年报观察 - 德信中国的韧性

年报观察 | 德信中国的韧性

观点网 3月31日晚间，德信中国控股有限公司发布公告披露了2022年年度业绩。

据悉，德信中国2022年实现总收入为221.45亿元，较2021年下降4.2%；毛利为21.78亿元，同比下降56.5%，主要是由于年内交付予买家的总建筑面积减少使得已确认物业销售额减少；毛利率9.84%。

具体来看，德信的收入主要来自物业销售，物业建筑及项目管理服务、管理及咨询服务收入、商业物业租赁、酒店运营。

其中，物业销售依旧是该公司最主要的收入来源，2022年实现收入为212.44亿元，较2021年减少约4.6%，占公司总收入的约96.0%。

作为公司第二大收入来源的物业建筑及项目管理服务实现收入578万元，较2021年增加约32.0%，占总收入的约2.6%；

此外，管理及咨询服务、商业物业租赁、酒店运营分别实现收入为1.65亿元、1.04亿元、5440万元。

期内，德信录得净利润1.62亿元，同比下滑93.18%；归母净利润3.74亿元，同比下滑60.26%；基本每股盈利0.14元。

截至2022年12月31日，德信的总负债约为899.26亿元，同比下降5%。其中，有息负债约为211.91亿元，同比下降30%；剔除预收账款的资产负债率约为68%，净负债比率约为69%。

在这个房企亏损百亿已屡见不鲜的年报季中，德信中国实现正向盈利且有息负债下降三成，无疑是交出了一份不错的成绩单。

在物业销售方面，2022年德信已确认总建筑面积约106.18万平方米，较2021年减少约18.4%；确认为物业销售的物业的平均售价约为20,007元/平方米，同比增加约17.0%。

在物业销售确认收入的区域分布上，贡献占比前四大的城市分别为杭州、南京、温州、宁波。上述四个城市确认销售金额分别为120.5亿元、31.3亿元、16.2亿元、10.9亿元，占物业销售确认收入的56.7%、14.7%、7.6%%、5.1%。

在严峻的大环境与疲弱的楼市环境下，德信2022年的合约销售金额有较大幅度下滑，全年实现累计销售金额为361亿元，同比减少约51.2%；合约销售建筑面积约197.3万平方米，同比减少约43.5%；合约销售平均售价约为18,297元/平方米，同比减少约13.6%。

虽然合约总销售出现明显下降，不过，德信在重点布局的城市依然取得了不错的销售成绩。据了解，其在杭州、温州、宁波等地的销售额都进入当地销售榜单的前列。

对于2023年的展望，德信在年报中指出，房地产政策将继续以“房住不炒”为主基调和侧重于“保交付”，中央政府年内已出台一系列利好政策刺激和支持房地产市场，同时以多纬度的融资政策支持房企，政策的力度在不断加大。

但现阶段政策效果并不明显，需求端的提振仍未达到预期，态势并未有明显变化，因此该公司预计，从政策端向市场端的传导仍然需要一段时间。

土地储备方面，德信是2022年为数不多还有扩储的民营房企。

年内，该公司在长三角地区获取了三幅地块，分别为台州留仙里二期项目、杭州临平山北地块项目、杭州萧山区项目，总可售建筑面积约28.73万平方米，平均土地成本约为8118元/平方米。

截至2022年底，德信在25个城市共有146个项目，总土地储备为1459.99万平方米，在一二线城市土储占比超过80%。其中，122个项目位于长三角地区、余下的24个项目分别位于珠三角、成瑜双城经济圈及长江中游经济带等地区。

此外，在保交付方面，2022年德信共交付31批次，累计交付超2万套，100%如约交付。