镇过去一段时间在整体规划方面，曾得到相当程度的重视。它被规划为粤港澳大湾区交通综合枢纽，多条高铁、地铁线路在此交汇。富士康610亿元投资工厂、凯达尔TOD等项目宣告落地，亦吸引了众多投资者的目光。

2017年前后，是新塘板块楼市热潮的起点，在当年3月的一场土拍中，一幅住宅用地被拍出将近2.4万元/平方米土地价。价格充满想象空间，之后几年，新塘成为广州土地出让最积极，以及一手住宅推售落成量最多的地区之一，自然售价也水涨船高。

“那几年二手价格都在升，经常出现业主反价的情况。”有中介介绍，新塘的主要优势是靠近市区，交通较为便捷，同时由于属于增城区并不在限购政策的控制范围内，“房价就算再涨，也低于中心各区水平”，所以成为很多刚需或刚改客户的选择。

情况在2020年开始发生变化，疫情的袭来令市场持续降温。例如前身为2017年10亿元成交司法竞拍地块的增城创基天璟项目，拿地楼面地价高达2.5万元/平方米。但据报道，到2022年中旬其售价已跌到约每平方米1.3万元。

到2021年上半年楼市一度恢复活跃，“但自下半年开始，增城的楼价就一直处在向下调节的过程中”。 一手楼市不容乐观，二手房自不用说。

尤其考虑到增城一直是广州一手楼市的供应大户，而新塘又是热门板块之一。2022年9月末数据，新塘以7330套货量成为全广州新房库存套数最多的板块。而同一时间，二手挂牌房源亦同样有超过7300套之多。

贝壳找房数据，到最新2023年5月11日，其房源数量更达到8183套。该数字超过荔湾、黄埔、从化、南沙全区，也超过增城套15591挂牌数量的5成。

二手房市场

摘取新塘板块几个具代表性项目的情况：

碧桂园凤凰城是新塘当地最大，也是广州最大的楼盘之一，拥有22个苑区，其中又以凤馨苑最为抢手。这个项目目前有332套在售房源，最新挂牌均价在18844元/平方米，较2022年6月下跌6.9%。

按照更具体的历史成交数据，凤凰城凤馨苑3月份成交均价在1.5-1.6万元/平方米之间，而在2021年年中，相同户型的价格可以去到每平方米2万元，甚至2.1万元。

敏捷锦绣天伦是新塘的又一个标杆性楼盘。根据公开数据，该项目目前有423套在售房源，最新挂牌均价在19719元/平方米，较2022年6月下跌6.6%。

按照历史成交数据，锦绣天伦3月份成交均价在1.6万元/平方米，而在2021年年中，相同户型的价格可以在1.9万元左右，部分个案能到2.2万元。

另一个大盘广州海伦堡则有382套在售房源，最新挂牌均价在18695元/平方米，较2022年6月下跌8.3%。

按照历史成交数据，广州海伦堡3月份成交均价在1.55-1.65万元/平方米之间，而在2021年年中，大户型的价格在1.8万元左右，小户型则能到2.1万元每平方米。

不过，新塘的情况只是市场大趋势下的一个缩影。

今年“五一”全国出游人数盛况空前，五天假期内广州共接待游客1058万人次，同比增长近54%；实现文旅消费总收入近104亿元，同比增长近58%。

但相比旅游、娱乐产业一派勃勃生机，广州楼市却并未迎来“黄金周”。

广州整个市场新增带客人数自去年12月防控政策放松后，便开始爆发，3月份到达顶峰后有所回落。

成交方面，在3月份短暂的火热后，据中原集团数据显示，广州4月份一手网签7828套，环比下降24%，相比3月有明显降温。而二手房成交量（自助网签+中介网签）则有10500套，相比于3月份的12260套，环比下跌了14.36%。网签价格环比下跌了3.18%。

但由于前期积累的市场信心，二手房数量仍居高不下。据公开资料，2022年年初至2023年4月，广州二手房挂牌量持续快速增长，一年之内从10万套出头增长至14万套。

按照链家提供的数据，截至5月11日，全广州二手房挂牌数量轻微下降到132495套，而贝壳找房则显示有132242套。

“购买力在第一季度已有比较充足的消化。”有业内人士分析，目前买卖双方对后市看法偏谨慎，市场或进入冷静期。

更重要的是，过去传统的淡旺季观点或许已经不适配如今的经济环境，未来一段时间房地产市场会如何发展，还不明朗。最明显的一点是，近来人们感受到的楼市热度，似乎总是忽高忽低。

但值得注意的是，公开资料显示，2022年全年增城以15222套一手成交继续成为广州成交量最大的区域。

持续的大量供应，令二手市场竞争异常激烈，价格调整或将持续。