美地产巨型堰塞湖迅速膨胀：黑石BREIT赎回请求激增至45亿美元

美地产巨型堰塞湖迅速膨胀：黑石BREIT赎回请求激增至45亿美元

美联储激进加息周期引爆了银行业危机，数家银行已经因挤兑而倒闭。分析师指出，商业房地产市场极有可能是“下一颗要爆的雷”。

据悉，黑石集团700亿美元房地产投资信托基金（BREIT）在3月份收到了更多的赎回请求，而这家投资公司已连续第五个月限制赎回。周一美股盘中，黑石集团股价跌逾5%。

黑石周一在一封信中表示：“在市场巨大波动和广泛金融压力下，持有人3月份要求从BREIT中赎回45亿美元。而BREIT将允许提取约6.66亿美元，约占赎回金额的15%。”

BREIT是一个非交易性的房地产投资信托基金，目前资产净值总额为710亿美元，近年来一直是黑石集团最大的增长引擎之一。该基金帮助这家私募股权投资公司吸引了一类新的投资者，他们可能没有足够的财富投资于其传统基金，但希望获得私人资产。

为了缓解资金赎回压力，黑石设置了5%的季度赎回上限，每月最多赎回2%的份额，以防止其持有的非流动性房地产被抛售，这种做法被称为闸门机制（gating）。

而在今年2月份，客户试图赎回39亿美元。BREIT在1月和2月已经达到了2%的月度限额，使投资者在3月的退出途径更加狭窄。

黑石一位发言人指出，该基金的表现是积极的，并表示3月份的赎回量比1月份的峰值低16%，当时投资者要求提取超50亿美元。

然而，如果利率继续上升，4月份的赎回潮很可能会继续。投资者也在寻求降低自己的风险敞口，房地产行业面临压力。

BREIT约80%的资产位于公寓和仓库，这是近年来商业地产市场最强劲的两个领域。去年12月，该信托基金首次受到赎回限制的冲击。

黑石的闸门机制有效限制了“挤兑”风险，否则其BREIT极有可能像硅谷银行那样光速倒下。

继续限制赎回

该公司表示，BREIT将保留限制赎回以防止大规模资金外流的权利，这种机制旨在防止流动性错配，并使长期股东的利益最大化。事实上，自11月30日以来，BREIT已向赎回客户支付了近50亿美元的资金。

人们之所以感到担忧并争相退出，原因之一是商业房地产可能成为继地区性银行业危机之后的下一个动荡领域。

Keefe， Bruyette & Woods分析师周一的一份报告显示，由于投资者对房地产趋势的担忧日益加剧，要求撤资的客户数量可能会保持在高位。分析师们写道，与此同时，投资者发现了更有吸引力的行业可以配置资金，这也可能导致赎回请求上升。

关于黑石的房地产投资，黑石首席执行官苏世民近日表示，黑石的房地产投资状况良好，并指出该公司已大幅削减写字楼投资，而仓库等其他市场表现良好。

苏世民指出，黑石看到经济确实在放缓，导致资产估值承压。美联储加息对资产估值构成压力是合乎逻辑的，而这也可能为黑石提供买入机会，将会有合适的时机部署资金。