房地产商之争 华侨城股份在禹洲地产上演利益博弈

近日，华侨城(亚洲)控股有限公司“华侨城(亚洲)”与宇宙地产(HK: 01628)同时发布公告称，华侨城(亚洲)(HK: 03366)将认购宇宙地产460，489，606股股份，以9.9%股权成为宇宙地产第二大股东。

房地产行业“寒冬”势头持续，不少企业选择抱团取暖。但就这笔交易而言，禹洲地产似乎是最大的受益者，而华侨城(亚洲)除了禹洲地产股价上涨带来的收益外，似乎没有其他可预期的回报。

由于华侨城(亚洲)的战略意图不明，投资者开始用脚投票。双方发布公告当天，华侨城(亚洲)股价小幅波动，下跌。那么华侨城投资禹洲地产有什么打算呢？

华侨城投资并购再下一城。

8月31日，华侨城(亚洲)发布公告称，公司全资子公司华昌国际与宇宙地产订立认购协议，以18.24亿港元认购宇宙地产460，489，606股股份。认购完成后，华侨城(亚洲)将持有禹洲地产9.9%的股份，成为禹洲地产第二大股东。

对于这笔交易，禹洲地产董事局主席林龙安在9月3日举行的中期业绩发布会上透露：“禹洲与华侨城(亚洲)接触已近一年。这期间又有一家大企业想入股，选择华侨城(亚洲)是因为和华侨城(亚洲)在资金和产业上更契合。认购完成后，华侨城(亚洲)将向宇宙地产派驻一名执行董事。”

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受蓝鲸地产采访时表示：“宇宙地产的资产负债率已经达到87%，非常高，所以它非常有必要回笼现金，增强资本，这是它引入战略股东的初衷。此外，随着国企的引入，蔚州地产也希望获得融资支持。”

对于禹洲地产来说，引入战略股东可以降低其负债率，华侨城(亚洲)的央企身份也更有利于其融资。但对于华侨城(亚洲)来说，这笔交易的必要性在哪里？

事实上，这并不是华侨城(亚洲)的第一次收购。作为华侨城旗下的事业部，华侨城(亚洲)的最新定位是：境内外投资平台、并购平台、海外低成本融资平台。

华侨城近6年综合开发收入

作为华侨城集团在香港唯一的上市平台，华侨城亚洲注定要失败。曾经是一家设计制造包装容器和材料的企业。2011年下半年，华侨城集团明确将综合商业开发业务移交给华侨城亚洲。由此，华侨城(亚洲)形成了两大业务：综合商业开发和纸制品业务。当时华侨城(亚洲)雄心勃勃，加大投入，希望2016年实现销售收入100亿元，但未能如愿。蓝鲸地产从华侨城(亚洲)年报中了解到，2016年，华侨城(亚洲)综合开发业务收入45.97亿元，同比下降17.9%，不仅与当年火热的市场形势相悖，也与目标销售额相差甚远。2017年，该业务营业收入再次下滑，达到41.1亿元。

华侨城(亚洲)不得不开始寻找新的出路。如今，随着新定位的确立，华侨城(亚洲)不断剥离旧业务。公开资料显示，2017年11月，华侨城同时上市三家公司：惠州华力85%股权、安徽华力和苏州华力部分机械设备、交通设备和电子设备。2018年6月，华侨城(亚洲)继续在北京产权交易所转让惠州华丽包装剩余15%股权。

同时在投资领域频频发力，触角不仅伸向教育领域，也伸向旅游领域。2018年上半年业绩报告显示，华侨城(亚洲)先后投资了同城鳄龙和田丽教育。同时，其参与的上海鲍莉华辰基金也投资了文化体育领域的多个项目。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸地产表示：“对于华侨城来说，可以通过收购降低扩张成本。”

安居客首席分析师张博对蓝鲸地产记者表示，华侨城(亚洲)的这些举动，为华侨城A (SZ: 000069)的文化旅游业务赋能。

对于本次交易，华侨城(亚洲)在公告中表示，考虑到宇宙地产在市场地位、运营实力和区域品牌知名度方面的优势，以及其良好的盈利能力和稳健的财务状况，预计此次认购将为华侨城(亚洲)现有业务带来协同效应，促进集团未来发展。同时，林龙安还表示：“双方将在文化旅游地产方面进行合作，二次开发以禹州为主。”

房地产生意的纠纷一触即发。

在公开场合，这次合作的主体是华侨城(亚洲)和宇宙地产，但很明显双方都想借力对方扩张。对于宇宙地产来说，无非是希望从华侨城集团的“吕雯地产”模式中分一杯羹。但对于华侨城来说，似乎不可能让其交出房地产业务。这是双方博弈的最大变数。

公开资料显示，华侨城集团有两个上市平台，华侨城亚洲是其香港上市平台，华侨城A是其内地上市平台，承载了大部分业务。早在1999年，华侨城集团就根据自身片区开发的特点，首创了“旅游地产”的滚动开发模式。虽然华侨城集团一再声明，房地产业务从来不是华侨城的主角，其作用主要是反哺旅游业务，但不可否认的是，华侨城凭借这种模式获得了大量低价土地。

近年来，在“十三五”规划、一带一路和新型城镇化战略的指引下，华侨城集团提出并实施了“文化旅游城镇化”和“旅游互联网金融”的创新发展模式，试图撕掉房地产标签。

即便如此，华侨城真的能交出地产业务吗？从其财务报表来看，似乎不太可能。8月21日，华侨城A发布2018年半年报。数据显示，2018年上半年营收147.2亿元，同比增长6.74%，归属于上市公司股东的净利润20.1亿元，同比增长16.16%。虽然增速较慢，但对投资者来说仍是尚可的表现。

但从业务收入来看，上半年，华侨城A综合旅游业务收入为46.75亿元，同比下降27.31%。房地产业务98.97亿元，同比增长39.05%；纸包装业务收入2.53亿元，同比下降33.71%。对于旅游收入的下降，华侨城A在公告中表示：“营业收入增速低于去年同期，系房地产项目结转时间分布不均，结转规模收窄所致。”

此外，蓝鲸地产从2018年华侨城集团的一份公开报告中发现，目前华侨城集团旗下共有28大景区。除了华侨城A的景点，还有云南的景点，安仁古镇，黄龙溪，海螺沟。2017年，其旅游综合收入185亿元，其中包括门票和园区二次消费在内的景区总收入39亿元。也就是说，除了39亿门票和公园消费，其余的收入都是来自公园内的配套物业，包括酒店、房产、商铺的出租和销售收入。

从这一点来看，房地产业务在华侨城A的业绩中仍然扮演着“摇钱树”的角色，在这种形势下，华侨城A可能不愿放弃房地产板块的开发权。相反，通过此次股权收购，华侨城A将利用禹洲地产的资源，拓展自身的地产板块。

但黄立冲表示：“作为少数股权投资(持股不到20%)，华侨城(亚洲)无法按比例巩固宇宙地产的利润，他能享受的只有股票的上涨。”严跃进分析蓝鲸地产：“通过此次收购，华侨城A可以获得住宅产业发展的机会。同时，其收购此类项目也是为了扩大资金来源，从而促进文化旅游产业的发展。”

张博对此表示赞同，但他同时指出：“双方合作后能否实现更大的协同效应，还有待观察。”

对于上述问题，蓝鲸地产于10月向有关方面发送了采访提纲，但截至发稿时，尚未收到对方回复。但是，可以想象，如果双方想要达成一致，将会有一场激烈的博弈。