年报观察丨龙光首亏88亿与复牌“复活”

年报观察丨龙光首亏88亿与复牌“复活”

观点网3月30日，龙光集团有限公司发布截至2022年12月31日止年度业绩。

报告期内，龙光集团的盈利能力均较上期有着明显下滑，录得合约销售额为441.1亿元，仅为上期销售的三成不到；其收入416.2亿元，按年下滑46.86%，毛利录得亏损47.82亿元，毛利率同比下滑11.16%至10.7%。

值得注意的是，龙光在本财年录得净亏损约88.69亿元。而扣除投资物业重估的公允价值变动及相关损益调整后，该司核心归母净利润为人民币2.35亿元.

2022年的市场恢复不仅没达到预期水平，全球通胀高企、经济增长放缓以及行业的仍处于下行周期内，行业形势依然较为严峻。

财报显示，龙光业绩与市场走势一致，在核心数据方面均较去年有较大幅度下滑的同时，债务管理及现金流上也面临着诸多挑战。

从复牌到复活

据观点新媒体统计显示，开年后多家上市A股房企发布业绩预告，其中，超6成预计净利亏损、超9成净利同比下滑，还有部分房企录得上市以来净利的首次亏损及最大亏损。

H股方面，同样以内房市场为主的龙光，也在盈警公告中表示，2022财年，预计报告期内录得净亏损70亿-90亿元人民币。值得注意的是，2021年同期龙光的净利润还超百亿，为103.32亿元。仅仅时隔一年，同一项数据却几乎录得盈利与亏损数字的反转，录得净亏损超88亿元。

去年8月，停牌3个月后的龙光先是暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息，正式宣告违约，同月底刊发2021年财报并完成复牌，成为去年较快完成出险企业复牌的房企。但受行业信心缺失影响，复牌首日股价跌便超51%。

彼时龙光的快速复牌，不但有利于该司尽快恢复股份买卖，增强股份流动性，还有效提振市场信心，的确是为出险企业复牌开了个好头。

但复牌后，如何有效应对行业下行带来的资产减值、收入收窄、毛利承压及融资渠道受限，均成为龙光“活下去”之后，怎样“活得好”的种种难题。

数据来源：企业公告、观点指数整理

2017年开始，随着龙光此前获取的高价地开始结转，便对其盈利能力开始现象拖累作用。从2018年开始，其毛利率就不断走低。

到了2022财年，龙光营收、毛利率和归母净利率从2020-2021年的历史高点，跌至目前历史低位。

报告期内，龙光该财年录得营收录得416.2亿元，结束了自上市以来的连续8个财年平均28.52%的增长；净利润方面，录得亏损88.69亿，同比下滑185.85%，且为上市以来的首次净亏；毛利率继续保持下行态势，录得10.7%的历史最低值。

从新增销售来看，龙光在2022年多项数据的录得历史新低纪录，其背后离不开近几年疫情影响下工程进度延误导致的年结转量下滑、确认收入的减少。另外，房地产市场的持续下行，企业销售端持续承压，持有货值也面临着减值风险。

多重打击下，龙光2022年取得不尽人意的成绩也在意料之中。龙光也深知，疫情对大湾区的持续影响将进一步影响未来业绩表现，2022财年该司在大湾区的销售占比首次跌破5成。

据观点新媒体了解，作为较早吃到“大湾区”红利螃蟹的龙光，其销售占比一直以大湾区区域为主，近5年来单区域销售一直在480亿元以上，且占总销售的5-6成。

而在2022年的销售中，大湾区下滑最大，较上期减少631.49亿元，同比减少接近8成；其次为大西南区域，录得销售70.04亿元，较上期减少68.26%。

相较之下，龙光在长三角区域的销售韧性较强，下滑速度较慢，报告期内录得销售134.41亿元，较上期仅减少11.08%。但该区域的销售占比则由2021年同期的10.8%上升至30.5%，增长明显，该项占比的快速上涨则是由于大湾区销售的快速下跌所致。

另外，新加坡项目作为龙光所有销售大区中平均售价最高的区域，目前已逐渐走向结转完毕。2022财年，该司在新加坡区域录得销售13.84亿元，平均单价8.91万元每平米，但期内剩余土地储备仅剩2.62万平方米，占总土储的0.1%。

龙光在大湾区建立起的业绩“护城河”，而随着该区域销售的“塌方”以及自身债务的违约，未来重新提振的业绩以及企业信心的难度不小。

有市场人士向观点新媒体透露，高杠杆在行业上行时是业绩助推剂,但随着政策管控及疫情的到来，一方面疫情冲击导致购买力下滑，房企销售回血能力减弱。另一方面企业为达到“绿档”要求，从而快速去杠杆，累计的债务面临集中刚性兑付及融资端的挤兑，反而加速企业违约。

“暴利时代结束后，无论是尽享大湾区红利的龙光也好，还是其他债务违约企业，终究要为曾经的无序扩张的行为买单。”上述人士感叹道。

拯救现金流

去年，销售的疲软使得龙光资金流入几乎没有改善的同时，融资端的收紧以及债务违约带来的连锁反应，使得公司短期的资金流动性面临较大压力。

2022财年，龙光的流动负债比由2021年的71.12%上升至79.94%，连续保持了三个财年上涨，而近三年该公司流动负债占总负债比率的走高。说明其存在资金短缺问题，都是通过短期债务来解决的。

流动负债的快速走高，会对企业经营产生巨大资金压力，短期内需要偿还的债务也会很多，过高流动负债比，也时时刻刻考验着龙光的偿债能力。

截至2022年末，龙光负债总额为2265亿元，其中流动负债合计1810亿元，占比79.94%，接近8成。资产负债率较2021年末进一步提高5.06个百分点，至81.36%。期内，其对应流动资产总值为2152.52亿元，其中现金及现金等价物为人民币141.02元。

在流动负债中，优先票据、银行及其他贷款按年录得大幅上涨。优先票据在本期录得79.76亿元，较去年同期的23.45亿同比增幅70.59%；银行及其他贷款方面，本期录得303.8亿，较上期增加近百亿元。

在手现金无法覆盖快速上涨的短期负债，叠加销售的下滑，意味着龙光将面临为履行还贷责任，将被迫采取利用出售物业资产从而达到变现还债的目的。

2022年1月，龙光物业率先向深圳合裕实业转让旗下2家物业公司股权，转让后龙光物业对两公司股权均剩余10%；同年2月份，龙光再将旗下柳州公司70%的股权转让于中融信托，以换得资金平稳过渡；3月份，该公司又将汕头市东海岸新城在建项目出售予中海宏洋，代价为10.24亿元。

进入去年4月份，龙光大股东纪海鹏旗下龙光基业还与新世界发展商讨广西龙光贵梧高速公路有限公司股权40%股权交易事宜，并与同年9月完成交易，回血10.02亿元；5月，龙光退出与越秀地产合作开发的南京“天萃”项目，退出前曾持股49%。10月份，龙光再退出与中铁建地产联手打造广州西派云峰项目。

除了退出项目及出售资产回血，龙光还积极优化自身行政成本及资本开支，精减人员架构。早在2022年元旦期间，就有市场消息指出，龙光存在大规模裁员现象，而本期年报的数据，也坐实了这个消息。

2022年末，龙光行政开支约为12.67亿元，较上期减少24.35%，主要是公司员工成本减少所致。而由于销售下滑，该公司的销售及营销方面开支较2021年减少19.1个百分点，至17.55亿元。与此同时，项目的滞销也导致该期龙光的费用化利息开支增加导致财务成本的上升，录得财务成本淨额18.31亿元，较2021年上升41.06%。

紧张的现金流与在手项目的滞销，导致龙光2022年的招拍挂市场投资停滞。

数据来源：企业公告、观点指数整理

2022年全年，龙光没有在公开市场上获取新项目，往年该司均保持着年均30个左右的项目、400万平以上建面的扩展。报告期内，龙光共有10个项目或项目新期动工开发，135个项目或项目分期处于在建阶段。龙光在年报中指出，2022年公司交付6.2万套，合约交付率100%。

为缓解流动资金压力，以及改善龙光的财务状况，该司目前仍在与有关金融机构及优先票据和提供担保的债务的持有人磋商若干借款、优先票据及提供担保的债务的展期事宜。

截至目前，龙光境内公开债已经完成了21笔整体展期，成为业内第二家实现境内债整体展期的房企。

境外债务方面，今年3月底，有消息称龙光集团首席债务管理官保国武在近日召开的债权人电话会议上表示，龙光计划近期为各类离岸债务推出改进后的重组草案，并预计在4月底或5月初确定境外债重组方案的最终条款。

保国武表示，龙光集团在3月初已向部分持有人发送了重组草案，草案内容包括龙光集团对合计约36.19亿美元的优先债及股票挂钩票据，给出的平均偿还年限不会超过2022年9月提出的5.25年。