探索北京房地产市场-退房作为一种特殊的价格开发商年底会冲刺业绩进行促销

来源：中国证券报。

近日，中国证券报记者走访北京新房市场发现，目前北京不少楼盘都集中清理了无法正常网签的房源，将退下来的房源作为特价房吸引客户看房购买。

针对长期无法网签的情况，中国证券报记者了解到，一方面是因为认购时购房者尚未达到购房资格要求，为了抢到好户型，提前认购；另一方面，一些开发商的销售人员出于业绩压力，让合同销售金额看起来很好，与不符合要求的客户签订合同。此外，一些购房者在贷款审批过程中存在问题。为了尽快实现回款，开发商已经主动退了购房者。

中国证券报记者观察到，针对这两种情况都采取了防范措施。12月15日，北京正式发布营商环境改革5.0版本，将在全国率先提供个人“购房资格绿色码”服务，实现购房资格实时查询。

退休的房子比较多。

中国证券报记者走访发现，目前北京已有不少退房源，不少楼盘会将其作为特价房二次出售。

多位销售人员表示，临近年底，开发商要统计全年的真实销售业绩，对长期不能网签的客户进行集中清理。被清退的房屋一般作为特价房，吸引客户看房，促进现有待售新房的销售。

“项目从2019年开始卖，从刚需的小户型开始卖。目前剩下的房子主要分为两种，一种是总价高单价低的大户型；另一个是最近退休的住房。因为退的房源是前期出售的房源，房源备案时间更早，户型比现在在售的正常房源小，所以价格比现在在售的低。”大兴区庞各庄附近一家限竞房的销售人员告诉中国证券报记者。

中原地产首席分析师张大伟认为，退房的主要原因是部分购房者资质和资金不符合卖房需求，开发商为了卖房降低了要求，可能导致退房。

某大型上市房企品牌总监告诉中国证券报记者，一般来说，上市房企每个月披露的销售业绩都是指签约认购额，而不是网签额，网签普遍滞后。正规上市房企退房，当月违约的，不再计入销售金额。如果是次月或以后退房毁约，正规房企会在毁约当月规划好退房合同。如果不剔除，也将在公布年报时集中披露。

营销辞令

中国证券报记者走访发现，不少新盘以退房源为特价房，打造“双十二”系列活动，全力冲刺年底业绩。有楼盘销售人员告诉中国证券报记者，“双十二”活动从12月初开始，主要是通过特价房吸引客户，预计特价房活动将持续到明年初。

中国证券报记者就上述现象咨询了北京多位资深新房销售人员。在北京一家国有房地产开发企业工作了10多年的销售人员柏文(化名)告诉中国证券报记者，目前北京新房市场交易量较低，开发商想尽办法吸引客户到售楼处看房，而还贷房是业内最常见的营销说辞，因为还贷房最大的卖点就是价格便宜。

据柏文介绍，正规房企，尤其是监管严格的大型上市房企，在销售初期都会帮助客户进行资质审核，但确实存在一些特殊情况。举个例子，客户以为自己交够了五年的社保，实际上去了网签环节，发现社保中断了一个月，而客户本人并不知道这个情况。此外，一些客户在预订房间时承诺尽快达到户口目标。为了抢到好的公寓，他们在资质不够的情况下，提前预定了新房。网签的时候，账户可能会因为各种问题而失效，所以我要结账。还有一种情况与发放贷款有关。有些客户在贷款审批上存在问题，比如收入证明、银行流水等，不符合现行放贷规定，不得不清退。

简化审查过程

12月15日，北京正式发布营商环境改革5.0版本。据相关负责人介绍，在企业间非住宅交易登记、个人间房屋交易登记、抵押权首次及注销登记、商品房预售登记、查封登记已全部实现的基础上，北京将推进个人间自行交易、个人与企业间房屋买卖、夫妻间房屋转让、依据生效法律文书办理转移登记等各项业务的“全流程网上操作”。其中，个人之间自行交易、夫妻之间房屋转移登记“全流程在线”功能已于今年下半年上线，个人身份信息变更登记、补登记、补登记“全流程在线”功能也已上线。

在不动产转移登记方面，北京还将进一步便利房屋交易。目前个人已经上线办理自己存量房的网签功能。下一步，我们将提供个人“购买资格绿色码”服务，实现购买资格结果实时查看。

北京市同时明确，相关部门将推进新建商品住房同步备案和预告登记，探索实现“交房即交证”，通过开发“新建商品住房转移登记全流程”功能，缩短交房到领证的时间间隔， 有效保护购房者的合法权益，避免人们购房多年后拿不到产权证的问题； 不动产登记实行税费合并缴纳，缴纳人只需一次网银支付操作，即可同时完成税费和登记费的缴纳。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示，北京在购房方面实施了多项便民措施。以往类似房屋资质的审核需要一定的程序，房屋资质容易受到房地产市场政策的影响，使得房屋资质审核成本较高。以“购房资格绿色码”的方式持码进场，清晰便捷，是房屋交易中很好的便民措施，也提高了后续交易效率。