房地产开发商的贷款业务

来源：沈沈新闻

文/乐居财经曾书佳

在雷霆风暴中，二代房企逐渐挑起大梁。他们中的一些人虽然没有真正掌舵，但他们已经在集团的某个业务板块取得了突出的成绩。

重庆华宇集团实际控制人姜的儿子姜瑜就是如此。他目前负责华宇的财务控制等业务，工作表现非常出色。

金控的业务版图等行业不仅布局信贷，还涉足商业保理、股权投资、资产管理、房地产基金等领域，与房企有大量交集。

据乐居财经了解，郑融的项目得到了融创、万达、花样年、奥园、蓝光、恒大等行业的输血，也是商业保理的客户。但在利益纠纷中，他们有时会打官司。

尤其是目前，一些房地产开发商因为流动性紧张而无法如期支付账单。所以业内比如多次作为原告提起诉讼，不断主张其票据追索权。显然，其讨债之路并不平坦。

不仅仅是商家，比如很多玩借贷生意的房产主也越来越感到力不从心。原来的摇钱树，现在变成了一个大包袱。

如重庆两江新区易科小额贷款有限公司(简称“易科”)，由金科老板黄红云、阳光人寿等十余名股东出资设立，主要以自有资金从事各类贷款、票据贴现、资产转让、股权投资等业务。

2022年，易科疯了。作为原告，它有145个法庭公告。诉讼主体有两个：蓝光和融创，以及它们的关联公司。

无论是江宇还是黄红云，他们都知道这个行业发生的故事或事故。他们与蓝光老板杨铿和融创老板孙宏斌是朋友也是敌人。现在双方对簿公堂，也是逼不得已。恐怕他们不打官司是拿不回借出去的钱的。

起诉房企

在恒大的讨债大军中，也包括了叶茹的身影。今年4月28日，叶如商业保理(深圳)有限公司因票据纠纷将贵阳恒大御顺旅游发展告上法庭。

除了恒大，在地产圈，商业保理等业务和融创、万达、花样年、奥园、蓝光等房企都或多或少有官司。

自去年下半年以来，一些房地产开发商因流动性紧张而无法如期支付账单。比如业内多次作为原告提起诉讼，将房企告上法庭，不断主张其票据追索权。部分法院公告已排到7月底，后续可能还会继续增加。

这个行业就像讨债一样难，从它和蓝光旗下公司的对抗就能看出来。

2020年6月，昆明蓝光滇池文化旅游发展有限公司(简称“蓝光滇池”)作为出票人，向安徽安固美建筑装饰工程有限公司(简称“安徽安固美”)出具了一张面值为20.12万元的商业承兑汇票。

该票据几经易手，被重庆袁哲农业发展有限公司买下，后由重庆公司(以下简称“商如保理”)与重庆袁哲签订《保理合同》，前者将该票据权益中饱私囊，将保理融资款分给后者。

开始后，保理等行业迅速将汇票权益质押给泸州银行。虽然持有者不断变化，但接受者不变，就是上面提到的蓝光滇池。

汇票到期后，泸州银行多次向蓝光滇池提示付款，但一直没有消息。无奈之下，只能向保理等行业寻求追索权。保理向泸州银行支付全款20.12万元后，转向蓝光滇池和安徽安固美，但未果。

蓝光滇池自有说法。其认为，既然保理等行业将票据质押给泸州银行，就不再是持票人，没有追索权。而且无法确认保理等行业与重庆袁哲之间的保理合同是否真正履行，因此前者不享有相应的r

上面说保理等行业做的不是保理，而是贴现。因为这个保理的融资金额是20.12万元，但是保理等行业支付给重庆袁哲的金额是16.85万元，是不对等的。没有债权转让关系，只是一个打折活动。

在此基础上，安徽安固美得出结论：保理这样一个行业，不提供相应的贴现业务资质，而是通过保理进行贴现，是违法的。

案件从去年7月受理，到11月结束，历时4个月。最终支持了叶茹的大部分诉讼请求，对方的陈述未被法院采纳。

蓝光这样的对手玩出了花样，业界可能往往会有很多想法。仅商业保理重庆公司等行业就有418份法院公告。面对如此密集的官司，只能硬着头皮慢慢消化。

头疼的还有金科老板黄红云，他拥有重庆金科商业保理和重庆金科金融保理。其中，金科商业保理的重点诉讼对象也是蓝光和融创。

虽然手里有很多商业票，但江宇还是非常重视商业保理板块，不惜投入其中。乐居财经了解到，保理1号信托计划、业保2号信托计划(1期)等现在处于“执行”状态的行业所募集的资金都流向了商业保理等行业。

如保理1号和保理2号的发行规模分别为2亿元和2.5亿元，产品期限为15个月和18个月。信托资金用于向保理等业务发放信托贷款，帮助其开展应收账款保理业务。

什么是商业保理？简单来说，就是可以接受供应商与买方之间订立的商品销售或服务合同的应收账款，为供应商提供贸易融资、应收账款支付结算、管理和催收服务。

业内人士表示，保理业务实际上提供了一种融资渠道。一般的渠道是从有应收账款收款权的银行融资。其他渠道包括资产证券化和委托贷款。之前有P2P渠道。

对于房企来说，保理可以帮助供应商拓展融资渠道，将自有资金支付转化为非自有资金支付，降低供应链两端的综合资金成本，改善企业现金流。

但目前行业内由房企设立的独立商业保理公司并不多。

除了华宇，还有几家房企在前面。比如2014年，世茂作为主要投资方，成立了弘毅商业保理；2016年，万达商业保理、广州恒大商业保理成立；2017年，融创投资成立融创和泰(天津)商业保理；2018年，旭辉的上海龙辉商业保理开业。

财务控制“圈子”

在金控等行业的业务版图中，除了商业保理业务，还有小贷业务、股权投资、房地产基金。

金控等行业，全称“等行业金融控股有限公司”，成立于2018年5月。股权方面，重庆甘瑞、重庆华宇集团、产业发展投资合伙企业分别持股70%、20%、10%。

其中，大股东重庆甘瑞由姜瑜、包法真持有，分别持股73.5%、26.5%；第二股东为姜和鲍分别持股82.5548%和17.4452%，第三股东为、姜训贵和余江县分别持股79.2%、19.8%和1%。

根据穿透，江宇是如金控的最终受益人，持有51.52%的受益权。

作为私募领域的落伍者，如果金控不相信单干，也会和其他私募合作。如深圳同创嘉信创业投资合伙企业(简称“同创嘉信”)就是其与同创叶巍共同建立的投资平台。

同创叶巍是国内成立较早的私募股权投资公司，实际控制人为郑维和黄立。公司定位为“同道创业者”，擅长在市场上快速寻找投资标的，涵盖生物医药、新材料、节能环保、TMT等

叶如的朋友圈除了和同行合作，还包括一些信托公司。这可以在宁波企业管理合伙企业(以下简称“宁波企业管理合伙企业”)中找到。

宁波业绍友中建投信托、西藏鱼枷创业投资管理有限公司(简称“西藏鱼枷”)和上海业儒田健投资管理分别持股75.6%、23.6%和0.8%。其中，西藏鱼枷由工业如金控间接全资拥有。

目前，宁波业绍持有合肥叶昊房地产开发有限公司(简称“合肥叶昊”)14.92%的股权；华宇集团持有合富叶昊另外85.08%的股权。

据乐居财经了解，合肥叶昊开发了合肥锦绣龙川项目，由华宇集团和信达地产共同打造。显然，金控与中建投信托的合作，最终是为了给华宇的项目输血，维持现金流。

私募公司为自己的房地产项目提供帮助并不是什么新鲜事，金控等行业这样做也很正常。但也参与了其他房企的项目，似乎野心在外。

如工业如金控的全资孙公司西藏鱼枷持有宁波梅山保税港区如辉股权投资合伙企业(以下简称“如辉投资”)64.38%的股权，后者曾投资重庆郑融企业管理有限公司(以下简称“重庆郑融”)。

重庆郑融由郑融地产间接全资拥有。2018年7月成立之初，如辉投资认缴其注册资本750万元，持股20%，直到三年后才退出。似乎可以看到行业就像是财务控制“清股实债”的操作路径。

房企热爱金融。

除了金控等行业，华宇手中还持有银行股。

早在2017年9月，山东银监局就批复同意齐鲁银行增资扩股，同意齐鲁银行以3.9元/股的价格向非公开方向发行不超过12.82亿股普通股。同年11月，华宇集团斥资9.937亿元认购齐鲁银行非公开发行2.548亿股。

很快，齐鲁银行总股本从20.16亿股增至28.11亿股，华宇集团以6.18%的持股比例位列第五大股东，因此获得一个董事会席位。华宇集团实际控制人姜把位子让给了儿子姜瑜。

姜瑜早在2013年才25岁就加入了华宇。当时担任公司董事，主管华宇集团财务控制科。这位毕业于加拿大不列颠哥伦比亚大学金融专业的地产二代，开始展现出他在金融业务上的热情和天赋。

业如金控公司，重庆业如小额贷款董事，业如商业保理执行董事兼总经理等。这一系列头衔表明，姜瑜正逐渐成为华宇金融业务的领军人物，在公司传统地产业务之外找到了另一条路。

房地产是资金密集型行业。很多房企在发展的过程中，自然有搭建资本平台的需求，以资金和金融的手段为业务布局打开更多的想象空间。

乐居财经了解到，很多房地产企业都有自己的投融资平台。除了华宇的金控等产业，还有文盛投资、远洋资本、金茂资本、首金资本、郑融资本、绿地金融等，多方在市场上跑马圈地。

在基金模式下，房地产项目可以通过出售股权替代债务融资，控制杠杆，降低融资成本；培育成熟后，转让给房地产企业上市公司，项目准备和建设期间的负债可以规避，纳入公司报表。

此外，金控平台还围绕房地产“主线”开展股权、债权、不动产投资；所筹集的资金不仅用于房地产，还用于商业、物流、工业以及庞大的房地产上下游产业链，甚至涉及新兴技术