年报观察 - 禹洲过冬

年报观察 | 禹洲过冬

观点网 在这个漫长的冬天，房地产企业亏损百亿似乎已经算不上奇怪的事情。

3月31日晚间，禹洲集团对外披露2022年年报，期内实现收入约267.37亿元，同比下降1.23%；毛利约7.25亿元，毛利率为2.71%.

期内录得亏损132.69亿元，母公司拥有人应占亏损为120.15亿元，而上一年则录得母公司拥有人应占利润为8.62亿元。

极端恶劣市场环境下，2022年是房地产企业汇兑和资产减值双杀之年。禹洲解释年度大额亏损主要受疫情反覆爆发、房地产市场严重放缓，以及紧缩融资环境的多重影响，导致在2022年集团纳入结算的项目毛利受压。

另外，受市场环境影响，公司部分房地产项目存在减值迹象，基于谨慎性原则计提的存货及其他资产减值拨备增加和投资物业公允值亏损；以及由于2022年内资本化利息金额减少，导致集团的融资成本大幅上升。

业绩有所下滑

年报显示，期内禹洲集团总收入为267.37亿元，较去年同期下降1.23%，主要原因是年内物业管理费收入下降所致。

其中，物业销售收入约为262.89亿元，占总收入的98.32%；投资物业租金收入约为2.27亿元，按年下降25.14%；物业管理收入约为2.12亿元，按年下降59.22%；酒店运营收入约为948万元。

在物业销售方面，2022年禹洲交付的物业总建筑面积约为188.28万平方米，交付及确认销售的物业平均销售价格，为每平方米13962元。

在物业销售确认收入在区域分布上，长三角区域仍然是主要的贡献区域，长三角区域、海西经济区、华中区域、环渤海区域、粤港澳大湾区及西南区城的确认销售金额分别为148.74亿元、47.29亿元、20.68亿元、16.93亿元、16.03亿元和13.22亿元，分别贡献确认金额的56.58%、17.99%、7.87%、6.44%、6.09%及5.03%。

在严峻的大环境与疲弱的楼市环境下，禹洲于2022年的合约销售金额有较大幅度下滑，全年实现累计销售金额为356.08亿元，而在上年禹洲的销售金额为1050.21亿元，同比减少约66%；累计销售面积为201.63万平方米；平均销售价格为每平方米17660元。

从区域来看，长三角区域依然是集团合约销售贡献占比较大的区域，合约销售达171.89亿元，占整体合约销售金额的48.27%，其中上海、杭州、苏州、合肥及无锡作为该区域的核心布局城市，合共贡献合约销售金额达133.91亿元，环渤海区域及海西经济区合共实现合约销售金额100.27亿元，占集团合约销售总额的28.16%。

在投资物业方面，禹洲集团物业投资板块覆盖多种商业物业形态，主要打造“禹悦”品牌购物中心和“禹洲广场”品牌写字楼和商业街三条产品线。

目前，禹洲物业投资项目已进入深圳、上海、杭州、厦门、苏州、南京、合肥、武汉及泉州等地，业务主要集中在海西经济区、长三角区域和大湾区等经济发达地区，拥有已开业项目32个及筹备期项目9个，共41个项目，打造商业面积超174万平方米，其中购物中心、写字楼及小区商业业态的占比分别为62%、20%及18%，合作品牌超1000个、战略联盟品牌约1600个。

截至2022年12月31日，该集团的土地储备总可供销售建筑面积约1580万平方米，172个项目，分布于六大都市圈共38个城市，平均楼面成本约为每平方米人民币6993元，禹洲称足够满足集团未来两至三年的发展需求。

毛利与成本

除去行业下行带来的挑战，禹洲还在解决“历史遗留问题”，比如在为前几年拿贵地“埋单”。

期内，该集团毛利约为7.25亿元，毛利率仅为2.71%，这也是历史毛利率至低点。2017年—2019年，该公司毛利率分别为35.40%、30.72%及26.21%。2020年曾跌至4.61%，于2021年回升至15%。

禹洲于年报中称，毛利率下降主要由于在2022年确认了厦门、泉州、惠州及金华的亏损项目。可见，在拿地方面，禹洲的布局虽然以高能级城市为主，但高拿地价叠加一二线城市的调控影响，一直侵蚀项目利润。

另一方面则是成本提升。2022年，禹洲集团销售成本约为260.12亿元，比2021年约230.11亿元上升13.04%，这部分主要包括集团的土地成本、建筑成本、资本化利息及于期间及过往期间由合营公司及联营公司转变为子公司所产生的物业公允值调整。禹洲称销售成本上升主要是随着年内集团交付的物业建筑面积增加所致。

年报显示，禹洲集团于2022年录得投资物业公允值亏损约为3.15亿元（2021年投资物业公允值收益为7.18亿元），投资物业公允值亏损主要是由于市场环境恶化导致上海、厦门、合肥及香港部分投资性物业公允值下降所致。

而行政开支则上升到11.31亿元，较2021年增长35.52%。禹洲地产表示，该增长主要由于集团的优先票据交易费用摊销所致。

另外，禹洲期内投资减值，也就是于合营公司及联营公司投资的减值为4.08亿元，其他应收款项减值41.51亿元。其他开支中，还计提了6.61亿元的商誉减值，导致期内开支成本从上年的9987万元激增至8.72亿元。

融资成本则由2021年2.76亿元，上升至2022年6.74亿元，这部分主要是由于年内资本化利息金额减少所致。

值得关注的是，禹洲集团已就独立第三方获授的融资向银行及其他贷款人提供的担保金额为46.47亿元，并就担保确认预期信贷损失拨备17.44亿元（2021年12月31日为2703万元）。

负债与现金流

2022年备受关注的还是禹洲的负债和现金流情况。于2022年12月31日，该集团现金及银行结余（包含受限制现金）为71.39亿元，较2021年12月31日的约175.2亿元下降59.25%，现金及现金等价物约为56.31亿元，远远无法覆盖短期负债。

同一时期，禹洲集团的银行及其他贷款、公司债券以及优先票据余额合共为551.2亿元（其中若干贷款以集团若干投资物业、持作销售用途的物业及在建物业作抵押），较去年下降2.58%。

截至2022年12月31日止，禹洲未付清优先票据利息3.89亿美元及未支付三笔优先票据的本金共计1.41亿美元(相当于人民币9.82亿元)。相关未支付利息及逾期本金已造成优先票据协议的违约事件。

于2022年12月31日，剔除预收款后的资产负债率(剔除合约负债后的总负债除以剔除合约负债后的总资产)为78.25%，较2021年12月31日止上升9.06个百分点。

截至期末，禹洲集团的净负债比率为191.35%。按照年报解释，净资产负债比率为计息银行及其他借贷、公司债券及优先票据，减现金及现金等价物、受限制现金及始初期限超过三个月之无抵押定期存款除以权益总额。

这样的环境中，禹洲也曾出售资产增加现金流，当中包括以10.58亿元的对价出售禹洲物业予华润万象生活。

禹洲于年报中表示，尽管自2022年初开始，国家陆续颁布及实施了“降息降准”、“保交楼专项借款”、“金融16条”、“三支箭”等多项针对房地产行业的融资支持政策，而实际上民营地产公司融资渠道并未有实质性放松和打开，新增贷款融资依然受限。

另一方面，房地产企业相应的工程款、存量债务本金及利息偿付等刚性开支，持续不断地消耗企业现金存量，使得现金流持续在低位徘徊运行，资金链常年呈紧绷状态。