“万中华”三年后卷土重来 上海土地市场酝酿巨变

“万中华”三年后卷土重来 上海土地市场酝酿巨变

2023年上海的首轮土拍热度超前，在“万中华”缺席的3年，上海土地市场格局已然生变。而此番巨头回归“抢食”上海滩上演报复性补储，意味着上海新房市场仍是房企们的“掌上明珠”。

4月21日，上海为期四天的2023年首轮集中供地土拍落幕。

从参与此次土拍的房企数量来看，是2022年以来最为火爆的一场，在去年的四批次土拍中，参拍的房企数量平均在二三十家左右，而本轮土拍吸引参拍企业超五十家。

具体来看，“国家队”仍是主力军，参与本轮土拍的央国企共计38家，此外还有19家民企参与。本轮集中供地共19幅宅地，总建面约198.9万㎡，起价供计483.4亿元。

而刚刚“解禁”的中海、万科、华润时隔三年携重金强势回归，也一度助推了此次土拍的热情。虽从此次土拍结果来看，央企、国企以及头部民企仍占据优势，但也有一些细节值得关注。

值得注意的是，安徽高速、大家房产在内的外地房企均报名想挤进上海房地产市场，此外华丽家族(行情600503,诊股)、新天和、同润等在土拍市场消失良久的房企也加入了这次土拍。

作为曾经开发过中国超级豪宅别墅檀宫和古北花园的华丽家族，这位曾经消失多年的上海本土开发商的重新回归，也揭示出土地市场背后的城市预期和房企发展的新趋势。

从分布均匀的参拍企业来看，可以遇见的是，未来随着经济、行业、企业的背景和发展逻辑发生转变，供地会逐步淡化“集中式”，外地房企和区域房企的加入也意味着市场竞争将更加激烈。

央国企仍是主力，

本土豪宅开发商欲卷土重来

4月21日，2023年上海首轮土拍最后一日，以万科联合中铁建75.49亿元落子闵行梅陇板块落幕。

从此次土拍情况来看，本批宅地涉及闵行区、嘉定区、青浦区、浦东新区、奉贤区、徐汇区、静安区、普陀区、宝山区、松江区、金山区11个地区共计19宗宅地，总起始价达483.406亿元。

资本集结包括央、国企，品牌房企，本土、外来房企，及首次参拍想进入上海的长三角民企等。

值得注意的是，在此次土拍吸引的50多家房企中，参与竞拍者包括阔别三年的万科、中海、华润，此外像安徽高速、大家房产这样的外地房企也想要挤进上海市场。

从参拍房企“成分”来看，也一定程度反映了土地市场的城市预期和行业的变化。与此同时，一些曾经消失良久的本土开发商也再次回归，开发中国顶级豪宅古北花园和檀宫的华丽家族现身土拍市场。

作为华丽家族最具代表性的项目，位居上海最具声望的高尚别墅圈西郊虹桥的檀宫与专事接待最高国家元首的西郊国宾馆相毗邻，共建有18栋建筑，每栋都价值上亿。

由于受到地产新政的冲击，在售楼盘销售情况不尽如人意，此次华丽家族虽未成功拿地，但一定程度上也反应出了地产回暖的信号。

从土拍结果来看，国、央企还是占绝对主力。在4月18日上海土拍的首日，共有8宗涉宅用地被成交，总成交额达到172.45亿元。其中，4宗地块的底价被成交，竞得者包括招商蛇口(行情001979,诊股)象屿联合体、龙湖建华建材联合体、万科和天和；而另外4宗地块则是溢价成交，分别被浙江交投象屿联合体、南昌市政招商蛇口联合体、中铁置业和越秀拍得。

次日，4宗住宅用地分别分布在宝山、嘉定和金山三个区，总面积约19.62万平方米，总起价约86.62亿元，全部以溢价成交，总成交价达到94.632亿元。金地集团(行情600383,诊股)是最大的赢家，不仅独自拍下了嘉定新城菊园社区地块，还和南通国资联合拍得了嘉定徐行地块。

其中， 保利发展(行情600048,诊股) 摘得的宝山大场地块溢价率最高，溢价达到9.5%，成交价为48.87亿元，房地联动价达到63000元/平方米。

在4月20日的土拍中，共有4宗涉宅用地在青浦及奉贤两区出让，总面积约30.998万平方米，总起价约131.31亿元，最终由华润置地、建发&；保利置业、中国铁建(行情601186,诊股)和珠海华发&；江苏海润竞得，总成交价达到143.074亿元。

华发、江苏海润联手

摘得“天选之子”，越秀状况百出

回看此次土拍现场，竞争最猛的当属西虹桥龙联路地块。西虹桥龙联路地块成为了最为惹人瞩目的焦点。

该板块竞拍中，众多房企包括华润、中海和万科等行业巨头齐聚其中，此外，招商蛇口、金地、大华等老朋友，以及闽系新秀建发、象屿和国贸，也纷纷入场，同时还有一些新面孔如杭州天阳、浙江中天等房企也加入了竞争。

当天下午两点，土地拍卖正式开始。虽然在四点左右就审核完资料进入了一次性书面报价环节，但终究还是未能一气呵成完成出让。直到晚上十点，结果才终于揭晓。

据悉，变故起因是因系统问题导致华润和建发&；联发两位竞买人的报价出了问题。经过多番商议后，华润妥协，愿意重新出价，但建发迟迟不肯让步，导致竞拍现场僵持不下，让场外等待的房企投拓人士急坏了。

而该地块如此火爆实则也是因龙联路地块位于大虹桥版图的核心开发片区之一西虹桥，该板块一度成为上海置业风向标，频出高销量红盘如蟠龙天地、招商象屿蟠龙府等。想要深耕或新进上海的房企均瞄准于此，何况这幅地就在蟠龙天地隔壁。

最终，华发与江苏海润联合体以最小平均价差赢得了该地块，成交价为19.19亿元，溢价率为8.98%。值得一提的是，这幅地块是经过多方竞争、历经千锤百炼而得的“天选之子”。

此外，在今年的土拍场首日，越秀再出“事端”引发关注。

在本轮土拍首日上海浦东新区周浦站地块的竞拍中，杭州越秀与上海铧发创盛置业组成联合体，但现场公证人认为越秀杭州公司的营业执照不符合要求，导致其无法入围最终的竞拍环节。

据悉，越秀杭州公司的房地产开发资质等级证书限定于单一地块，不符合浦东新区周浦站地块的竞买要求，因此不予受理。不过在20日，越秀再度联合华发太仓公司组成的联合体出现在奉贤区西渡街道地块的竞买队列中。

事实上，越秀杭州公司在2022年还曾因经营范围限定于单一地块而被深圳土拍认定为不符合资格，不得参与竞买。

据业内人士称，境外出资的房地产项目开发公司才会把经营范围限制在单一地块，而越秀杭州公司的两个出资股东都是注册在香港的公司，因此受到了临场准入限制。根据上海市规划和自然资源局的土地出让文件，无论浦东新区周浦站地块还是奉贤区西渡街道地块，都没有明确要求竞买人主体公司的房地产开发资质等级证明不得局限于单一地块。

“万中华”时隔三年“解禁”

上海作为超一线城市，土地市场明显强于其他城市，是各大房企兵家必争之地。值得注意的是，华润、中海、万科再次出现在上海土拍市场，成为本次拍卖的亮点。

这也是自2020年围标事件以来，它们三家首次共同亮相。回顾2020年3月，“万中华”因虹口“围标事件”让这三家房企暂时被上海土拍市场“拉黑”，限制三年内在上海公开市场的拿地行为。

而由于被限制，三家巨头只能旁观招商蛇口、保利发展等房企在上海土拍市场的狂飙突进。因此，这三年间华润、中海、万科错失了很多机会，而它们的头衔也被招商蛇口、保利等国企给夺走了。除此以外，建发、象屿、国贸等在上海深耕的房企以及大家房产、宸嘉发展等外来房企也都伺机而动。

三年“禁地期”终于过去了，这三家房企再次回到了土拍市场的大舞台上，实力和地位依然不容小觑。不过，在这三年里，保利、招商等国企趁机发力，成功取代了“万中华”等房企的位置。

招商蛇口更是在2022年度上海房企全口径金额及操盘面积排行榜中位居榜首。而保利也在杨浦、普陀、徐汇、闵行、宝山、嘉定等区的核心地段新增八处土储，新增全口径货值近550亿元。

以招商蛇口为例，自44亿接盘虹口围标地块后，招商蛇口在上海土拍市场风生水起，先后拿下虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块、徐汇滨江沿岸的斜土街道xh128D-06地块和普陀中山北社区宅地等市区绝佳地块。

数据显示，2020年至2022年，招商蛇口共在上海拿下2宗、5宗、10宗地块，后两年分别同比增加150%和100%。得益于拿地数量翻了几番，招商蛇口在上海的全口径销售额从2020年的180.97亿元，增长至2022年741.25亿元，与此同时排名也从第八位上升至2022年的第一位。

自2020年调整土拍规则后，上海的土地项目基本都有利润保证，也没有很大的去化压力。

所以对于中海、万科、华润三家房企而言，可以说是错过了在上海扩张的机会，将市场拱手于人。

然而即使是三大房企，也需要增添些运气才能抢到心仪的地块，此次土拍三大巨头首秀并不算完美。不过，三大巨头回归也让上海土地市场更加喧嚣起来，巨头争霸或将引发全新的市场格局。