2023年1-4月房地产企业销售表现·观点月度指数

　　4月权益销售同比上升22.9%，预期向好

　　观点指数“2023年1-4月房地产企业销售表现”研究成果显示，4月份前100房企实现权益总销售金额4114亿元，同比上升22.9%，环比下降19.9%。

　　数据来源：观点指数统计及整理

　　1-4月，前100房企累计实现权益总销售金额15719亿元，同比上升7%，涨幅较1-3月提升4.7个百分点。

　　排名前三的房企是保利发展、中海和碧桂园，分别录得权益销售金额1127亿元、1089亿元以及953.9亿元，其中中海和保利发展同比分别上升38.8%和70.6%，碧桂园同比下降21.7%。

　　4月前20房企实现权益销售金额2682亿元，同比上升38.2%，环比下降19.1%，其中8成房企的权益销售已高于去年同期水平，近期不少房企在路演中表示对销售回暖有信心，认为今年的销售业绩会好于去年。

　　值得注意的是，保利置业成为今年销售最大的“黑马”，权益销售金额较往年增长两倍以上，华发股份亦是增长较高的企业，由去年同期的23位上升至第十位。

　　数据来源：观点指数统计及整理

　　销售均价方面，4月前100房企录得全口径销售金额5861亿元，总销售面积3416万平方米，销售均价为1.72万元/平方米，较3月下降8.6%，较去年4月上升12.2%。

　　试点“一区一策”，京穗局部限购松动

　　国家统计局数据显示，3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格继续回暖，二线城市房价走强。70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市数量比上月分别增加9个和17个。

　　3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；

　　二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同。值得注意的是，昆明、徐州、郑州、南宁等城市3月房价涨幅达到0.9%以上。

　　观点指数发现，近期二线城市房市支持政策力度相对较大，积极出台限购宽松、公积金限额上浮、利率下调以及人才落户等方面的宽松政策，一定程度上激发了消费者的置业需求，提振市场信心。

　　针对不同区域房地产市场的成交情况，有些城市已经开始由“一城一策”升级为“一区一策”，以稳定和提升市场发展。目前北京房山、杭州钱塘已经开始试水，例如房山区日前发布“聚源计划”，提供购房补贴、租金补贴以及子女教育、医疗健康及出入境便利及机场服务等，吸引人才落户。

　　另外，消息指广州南沙限购放松，外地人在南沙购房社保年限由5年改为3年，在南沙工作的人群，一定条件下提供劳动证明便可购房。从房山到南沙，一线城市的新开发区陆续放松限购，不过观点指数认为市场信心恢复尚需时日。

　　二手房方面，一二三线城市二手住宅环比同步上涨。3月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点。北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.7%、0.2%和0.3%。

　　二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。三线城市的二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。

　　有消息称，深圳二手房指导价调整，网传内容主要指二手房指导价不取消，不调整，但银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。这一举措将对提振二手房成交起到一定作用。

　　销售规模方面，1-3月全国商品房销售金额累计3.05万亿元，同比增长4.1%；全国累计商品房销售面积2.99亿平方米，同比下降1.8%；商品房销售均价为1.02万元/平方米，同比上升3.6%。

　　观点指数认为，2月、3月的回暖有迹可循，一方面在于政策端支持力度的显现，另一方面在于压抑的需求得到集中释放。当然，“小阳春”只是短暂的停留，4月份销售较3月有所回落，除周期性原因外，主要原因在于需求持续释放能力有限，需要进入一个调整期。

　　住户储蓄意愿增强，一季度存款涨幅超26%

　　国家统计局数据显示，2023年1-3月全国房地产开发投资实际到位资金完成额为8.79万亿元，累计增速同比下降13.6%，降幅较1-2月收窄约5%。

　　1-3月份，房地产投资资金中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预付款的实现额分别为4995亿、10171亿、6188亿、11909亿元，同比增速分别为-9.6%、-17.9%、-2.9%、-2.8%，各项资金来源有跌幅收窄的趋势。

　　观点指数认为，房地产投资整体已经出现边际好转的迹象，尤其是投资跌幅呈现收缩的状态，主要原因是一二线城市回暖较明显，提升了开发投资的信心。

　　个人贷款方面，央行公布2023年一季度金融统计数据显示，人民币贷款增加10.6万亿元，同比多增2.27万亿元。住户贷款增加1.71万亿元，其中，短期贷款增加7653亿元，中长期贷款增加9442亿元，同比下降11.8%。另外，一季度人民币存款增加15.39万亿元，其中，住户存款增加9.9万亿元，同比增加26.6%。

　　可以看到，住户增加的存款量要多于贷款量。其中，投入中长期贷款只占住户存款增加量的10%（同比下降3.68%），说明居民的储蓄意愿远远大于购房意愿，反映出当前购房信心仍不足。人民银行城镇储户问卷调查也反映了这一情况，倾向于“更多储蓄”的居民占58%。

　　差别化住房信贷政策实施后，房贷利率成为各城调节房地产市场的重要手段之一。

　　截止到3月末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，12个城市取消了首套房贷利率下限。

　　土地成交延续分化，华润万科中海“重返”上海

　　土地市场方面，房企继续补仓优质地块，成都、广州等地土拍平均溢价率高企。4月重点城市中上海、广州、青岛、长沙、无锡、合肥、成都、济南、杭州等9城有住宅用地成交。

　　随着番禺汉溪大道北侧2个地块出让结束，广州首批集中供地就此告一段落，从成交情况来看，地块之间的热度分化十分明显。成功出让的7宗地块中有3宗为底价成交，其余4宗均以封顶价摇号成交，平均溢价率达到10.2%。

　　值得注意的是，武汉城建、南通亚伦等新进入的房企在这一批次土拍中存在感较高，分别以十二中一和十六中一的概率摇号获得荔湾羊城食品厂地块和番禺迎宾路地块。

　　另外，汉溪大道北侧2宗宅地连同2宗商地在保利、华发、招商蛇口的加入之下“有惊无险”地由华润长隆联合体斩获，总价197.21亿元。

　　上海首批集中供地分四日进行，19宗地全部出让，出让情况同样分化明显，4宗底价成交，15宗地块进入一次性报价环节，平均溢价率7.3%。

　　华润、万科、中海“围标事件”后首次参与上海土地竞拍，报名地块分别为12、10和7宗，最终华润竞得青浦区西虹桥一宗建筑面积7.6万平方米的地块；万科底价竞得松江区广富林街道一宗商住地，又联同中铁建通过一次性报价的方式收获闵行梅陇社区地块；中海在该批次中暂无所获。

　　而在4月25日举行的杭州第三批次集中供地中，碧桂园收获年内第一个新项目，摇中滨江区江南单元地块。

　　一些企业为提高摇号中签率，会使用大量“马甲公司”参与土拍，影响竞争公平性，北京对此有所警惕，加强对于此类现象的管控，规定同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地的竞买，并将对违约行为人取消竞买资格。

　　福建福清市则放宽对于土地竞买人的要求，将首批宅地的竞买人范围调整为中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，即无房地产开发资质的自然人和其他组织亦可申请参加竞买。

　　总的来说，经历超过一年的寒冬之后，房企对于核心城市和优质地块的投资信心恢复，短期不少房企都有“补充弹药”的需求，拿地热潮将持续一段时间。