“指导价”取消中止！

“指导价”取消中止！

昨天整个深圳房产圈直接炸裂。

银行低调宣布二手房按揭贷款和参考价脱钩，各路媒体马上争先抢后报道，本地头部中介平台迅速更新实际挂牌价，业主闪电般集结扬言涨价.消息在各大平台铺天盖地炸。

似乎一场关于龙头楼市松绑的狂欢，即将席卷全国。

但昨天有多热烈欢呼，今天被打脸的就有多快。

消息就在今天一早，戛然而止。

银行跳出来回应，还没接到正式通知，还是要按照参考价办理按揭。

这意味着，昨日才信誓旦旦确定的松绑信号，连“半日游”都谈不上。

实际上，昨天消息还在飞的时候，就有读者来问小女警的看法。

小女警的回复就是，让子弹再飞一会。

有人为了验证消息的准确性，专程私聊了自己的贷款经理，大报媒体也都一一进行了求证，都表示属实。

而且传得这么疯狂，官方也没有站出来平息，就更加确认99.99%是真的了，不太可能会“一日游”。

现在看来，大家心心念念的松绑果然又落空了。

虽然消息发酵得非常快，银行方面也表态过确实如此，但小女警的态度，一直都是——

只要官方没有下场辟谣或者表态，都不等于真正的“取消”；

而且即便是取消了，也不见得都是利好。

做个假设的前提，如果真的取消了，影响也将会两极分化。

一是对本身价格已经低于指导价的房子，不管有没有指导价，银行按揭都是以网签价或者评估价来发放贷款。所以并不会影响这部分房子本身。

这样的房子，占比会有多少呢？

乐有家研究中心做过测算，指导价满两年后，挂牌房源挂牌价接近或者低于指导价的比例已经达到41%；有39%的房源成交价格低于指导价。

换句话说，这些房源压根就不需要参考价指导发放贷款，银行直接就按照实际的成交价格来发放贷款就行了。

所以是否存在指导价，对这部分房子而言，贷款乘数和比例都没什么影响。

因为200万的首套房子，指导价300万，按三成首付算，银行不可能会给业主批210万的房贷，而只会审批140万。

也就是说，这部分本身低于指导的房子，无论指导价是否取消，市场成交和买卖的节奏都不会有太多的变化。

二是真正有影响的是超出指导价部分挂牌和成交的房子。

实际指导价真正的指导意义也是体现在这部分房子身上。

否则指导价出台之初，就不会是这部分房子对应的指导价和真实交易的二手房价相比，打折最明显。

基本上，打7—8折的小区都是一些网红盘，标杆盘或者龙头盘。比如华润城、恒裕滨城、半岛城邦、水榭花都、玖龙台等。

换句话说，当初指导价卡住的，基本都是一些豪宅、网红盘的改善群体，反而刚需影响倒没这么大，比如东部的一些小区。

所以如果指导价真的取消了，不会是整个深圳的房子都会利好。

反而是豪宅、网红小区好，远郊或者刚需房的价格会进一步下探。

但无论豪宅或者网红小区的业主不能盲目地乐观。

首先是成交不一定会活跃起来。

现在的市场，再也不是当年指导价出台之前的市场。

一旦有人涨价，那么市场的态度反而观望的情绪会更浓厚。

一方面今年整体环境，已经不再是2020年那会了。

面对16-24岁劳动力调查失业率升至19.6%，大宗消费大家会更谨慎，更 倾向于存钱。

买家不会再轻易因为涨价信号而焦虑，更不会再轻易大力加杠杆去搏上涨的小概率。

另一方面，2020年之所以会引起买家焦虑，还有一个重要的原因，是深圳当年的新房供应跟不上购买需求，很多区域的新房呈现稀缺的状态。

打新陪跑的状态下，就连坪山这样的市区外的地段，都能出现一房难求，“日光”的现象。

所以新房的供应数量跟不上，导致大家只能紧跟二手房。而二手房则因为市场良好的预期以及新房的稀缺，价格进一步拉升。

这就又反过来进一步加剧市场当时购房的焦虑。

如今深圳的新房供应量已经达到了空前，库存在售的新房还有接近4万套。

加上今年预计还会有几万套的普通商品住宅，约3万套的人才房以及待供应的共有产权房。

市场的选择已经多起来。

所以有网友明确表示，如果这次指导价若真的取消而引起价格上涨，就直接选择不买房了。

而且深圳楼市当前必须要面临一个现实问题——

没取消之前，价格低于指导价的房子都没人买，如果只是因为评估价不足，那么取消指导价后，市场成交依旧活跃不起来，深圳楼市将又该如何自处？