继商业地产后 美国住房市场也发警报：3月二手房销量暗示投资退潮

继商业地产后 美国住房市场也发警报：3月二手房销量暗示投资退潮

财联社4月21日讯（编辑 马兰）美国房地产市场似乎出现更多不利信号，不仅商业地产被频繁示警，住房市场也传出一些令人心悸的消息。

根据全美房地产经纪人协会的数据显示，所有类型的美国二手房价格中位数在3月中同比下降0.9%，这也是自2021年2月以来，首次出现连续两个月价格下降的情况。

该协会还指出，这也是自2012年1月以来最大的房价同比跌幅。而现在正是春季销售旺季，常理来看，价格通常会上涨。

与此同时，3月份美国住房市场的实际销售数量同比下降超过20%。其中，独栋住宅销量环比下降2.7%，同比下降21%；公寓销售套数与2月相比持平，但同比下降29%。地域来看，几乎美国所有地区，除东北地区外，都报告了销售额下降的情况。

此外，全现金买家——通常是投资者和二套房买家——成交房屋数量同比下降24%，跌至不足10万套。

这也加深了对房地产市场崩盘的担忧，因为二手房销售正在失去动力，投资人似乎也开始远离住房市场。

奇怪的房地产市场

全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示，3月成交的房屋中约有28%的房屋售价高于标价。

他指出，房屋销售正在尝试复苏，但其对抵押贷款利率的变化高度敏感。目前，美国30年期抵押贷款的平均利率为6.27%，较去年11月份的7%水平大幅下降。

另一方面，Yun解释道，美国入门级房屋出现了普遍的多个报价，这意味着这一类型的房屋仍处于供不应求状态。

今年美国的春季购房季节房屋上市状况仍不尽人意，待售房产数量仍接近历史低点，低于100万套，大大限制了买家的选择。全美房地产经纪人协会表示，目按照前的销售速度，库存仅可以支撑2.6个月的交易。而买卖力量平衡的市场中，库存通常维持在5-6个月的供应量之间。

种种迹象表明，对于首套房购买者，美国住房市场供应跟不上需求；而对于二手房和相对高端的房屋市场来说，交易似乎有些清淡，而这一苗头可能暗示了投资客对房地产市场的远离。

资本市场的不看好

艰难的2022年之后，美国房地产股仍是举步维艰。标准普尔500指数中房地产板块去年累跌28%，今年虽回升了1%，但落后于该指数整体8%的涨幅。

而3月硅谷银行倒闭引发的美国银行业动荡加深了资本市场对房地产的怀疑，因为更多人发觉这代表着房地产公司将更难获得信贷。自硅谷银行倒闭以来，标普房地产板块再次下跌2%，而标普500却上涨了4%。

Chase投顾的总裁Peter Tuz指出，目前银行业的状况并没有让房地产公司的日子好过一点，由于银行存款的流失，他们现在只会更加谨慎地借钱出去。

RW Baird股票分析师Wes Golladay则表示，如果房地产公司想要让投资者放心，他们就需要实现其在财报季中自己做出的盈利预测。

而美联储仍有可能加息的前景放大了投资人对房地产的不信任。2022年以来，房地产股是受美联储加息政策打击最严重的股票行业。

不过，也有人认为房地产市场基本面强劲。Glenmede投资策略副总裁Michael Reynolds认为，出于对商业地产的恐惧，人们一直盲目地从房地产投资信托基金中撤资，认为办公室的糟糕情况代表了整个行业，但他认为事情显然不是这样的。

他表示，Glenmede将继续维持房地产行业在其投资组合中的权重水平。