新城控股造了一条护城河 - 年报风云-

新城控股造了一条护城河 | 年报风云?

文/乐居财经李奕和

过去一年的房地产市场并不平静，市场低迷、债务暴雷、业绩亏损是房地产谈到最多的词。

新城控股在大环境的风雨交加中，立足“住宅+商业”双轮驱动的基本盘，聚焦战略，笃定前行，获得了稳健的发展。

2022年，新城实现合同销售1160.49亿元，销售面积1191.52万平方米。期间，实现营业收入1154.57亿元，归属于上市公司股东净利润13.94亿元。在房企普遍亏损的年报中，依然保持盈利。

更为重要的是，行业仍处在深度调整阶段，房企的销售规模和盈利能力面临挑战，基于行业“保交楼、保民生”的背景，房企现金流安全和有质量的发展成为重中之重。

2022年新城控股取得销售回款1329亿元，回款率115%。经营性现金流连续五年为正，财务安全边界持续提升。

“在行业迈入‘新模式’的背景下，公司将保持积极乐观的态度，围绕‘保交付、守价值、筑能力、创未来’的经营方针，持续提升财务规划能力、全面预算管控能力，做好现金流与净资产之间的平衡。”新城控股在年报中称。

据了解，新城控股作为示范性房企，积极响应政府“保交楼、保民生”的要求，落实企业主体责任，过去一年实现241个批次、共计13.1万套房源的交付。

双轮驱动助力穿越下行周期

在下行的地产周期里，“住宅+商业”双轮驱动的发展模式，给了新城控股经营业绩很大的支撑。

年报显示，在2022年实现的总营业收入中，新城控股房地产开发营业收入1048.83亿元。期间，商业表现了逆周期增长的一面，由于开业吾悦广场数量的增加，该公司物业出租及管理实现营业收入92.24亿元，较上年同比增加15.75%。

这使得新城控股期内商业运营的总收入达到100.06亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比增长15.82%，并首次突破百亿。

早在2012年，随着常州武进吾悦广场、常州吾悦国际广场的相继亮相，新城开启了商业的逐梦之路。经过这些年的规模发展与运营积累，新城商业在市场的地位不断夯实。

过去一年，新城控股完成15座吾悦广场的开业。截至2022年末，在全国140个城市布局194座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达145座，开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%。

一个不容忽视的事实，当住宅市场进入下行周期，销售去化困难，房企的经营性资产则往往能给其提供稳定的现金流入，降低市场风险。

去年，新城控股物业出租及管理的毛利率高达72.6%，有效抵御整体毛利下行风险，对公司业绩形成正向支撑。

面向2023年，新城控股表示，开发业务将转向“高效周转、适当杠杆、高质量利润”，回归业务本质，专注于提升经营效率和产品力。此外，将围绕空间和服务拓展多元业务，多赛道布局、建造与服务并重，实现租售、增存和轻重的平衡，并通过各类代建、创新投资、委托管理、综合体运营等多模式破局。

在商业地产板块，其今年计划实现商业运营总收入110亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。商业及多元业务将持续成为新城资金的储水池，助力其熨平一个个地产周期。

资金回笼率115%，财务安全边界持续拓宽

秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，目前，新城以上海为中枢，长三角为核心，已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。期末，进入全国140个城市。

其坚持聚焦核心城市群，一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的22%。期间，高能级城市的深耕，很大程度降低了企业的风险。

2022年，新城控股全年实现合同销售金额1160.49亿元，销售面积1191.52万平方米。期内，实现1329亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为115%，远高于行业平均水平。

截至报告期末，该公司还有已售未结转面积2913.60万平方米，提前锁定未来业绩。

这一切都为新城控股财务提供了较好支撑。截至2022年底，新城控股在手现金余额314.63亿元，在手现金充裕；公司经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。

新城坚守底线思维，基于安全可控的财务结构，2022年已偿还境内外公开市场债券127.9亿元。截至2022年底，新城期末融资余额为712.70亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低位。

此外，该公司合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元，较2022年半年度继续压降30.82亿元。

保持安全财务边界，新城作为示范房企屡获得银行等金融机构的青睐。

去年5月，该公司凭借中债信用增进和上海银行联合创设银行间首单房企信用风险缓释凭证（CRMW），顺利完成2022年第一期10亿元中票的发行。

9月和12月，其作为中债信用增进全额担保民营房企发债的首批试点房企之一，成功发行2022年度第二期及第三期中期票据，发行金额共计30亿元人民币，票面平均利率为3.96%，由中债信用增进提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

此外，12月，该公司150亿元中票注册额度正式获批，同时获得多家银行意向授信额度支持，融资渠道保持畅通。截至报告出具日，各大银行同意向其提供共计1400亿元意向性授信额度，以支持融资需求。