如何解决疫情防控时频发的租赁纠纷？

原标题：疫情防控中租赁纠纷频发。如何解决它们？

“自1月20日起，商铺和房屋每月需缴纳6万元租金。我天天要求房东减租，他们从来不同意。”远在武汉的赵刚(化名)告诉新京报记者。

连日来，新京报记者了解到，新冠肺炎疫情防控期间，房租纠纷频发。除了上面提到的商铺租金纠纷，最常见的是租客因为无法回到租住的房屋，要求房东减租或者解除合同；此外，部分企业租户因临时管控无法进入租赁的写字楼或小区，无法使用租赁的房屋，也容易引发相关纠纷。

疫情可以作为减租或解除租赁合同的理由吗？和赵刚有类似烦恼的人不在少数。对此，新京报记者进行了多方采访，澄清相关问题，以帮助租客和房东更好地维权和化解矛盾。

案例1:

不能还，一个月还得交6万。

赵刚是武汉人，在北京开了一家商店，由于新冠肺炎疫情，他遇到了租金问题。

“和往年一样，我们一家人春节前回武汉老家准备过年，没想到因为疫情防控封城，至今没能回北京。”赵刚告诉记者，“两个月过去了，我在北京租的店铺都关门了。全家租的房子也是空置的，月租6万。我们天天要求房东减租，让房东着急。”

对此，新京报记者联系了赵刚两家商铺和家庭住房的房东，他们均表示无奈。店铺的房东刘明(化名)说，“我是在全家人的帮助下买下这个店铺的。从交房日开始，这家店的价格就一直在跌，我每个月还靠这些租金来还亲戚朋友的贷款。”

另一名房东梁科(化名)告诉新京报记者，他已经把房子换了，他仍然通过每月把房子租给赵刚来支付房贷。降低赵刚的房租意味着他不得不借更多的钱来支付抵押贷款。“如果赵刚不能接受这一点，那么只能终止合同。”

据了解，赵刚和两位房东仍处于僵持状态，尚未达成解决方案。

案例二：

如果无法使用租约，解除合同，房东会退还押金和部分租金。

2月24日，王女士向北京通州法院网上立案平台提交了起诉材料。

王女士称，2019年12月底，她与房东李女士签订了为期一年的租赁合同，租房用于客户接待和洽谈。然而，合同执行仅一个月，新冠肺炎疫情爆发，小区关闭，无法再接待客户。双方协商解除合同未果，故诉至法院解除合同并退还定金、剩余租金及电费共计7000余元。

据立案庭法官梁介绍，在充分了解情况后，他与原告王女士取得了联系，希望通过调解解决。

“一开始她不愿意调解，坚持认为新冠肺炎疫情属于不可抗力，有权要求解除合同。”梁介绍，他分析了当前疫情防控形势、法律性质和后果，并向王女士介绍了诉讼流程和法律风险。王女士表示愿意承担部分损失，同意诉前调解。

最终，双方达成谅解，房东李女士同意解除合同，并退还王女士押金及剩余租金4000余元。双方相互配合办理了涉案房屋的交接事宜，涉案纠纷最终得到圆满解决。

说明：疫情是不可抗力吗？可以单方面解除合同吗？

在上述两个案例中，最受关注的焦点是新冠肺炎疫情是否属于房屋租赁的“不可抗力”。第二，能否终止t

那么，是否可以因不可抗力单方解除租赁合同呢？

张小丽认为，关键取决于“不可抗力”是否导致无法实现“合同目的”。因不可抗力不能履行合同的，可以要求解除合同；如果疫情的影响尚未达到“合同目的”无法实现的程度，疫情结束后租赁合同可以继续履行，那么“合同目的”是可以实现的，承租人无权以不可抗力为由请求解除合同。但如因不可抗力不能如期全面履行合同，承租人可根据受疫情影响的实际情况，要求减收或免收租金。

事实上，由于近期此类纠纷增多，北京市二中院就新冠肺炎疫情对房屋租赁合同履行的影响及审判工作的思路作出了判决。二中院表示，应结合具体案件当事人的意见以及疫情防控对房屋租赁合同履行的影响来确定责任的负担。例如，在疫情只是对承租人的营业收入造成不利影响，但不一定导致“合同目的”落空的情况下，承租人提出的解除合同的诉讼请求很难得到法院支持。

北京长安律师事务所律师赵静建议，房屋租赁合同一方因疫情、防控措施等原因无法履行合同的，首先应及时告知对方，最大限度减少损失；第二步，根据公平、自愿、诚信的原则，优先通过协商变更合同条款或签订补充协议，积极减少和解决纠纷；如果第三步协商不成，建议承租人提前支付租金，防止不必要的违约责任，并注意固定和保留证据，必要时可通过诉讼解决。

新京报记者张剑

责任编辑：赵慧芳