惠誉国际评级主管郑俊英-你如何看待当前的房地产市场？

来源：海港商业观察

虽然房地产仍在调整中，但它仍然吸引着投资者和普通百姓的密切关注。

一方面，不少本应在近期及时公布年报信息的国内房企因种种原因宣布延期。这可以说是历史上第一次有这么多。

另一方面，市场成交量低迷，销量、销售面积、销售均价仍在下降。不过相对好的消息是，由于因城施策，很多城市都在继续放松调控政策。

从房企自身来看，近期万科董事局主席郁亮和碧桂园总裁莫斌的言论一度成为行业风向标。

郁亮表示，“万科2021年业绩不佳，让股东失望。在此我向52万万科股东道歉；万科取消了集团合伙人的级别，也就是通常意义上的高管。每个人都必须沉到第一线。”

莫斌说：“2021年是近10年来房地产市场波动最大的一年，所有的调控政策都是为了保持房地产市场的长期健康发展。”

年报发不出来，债务违约潮还在蔓延，销售也活了，前途一片美好，各种复杂的情绪交织在一起。

普通人担心是否如期交房，是否踩坑，未来市场走势如何。

多方共振下的房地产显然引起了全球评级机构的关注，尤其是惠誉、穆迪、标普。

评级机构在市场信心中的作用不可忽视。正如著名专栏作家弗里德曼所说，评级机构可以用债券来降级，摧毁一个国家。

如何看待当前的房地产走势？在《港湾商业观察》之前，我与惠誉评级高级总监兼大中华区房地产评级联席主管郑俊英进行了交谈。

郑俊英曾在伦敦和香港的苏格兰皇家银行公司金融和风险管理部工作。在加入惠誉之前，他曾担任花旗集团亚太区信用评级顾问团队的董事。郑俊英拥有斯坦福大学的经济学学士学位。

《港湾商业观察》:从近期多家房企披露的2021年财务数据和今年销售指标来看，普遍不乐观。惠誉此前认为，2022年的合同销售额将比2021年减少10%-15%，平均售价将下降约5%。惠誉现在还坚持这个观点吗？还是在此基础上调整？

郑俊英：惠誉对2022年的销售预测是基于2021年下半年的实际销售情况。我们之前假设2022年上半年销售和整体融资情况不会好转，下半年才会好转。房企今年1、2月份的销售确实不理想，但由于今年1、2月份的销售同比下降受过去两年基数的影响，要观察3、4月份的销售情况再考虑调整。

《港湾商业观察》:我们注意到，其实今年以来，无论是同比销量还是环比销量，其实都下滑的很严重。在这种背景下，除了出售资产或大幅降价，房企在保证销售和现金方面似乎也做不了太多。即使大幅降价，市场信心仍然不足。惠誉如何整体看待当前形势？房企还能做什么？

郑俊英：这需要政府提供更多的政策支持。房地产企业大幅降价会加速恶性循环。如果准购房者预期房价会继续下降，他们更倾向于持观望态度。中国对房地产的需求仍然巨大，恢复购房者的信心有助于促进良性循环。

《港湾商业观察》:惠誉继续下调多家房企评级。今年，违约潮似乎还在继续。惠誉如何看待今年国内房企的违约风险？比2021年严重吗？

郑俊英：这取决于流动性问题能否尽快得到解决。很多民营房企已经违约或者已经承受了很大的流动性压力。如果资本市场持续增长

《港湾商业观察》:其实在2021年底，很多人都说中国房地产最坏的时候已经过去了。当然，房地产关系到很多行业。从宏观角度看，惠誉认为最坏的时候已经过去了吗？

郑俊英：这还没有结束。1、2月销售弱于市场和房企预期，也加剧了房企的流动性压力。

《港湾商业观察》:目前出售资产是很多房企的选择。不过，市场上似乎并不缺少优质资产。中国房地产非常激烈的洗牌潮真的来了吗？未来房地产市场会不会出现比如几十家的高集中度？

郑俊英：市场整合确实已经出现，而且集中度将会提高。虽然最近的土地拍卖大多有国企参与，但民企的资产处置速度比预期的要慢。国企在考虑并购时也有自己的财务和回报考虑。

《港湾商业观察》:这几年上市的物业公司很多，估值似乎比房地产本身更有优势。惠誉如何看待物业公司未来的盈利能力？物业类有哪些比较大的想象空间？

郑俊英：由于我们只对一家物业管理公司(碧桂园服务)进行评估，所以我们不能从行业角度进行评论。但在对碧桂园服务的评级中，我们预计公司会进行一些并购，这将给公司未来的财务状况带来不确定性。但公司自身业务将继续保持稳定。

《港湾商业观察》:惠誉如何看待房企真正的核心能力？未来有哪些类型的房企有望健康可持续发展？

郑俊英：国有房企或者有国有股的民营企业应该有更好的流动性支持和融资渠道。民企方面，财务稳定、财务透明度好、公司治理好的房企，可持续发展能力会相对较强。

《港湾商业观察》:今年以来，各地都在放松调控。惠誉认为这项措施对恢复市场信心有多大帮助？换句话说，如果未来信心真的需要回升，中央或地方还应该出台哪些措施？

郑俊英：人们对住房仍有一定的需求，但他们需要政府采取措施来释放它。2月份多地房贷首付比例降低，理论上会释放更多需求，但要看3、4月份的销售情况。另外，一二线城市的限购还是很严格的。放松限购措施也会释放需求。(海港财经出品)