物业管理行业18年中报总结-开发商支持受青睐

本文摘自、王撰写的《中国银河国际研究报告》。

物业管理行业仍然是一个高增长的行业。所有大型物业管理股18年上半年每股收益增长超过30%，主要原因是：(1)行业整合中核心业务稳步增长；(2)新增值服务的快速增长，和/或(3)合并和收购。具体来看，近期上市的两家公司——雅生活和碧桂园服务的利润增幅甚至超过了100%。

不过，市场看好有实力开发商支撑的物业管理股。虽然所有主要的物业管理股票继续录得高增长，但由强大开发商支持的公司(即中海地产、优雅生活和碧桂园服务)现在更受市场追捧，因为它们具有高盈利能见度。这从8月份的股价表现就可以看出来。

由于该行业的核心驱动力将是所管理的领域，由领先开发商支持的公司的利润更具可预测性。此外，最近的数据反映出房地产开发商的整合已经加速。因此，房地产开发市场的良性循环也开始传导到物业管理市场。尽管如此，所有公司现在都在探索管理由第三方开发者(主要是小开发者)开发的项目的机会。由于所有公司都是行业领导者，拥有良好的品牌和管理体系，我们相信这将是一个值得关注的增长动力。

增值服务可以是正面的，也可以是负面的。一些公司(彩生活和绿城服务)现在依靠新业务来推动未来的利润增长。因为他们不依赖母公司交付项目，其核心业务的自然增长可能不会那么强劲。新业务如果能妥善落实，长远来看还是不错的。但短期内利润率可能会受到影响，这可能是由于：(1)新业务的性质，随着越来越多的公司进入金额高但利润低的新业务，如房地产代理；(2)新业务初期盈利能力低(甚至亏损)。因此，目前预计这些公司的毛利率将承压。这也解释了为什么其他增值服务可以抵消负面影响，但投资者仍在观望。

控制人力成本一直是痛点，但负面因素被夸大了。中期业绩公布后，物业管理行业出现获利回吐。除了市场资金从成长股向价值股转移，我们注意到市场越来越关注劳动力成本的增加。更具体地说，国务院于2018年7月发布了与社会保障相关的新政策。简而言之，它要求地方税务局从2019年开始征收社保。由于这一政策变化，用人单位缴纳的社保可能会更规范，更有执行力。

我们不认为这将是行业的主要负面因素，但一些公司可能会面临劳动力成本的增加。我们认为市场对这个问题过于担忧，原因如下：(1)上市公司大多是依法缴纳社保的用人单位，政策影响不大；(2)龙头企业一直采用技术降低人工成本；(3)部分地税局未来可能会降低社保费率或税率，以减轻企业负担。

要点：偏好盈利能见度高的股票。在我们现有的覆盖范围内，我们现在比较看好中海地产(02669；买入)，因为它将受益于中国和海外项目的高盈利能见度和良好的成本控制。彩生活(01778；买入)估值，但其成本控制效果将是一个隐忧。我们看好绿城服务(02869；持有的长期潜力)，但目前2018年市盈率28.5倍，吸引力不大。