深圳楼市新趋势

深圳楼市新趋势

深圳楼市新格局诞生。

近日，深圳10个区集中发布2021—2035年国土空间分区规划草案。

各区文本中，针对居住空间的规划，几乎都以增加供给、优化供给结构、提升居住品质作为核心。

其中宝安区的结构最明确，光明区的供应目标量最明确，而福田区、南山区、龙华区新增供应则暂时还没有明确具体数字。

作为深圳用地规划的重要草案，将决定的是深圳未来10年用地建设的计划和方向。

当中也包含对居住用地的及房地产体系建设的深度谋筹。

基本上每个区都对应一个功能目标：

福田区是超级湾芯，首善福田；

南山区是具有全球影响力的创新创业创意之都的典范区；

宝安区是深圳“向湾发展”的前沿地；

光明区是世界一流科学城和区域性功能中心；

罗湖区是湾区枢纽，万象罗湖；

龙华区是数字龙华、都市核心；

龙岗区是湾区智汇，创新龙岗；

坪山区是创新坪山 · 未来之城；

盐田区是宜居宜业宜游典范城区；

大鹏区是山海大鹏，绿色典范。

针对住房供应结构，福田区并没有特别强调。

但从打造“住有宜居”典范城区目标来看，福田未来住宅用地供应会集中在“三大新引擎”发展极核的地方。

这就意味着，未来如果有用地调整也只能往河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈这三个区域身上调整。

（福田国土空间开发格局规划图）

在居住空间规划这块，南山区虽然没有提到明确的数字目标，中心目标想以“增供给、优结构、提品质”为主。

但从南山区的国土空间二级规划分区图来看，全区中的居住生活区占比几乎过半。

（南山区国土空间二级规划分区图）

而近期南山更是罕见地对前海和深超总片区进行了用地调规，总共调整出16块二类居住用地，突破近10年深超总和前海的商业服务用地格局。

结合规划草案中提到的“在就业集中区及其附近增加住房供给，改善职住平衡。”，自然就不难理解为何要在未来产业集中高地的前海和深超总增加住宅供应了。

同时也足以见，南山区的居住用地依然存在很大的弹性空间。

关于住房的规划，宝安区提到，除了加大居住用地供应，大力保障高品质住房供应外，将会调整住房供应结构，按照4:6的比例保障商品住房和公共住房的供应。

目标是到2035年居住建筑建成量达到17800万平方米，人均居住面积达到40平/人。

若按100平/套居住空间估算，到2035年宝安区居住建筑套数可达178万套，那么四成的商品房供应预估能达到71.2万套。

未来还会有13个重点产业区，其中会展海洋城和宝安中心区都定位作了综合性创新区。

换句话说，会展海洋城放在了与宝中片区的同等发展位置。

（宝安区科技创新空间规划图）

住房供应结构光明区虽然也没有做特别强调，但重点指出到2035年全区居住建筑面积不少于5100万平方米，并特别强调公共住房用地会优先保障。

若按100平/套居住空间粗略估算，光明全区到2035年预计能诞生51万套各类住房。

根据罗湖区的国土空间分区规划草案显示，罗湖建设用地37.68平方公里。

到2035年，居住用地占建设用地比例达到30%，换句话说，居住用地将会达到1130.4万平方米。

而新增居住建筑不低于420 万平方米，若以100平/套居住空间换算，新增居住用房供应可达到4.2万套。

其中，规划草案还提到，新增供应住房中保障性住房的套数占比不小于60%，那么 保障性 住房新增供应预估可达到2.52万套，则商品住房供应可达到1.68万套。

相比前面几个区，龙华区的国土空间规划，针对住房部分，则重点提到“构建多元住房供应体系”。

结合正文的“立多主体供给、多渠道保障、租购并举”，换句话说，未来龙华是商品房+保障性商品房+保障性租赁住房组合的市场特征会非常明显。

龙岗区强调的是产城融合，到2035年新增居住建筑量不低于3940万平方米，若以100平/套的住房空间估算，大约能供应39.4万套居住用房。

盐田区的定位是宜居宜业宜游典范城区，未来会增加不少于1300万平方米的居住类建筑面积，假设按100平/套住房面积测算，预估能供应超过13万套居住类用房。

值得注意的是，草案的正文提到“提高中小套型市场商品住房供应比例”，换句话说，盐田未来将会是中小户型的主力区域，新房供应将很少会看到大户型。

对于居住定位，坪山区的优先级是“优居住”，到2035年将新增供应居住建筑面积不低于2070万平，假设以100平/套居住用房计算，粗略估算能供应超过20.7万套。

大鹏区重点会合理引导区域内人口分布，未来会增加不少于750万平方米的居住类建筑面积，假设按100平/套住房面积测算，预估能供应超过7.5万套居住类用房。

虽然暂时只是规划草案，但一旦正式落定，便将决定深圳10年内的建设用地规划和居住用房供应趋势。

换句话说，这将会是决定深圳楼市未来10年走向的重要规划。

从目前草案公示的内容来看，未来提高各类居住用房会是大趋势，公共类住房尤甚。

实际上深圳走出这一步棋，在2022年1月发布的《“十四五”住房规划》中已经明示。

梳理这一年半以来，深圳每一次关于住房的变化措施，无不贯穿着《“十四五”住房规划》设下的KPI。

比如在《“十四五”住房规划》中提到“制定住房租赁参考价格”，去年10月深圳便发布了《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》以及推出“深圳市房屋租赁参考价格查询平台”。

比如《“十四五”住房规划》中提到“出台《深圳经济特区住房公积金管理条例》”“开展灵活就业人员参加住房公积金试点工作”。

2021年7月深圳就已经发布《深圳市灵活就业人员缴存使用住房公积金管理暂行规定》的通知；今年3月也发布了《深圳市住房公积金贷款管理规定》。

比如《“十四五”住房规划》明确要“有序引导商业用地、工业用地调整为居住用地，鼓励留用地建设住房。”

而去年10月深圳便一次性对宝安中心区、深圳国际会展城、光明中心地区、大运枢纽站及其周边地区、龙华新城核心地区、景田地区、梅林地区8宗商业用地调整为二类/三类居住用地。

到了今年，深圳也陆续对深超总、前海妈湾区域进行了“商改住”的调整。

再比如《“十四五”住房规划》中提到的“建立健全城中村住房规模化租赁改造实施机制”，

今年就成立了合资公司，并如火如荼地开展了改造城中村房源，增加保障性租赁住房的工作。

最最重要的是，针对住房供应的几个目标计划，也都一一严谨地推进着。

《“十四五”住房规划》提及的“优化住房空间布局、引导住房均衡发展、住有宜居、建设完整居住社区，打造职住平衡、鼓励住房建设以中小户型为主，产城融合的湾区都市生活圈”等。

这次深圳10区对国土空间资源用地做规划，各区基本上也一一遵循这些方向。

比如国土空间规划草案中，南山区直接明确“增加居住空间、优化职住空间布局”，宝安区提到“构建南北均衡、职住平衡”，龙华区提到“老旧区域以有机更新为抓手，新建区域以片区开发为抓手，逐步促进产城融合”，盐田区提到“提高中小套型市场商品住房供应比例”。

总的来说，“十四五”住房规划提到的所有发展策略，都会是今后深圳房地产市场努力的方向。

所以要落实房地产市场健康发展长效价值，贯彻落实“三稳”目标，并非深圳虚言。