年报观察 - 中梁的二律背反

年报观察 | 中梁的二律背反

观点网 加强债务管理尤其是重组境外美元债，是中梁控股年度业绩报告传递出的最紧迫任务。

其3月30日公布的业绩报告显示，中梁控股有息负债总额已由2021年12月31日的约人民币402亿元大幅压缩至2022年12月31日的约人民币267亿元（其中境内有息负债约为人民币185亿元，而境外有息负债约为人民币82亿元）。

关于境外债，中梁控股董事长杨剑于报告中透露：“于本业绩的公告日，本公司已制定初步的关键暂定条款，将继续与境外债权人进行积极和建设性的对话，争取尽快落实整体解决方案的条款，确保本集团的长远未来稳建发展，维护所有持份者的利益。”

对于大多面临流动性压力的房企而言，债务重组是迫在眉睫的任务，但与此同时，为加快资金回笼而进行的降价促销，也很大程度影响着企业的利润表现——这或许是中梁控股的二律背反，难以两者兼顾。

中梁控股的数据就显示，毛利率由2021年度的17.1%下降至2022年度的8.9%，“主要由于年内交付的物业项目的平均售价相对有关土地收购成本较低及物业项目减值所致”。与此同时，其去年合约销售均价为每平方米约10,500元，相比2021年每平方米约12,000元的降幅达12.5%，如此看来，低毛利率还将延续。

不过对于当下的中梁控股而言，利润被压缩也是不得已之举，保证企业稳定过渡才是“硬道理”。因而对于2023年，杨剑展望：“集团的首要经营目标是保持经营流动性、去杠杆和稳定债务，及确保平稳的项目交付。”

毛利率降至8.9%

对于大多房企来说，2022年度业绩下降甚至亏损早已在意料之中，中梁控股早前也曾预告，2022年度录得拥有人应占亏损5-18亿元。

至3月30日更充分的数据显示，中梁控股2022年总收入为393.3亿元，按年减少约48.3%。计入各项资产的减值亏损、投资物业及金融资产估值的公平值亏损以及汇兑亏损，拥有人应占净亏损为13.5亿元,而2021年则为拥有人应占净利润27.0亿元。

报告补充指出，扣除各项资产的减值亏损、投资物业估值的公平值亏损及汇兑亏损后，其拥有人应占经调整净利润为12.0亿元。

事实上，中梁控股为应对境内外债务兑付与保交付，2022年度已大幅缩减对外投资，另外在销售放缓的同时销售成本也被大力压降，但毛利及毛利率的下降却不可避免地传递到了利润表现上。

据观点新媒体查阅，中梁控股去年收入来自三条业务线，分别为物业销售、其他服务及物业租赁租金收入，而其中绝大部分收入来自物业销售。

报告期内，其合约销售额（包括本集团的附属公司、合营企业及联营公司）为660.5亿元，按年减少约61.6%。与此同时，集团的销售成本由2021年度的约630.82亿元减少约43.2%至2022年度的约358.28亿元。其中，就在建物业及持作出售的已完工物业确认的减值亏损净额约12.44亿元计入销售成本，而2021年则约为7.23亿元。

据介绍，其中已确认物业销售收入部分，去年录得约48.1%按年减少至约391.69亿元。已确认总建筑面积按年减少约50.7%至截至2022年度的449.82万平方米。截至2022年末已确认的平均售价为每平方米约8,708元，2021年为每平方米约8,283元。

受收入“腰斩”及资产减值亏损等影响，中梁控股的毛利由2021年度约130.33亿元减少约73.1%至2022年度约35.02亿元。

同时，毛利率由17.1%下降至2022年度的8.9%，中梁控股表示，主要由于年内交付的物业项目的平均售价相对有关土地收购成本较低及物业项目减值所致。

但这种低毛利率状态或许还未结束。业绩报告显示，其去年的合约销售均价为每平方米约10,500元，相比2021年每平方米约12,000元，降幅达12.5%。预计这些销售物业将在未来两三年陆续交付，降价促销后的低毛利率也将逐渐兑现。

不过对于当下的中梁控股而言，牺牲部分利润也是不得已之举，保证现金流与企业稳定过渡才是“硬道理”。

为了保留现金，杨剑于业绩报告中表示，因中国房地产市场持续不确定，本集团坚持保交楼、稳经营，在2022年没有新增项目投资。

但他同时表示，公司现有土储足以支持公司发展。“于2022年12月31日，本集团连同其合营企业及联营公司的总土地储备约为4,090万平方米（含已售的建筑面积），覆盖全国五大经济区，尽管我们暂停土地投资，但我们仍有足够的可售资源支持我们未来数年的发展。”

据称，为确保物业顺利交付，该集团加强施工和承包商管理，严格控制交付流程，降低交付风险。2022年，该集团（连同其合营企业及联营公司）完成交付约7万套物业单位。

债务管理

对于目前仍在筹谋境外债务重组的中梁控股而言，债务管理自是大家关注的内容之一。

为此，业绩报告中虽未明确其资产负债率水平，但却强调有息债务总额由上年度的402亿元大幅压缩至267.4亿元及净负债比率为32.3%。

据观点新媒体查阅，上述现存267.4亿元有息负债，包括境内有息负债约185亿元，境外有息负债约82亿元。

其实关于中梁控股在偿债方面的努力，此前已有不少相关报道。

去年11月7日，中梁控股官微就披露，中梁地产已按期完成“长城嘉信-中梁地产购房尾款资产支持专项计划”的全部本金及预期收益兑付和分配。该资产支持专项计划总发行规模3.4亿元。

中梁控股彼时表示，上述债券兑付完成后，境内公开债务已全部还清。

此次年度报告中，中梁控股也表示：“对于境内债务，本集团于2022年内完成偿还所有境内资本市场债券（资产担保证券），维护了在境内资本市场的主体信用。截至2022年底，本集团的境内有息负债绝大部份为有项目抵押的贷款，本集团已经积极与境内银行和贷款机构在境内贷款到期时进行贷款展期，相信境内贷款到期后的续期风险已经可控。”

不同于全部还清的境内公开债务，中梁境外债务早前已经出现违约。

2022年4月底，中梁控股就尝试对2022年5月19日、2022年7月29日到期的两笔美元债进行展期，两笔美元债未偿还金额分别为2.89亿美元和4.39亿美元。新债券票息分别提升0.25个百分点，到期日分别为2023年4月15日和2023年12月31日。

不过征求投资人同意的过程并不顺利，其中7月到期的美元债仍有未偿还本金1257.4万美元及利息未能获得展期。为此，在2022年7月29日，中梁控股发布内幕消息披露，一笔于2022年7月到期的9.5%优先票据将构成违约事件。

境外债虽然仍未完美解决，但从披露的数据可以看出其“不躺平”的态度：“对于境外债务，本集团自2021年中以来一直主要倚赖其内部现金资源，并从境内汇出现金以履行境外偿付义务。自2021年7月起至2022年底，已透过内部资金累计向境外债权人支付本息超过12亿美元。截至2022年12月31日，本公司境外有息负债合计约为人民币82亿元（相等于约12亿美元）。”

值得注意的是，中梁控股的现金并不算少。根据年报数据显示，截止2022年12月底，公司现金及银行结余（包括受限制现金及已抵押存款）合共约为165.86亿元（2021年：约276.11亿元），较2021年底减少约39.9%。

但其续指，碍于当前市况，集团的资金流动性受到限制。“在目前地方政府政策的严格要求下，本集团绝大部份的现金都在项目层面的指定银行账户中接受严格的预售现金监管，以确保在建物业的竣工。”

囿于可用以偿债的资金不足，2022年11月14日，该公司曾发布公告称，由于可用于支付境外债务的资金仍持续受压，预期短期内无法产生履行境外债务所需之足够现金；为确保公平对待所有境外债务持有人，决定暂停支付本公司境外债务项下所有应付的本金和利息。本公司决定寻求境外债务整体解决方案，并已委任各专业中介机构协助与境外债务持有人共同探讨一切可行选项。

关于境外债务重组的进度，中梁控股在3月30日的年报中表示，于本业绩的公告日，公司已制定初步的关键暂定条款，将继续与境外债权人进行积极和建设性的对话，争取尽快落实整体解决方案的条款，确保本集团的长远未来稳建发展，维护所有持份者的利益。

事实上，为了应对严峻的大环境，中梁控股2022年已主动进行了一系列调整：“年内，本集团精简组织架构，强化管控和效率，降低经营成本，确保交付及财务安全，保持经营流动性。”

经过艰难一年及相应调整后，杨剑对2023年仍抱持谨慎的态度。

他表示，于2022年底，无论是从中央或地方层面，中国政府都对房地产业发展、住房合理消费和房企资产负债状况作出最新政策安排。中央经济工作会议亦强调化解经济风险的核心是稳住房地产。“展望2023年，预计还将出台新举措，改善房企资产负债状况。”

但他认为，在行业新常态下，尽管政府房地产政策出现变化，集团预计经济复苏与政府支持措施带来的住房需求和流动性改善尚需要一段时间其影响和好处才能惠及整个行业。集团对行业前景秉持谨慎的态度，将继续强调财务稳定，强化组织架构和管理效率。

关于新一年的主要工作，杨剑表示，集团的首要经营目标是保持经营流动性、去杠杆和稳定债务，及确保平稳的项目交付。

“我们有信心集团能够驾驭当前的行业挑战，妥善处理境外债务，并把握未来的发展机遇。”杨剑在致辞末尾如此表示。