业绩会上，地产大佬们谈分化与复苏

业绩会上，地产大佬们谈分化与复苏

文/乐居财经许淑敏曾树佳

年报季，地产大佬们，又开始集中现身，论行业、谈企业。

“当好农民种好地”的郁亮，依旧强调“做好自己的事”；接班不久的杨惠妍，自我定位为职业经理人，透着坦诚与谦逊；孙宏斌拿着债务重组方案，在电话的另一头，说出了诚恳的一声道歉。

他们或为牺牲利润保现金流，稳住阵脚；或扛着债务努力化解，在反思中等待转机的到来。

不过，房企们并不只有一种生存状态。

比如华润置地、华润万象生活实现了双市值第一，掌舵者李欣觉得很欣慰，他谈得更多的是“战略定力”；而绿城的张亚东，则认为行业波折、起伏实属正常，他仍在一如既往地强调“提质”。

地产大佬们对行业，大多还是保持乐观的态度，认为今年将筑底回升。他们谈得谈得最多的是“分化”。城市、企业、资源、产品等，均处于分化的状态，这一轮大浪淘沙之后，行业的格局将进一步重筑。

此外，布局轻资产，让多元反哺地产，也是地产人一条新的思路。

郁亮：行业有保底线

每年万科业绩会，郁亮总是金句频出，包括“当好农民种好地”、“不坐头等舱了”、“要么死、要么活，没有中间状态”、“节衣缩食、战时氛围”等，均为这几年他对于行业判断的内容。

至于今年房地产形势，郁亮认为，现阶段的市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”。与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。

“新房需求上有天花板，下有保底线。”郁亮判断，一段时间内，市场仍能保持12亿平米左右的需求。

回到万科自身，郁亮表示，将认准大势，做好自己的事，“行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营服务并重的道路。”

比起短期的市场起伏影响，郁亮总是看得更长远些。

而他今年最想聊的话题，也是关于行业新发展模式选择，他很兴奋，“有好多话想聊一聊”。

他有一些新的观察，诸如经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强、收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小、融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环等等。

不过更重要的是落到万科身上，在郁亮看来，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。

因此他很有信心，“从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利”。与此同时，他提到，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，会保持耐心。

年报数据披露，2022年，万科经营服务业务全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。万物云分拆上市、长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一、物流业务保持快速增长，经营服务业务确实成果显著。

这说明，万科的经营服务业务，准备好反哺地产了。

杨惠妍：最难的时候过去了

宣布接班一个月后，碧桂园董事局主席杨惠妍，首次出现在公司业绩会现场。

在总裁莫斌眼中，杨惠妍“更有朝气、活力，而且思维更加严谨认真”。业绩会上，她并没有回避任何一个提问，较为坦诚。

她将自己定位为“职业经理人”。在25岁进入碧桂园的时候，父亲杨国强曾找她深谈过一次，首先谈的就是企业的可持续发展。

她从不认为碧桂园是家族企业：“我当时跟我父亲说，我有权力选择留在公司或者离开公司，他也有权力把我炒掉。”

“从跟父亲谈完的那一刻开始，我就没把这家公司当做家族企业去经营，在经营管理上都是把自己放在一个职业经理人的心态上。”

过去一年，碧桂园之所以能够周期里立足，其文化底蕴起到了重要的作用，管理层也较为稳定。

碧桂园未来的战略方向，已有清晰呈现：逐步改善土地储备结构；推进轻资产的代管代建业务，培养公司的第二增长曲线；并坚守产品力、成本力。

去年，业内的房企，都在优先保现金流，把精力放在资产负债表和利润的平衡上，碧桂园也是如此。

尽管管理层相信最难的时候，已经过去了，但公司在乐观中依旧透着谨慎。

业绩会上，“行稳致远”一词，被提了7次；而当被问及未来的推货、投资计划时，该公司管理层依旧表示，将以销定产，与此同时，根据市场情况，注重资产的优质。

孙宏斌：有信心恢复正常

融创没有举行业绩会，取而代之的，是境外债务重组说明会。孙宏斌亲自上阵，面向境外投资者，态度诚恳，诚意十足。

他短短八百多字的发言中，一段道歉，让人印象深刻：“我代表公司向各位投资人就债务逾期问题和对此给大家带来的困扰，表示诚挚道歉，同时也非常感谢大家给予我们的耐心、理解和信任。”

曾经被称为“疯子”的孙宏斌，竟也有如此一面。面对巨额债务违约，孙宏斌不得不低头。

他甚至开始反思过去冲刺规模的激进，“现在回过头来看，还是不够坚决，虽然也强调稳健和利润，但是追求规模的惯性，让我们在投资上过于乐观和激进。比如21年上半年，那一轮拿地。”

他也承认管理上存在问题，“同时我们在管理上也存在着权力过于下放等问题，那我们的安全垫不够厚，没有经受住这一轮考验。”

比起回顾过去，孙宏斌更着重于当下，强调“对于公司整体问题的逐步解决的业务逐步恢复正常，还是非常有信心。”

不仅在于大环境的支持，也在于融创自身资产质量。寻求债权人的支持，孙宏斌仍有些底气在。

年初，融创160亿境内债整体展期获通过，而此次针对90.48亿美元的境外债务重组，已与境外债权人小组就重组条款达成协议。

眼下距离境外债务重组方案通过只差临门一脚，需要向现有债务持有人寻求更广泛的支持。孙宏斌最后提到，其对于境外债务重组就是两个要求：“一个是快，因为这是恢复正常经营的一个基础。另一个就是方案必须是系统的、周全的。”

他始终认为，只有公司走出来，债务重组才有意义，才能保护所有债权人的最终利益。

境外债重组之后，融创的“复牌”才能提上日程。到那时，孙宏斌才能真的松口气，专注于公司运营与资产处置。

李欣：考验战略定力

华润置地的业绩，一如既往地平稳。尽管整体业绩表现营收、利润略有下降，但整体水平仍优于行业。

对于华润置地、华润万象生活分别位于内房股、物管股板块市值第一，李欣很欣慰。

作为掌舵者，李欣去年卸任了华润置地总裁一职，仅保留公司执行董事、董事会主席等职位，更专注于公司战略方面的工作。

业绩会上，李欣的发言更多涉及行业趋势、公司战略定位等方面。

尤其是地产处于深度调整过程中，李欣认为，“房地产行业经历了三年调整，已经发生深度改变，房地产的长效机制正在构建，新旧模式的转变正在逐步形成，更为考验企业的战略定力。”

华润置地作为头部企业，对市场变化需要具备更高的敏感度。李欣提及，“华润置地大概2019年、2020年时就在检讨和思考，一方面检讨‘十三五’战略，另一方面谋划‘十四五’整体的战略布局。”

目前，华润置地以“城市投资开发运营商”的战略定位，形成开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务与生态圈要素型业务联动的“3+1”组合模式。

而在当前发展的基础上，李欣更关注未来的发展质量：“基于当下看未来，华润置地仍然是一个长期主义者，不会唯规模论，也不会只图规模不图质量，仍然是有质量的规模增长。”

他强调的是，华润置地坚持长期主义，而未来发展不以规模为主要目标，核心导向仅两个指标：实现有利润增长的营收和有现金流的利润。

“华润置地既没有在地产高歌猛进时冒险，也没有在行业低迷时悲观，会坚持寻求有质量的增长。”对于未来的市场，李欣保持乐观态度。

对于华润置地当下以及未来的发展路径，李欣依然充满信心。

张亚东：注重提质

绿城交上了一份向好的成绩单。过去一年，绿城销售规模重返前十，新增货值保持前八。

尽管行业逻辑转变，但张亚东对于发展形势仍长期看好，并对于中国房地产的市场持续乐观。他认为，房地产发展过程中的波折、起伏，我相信这在任何一个行业都是很正常的波动。

“而2022年就是这个波动的波谷，是一个见底的年份”，正是这样的时机，让行业在洗牌、出清之后，实现筑底回升。

行业正进入复苏阶段，他表示，复苏、回暖不是同步、一致和平均的，具有分化倾向。

张亚东提出的“分化”一说，包括城市的分化、企业的分化、资源的分化、产品的分化。而恰好，绿城来讲，都处于分化向好的一侧。

比如，土储大多位于一二线市场，又获得大量银行、境内外投资者资源的支持，还有很好的股东结构，优势更是在于产品力。无论哪一方面，绿城都具备绝对的优势，“要把这些优势项转化成能力，把能力转化成利润，把利润转化成对股东的回报，这是下一步要持续坚守的。”

为了巩固基本面，张亚东提出“三步走”：第一步是前几年的提速，第二步是前年的提效，到今年往后的提质。

清晰的经营思路，让绿城走得更稳。

未来几年的打法，绿城以“提质”为目标，坚持9个字的企业发展方针——全品质、高质量和可持续。不仅投资布局、权益、结构要进行综合的平衡，而且销售上也要提高去化的内涵质量，房子、车库等资产都要同步去化。

他更细化至内部的组织架构，在人力上，人效、坪效、员效上都是高度关注和不断提升。

而所有的这些“提质”动作，综合起来使得绿城持续向好。