“非典型”金科服务｜年报风云-

“非典型”金科服务｜年报风云?

文/乐居财经徐酒眠

“逐光行远，精耕未来”，这是金科服务（09666.HK）今年的业绩发布会拟定的主题词。

延续去年风格，这八个字投印在背景板的中上方，正好能落进人的视觉中央；字体也依然在颜色上做了渐变处理，但不是去年那种自下而上、由黑渐红，而是统一红的主色调、仅将底部变得更透光了些。

这是一个很妙的处理。摆脱了原地产大股东的控股权，成功换队“非典型”独立第三方物企，已经在风暴中稳住船身的金科服务，穿过了黑暗，正在驶向光亮的未来。

3月31日一早，董事长夏绍飞携、总裁韩强、新任CFO闫凌阳、博裕投资代表吴晓力，以及董秘徐圆圆出席业绩发布会。

切实回顾过去一年的经营状况，回应市场和投资者们关注的问题，在持续一个小时的会议中，几位管理层以十足的诚意，向外界展示了金科服务韧性生长、革新图强的前景与规划。

过去一年，金科服务实现总营收约50.05亿元，同比减少约16.1%；录得毛利约9.43亿元，同比下降约48.9%，毛利率为18.8%；年内拥有人应占亏损约为18.18亿元。

诚如夏绍飞所言，“由于种种外部原因叠加，导致公司在2022年度未能交出一份满意的答卷。”在大额减值、主动撤场低质效项目、非经营性费用调整等多重因素影响下，金科服务2022年整体业绩表现不太如意。

但“当潮水退去时，才知道谁在裸泳。”面对诸多不确定性挑战，金科服务还是展现出了作为上市公司的业务能力和经营韧性。

走向自我“造血”

资本市场和行业对物企的独立性呼吁和期待良久，但由于房企与物企上下游的股权控制和业务输送关系，过去很长一段时间，物企的独立性都近乎于一个伪命题。

不过，如今金科服务已不再受控于金科地产，且其对地产的依赖本来就不大。

凭借优质服务品牌口碑，金科服务已经形成了自我“造血”能力，并展现出一定的稳健性和持续性。

数据显示，截至2022年12月31日，金科服务合约建筑面积达到3.60亿平方米，63.5%为独立第三方开发的物业；同期，在管建筑面积约2.55亿平方米，其中57.3%为独立第三方开发的物业。

报告期内，其新增在管面积约4446万平方米，其中79.7%来自独立第三方项目，较2021年同期独立第三方占比提升2.7个百分点。

“全年新增住宅在管面积2700万平方米，略低于年初预期”，过去的2022年，整个住宅地产行业都极度承压，开发商新交付的大部分项目的售罄率、接房率和入住率均不尽人意，空置房费用的回款也缺乏保障。在此背景下，金科服务刻意控制了对新交付住宅项目的拓展节奏。

与此同时，金科服务集中评估了在过往高速发展过程中累积下来的低质效、低收缴率、负贡献的项目，逐步进行系统性撤场，全年撤场在管面积2780万平方米，避免项目持续负利润、或只有利润无现金流入等现象，以确保实现高质量、可持续的长期发展。

“区域战略上，我们将继续深耕西南，做实长江沿线，加速核心区域布局。”截至2022年末，其在西南地区的在管面积约为1.26以平方米，占比49.5%；而在长江经济带区域在管面积达约2.24亿平方米，占比88.1%。

差异化竞争格局初显

地产下行，住宅、商业等传统物管赛道竞争激烈，多轮收并购浪潮下行业集中度亦逐渐变高，存量市场拥挤，物业服务企业亟需跳出传统“四保一服”业务，寻求新的增长点。

通过对行业的深刻洞察，金科服务作为行业第一提出“服务+科技，服务+生态”发展战略的物企，已经挖掘出了一条清晰的差异化竞争之路，并以此形成新的增长引擎。

作为行业里最先聚焦和布局餐食服务的公司之一，金科服务目前已建立覆盖“高端餐服、大型中高端团餐、社区餐饮”的差异化品牌矩阵，叠加与物业服务业务的强协同效应，快速抢占万亿餐食服务市场的机遇。

2022年期内，金科服务多个项目实现基础物业服务与团餐服务联合中标，两大业务板块在市场化外拓上协同成效显著，并搭建了学校、医院、产业园等多个业态优质客户矩阵。

报告期内，其餐食服务收入总计约为1.98亿元，比较2021年同期增加约296.1%。

而在酒店管理服务板块，其积累了近20年的高星级酒店运营管理经验，并拥有“金科大酒店”、“圣嘉”，以及“瑞晶”等精品酒店品牌。

报告期内，金科服务先后在贵阳、杭州、重庆新开业3家中端酒店，通过业务重组、模式创新和成本管控，全年实现收入约1.40亿元，较2021年同期激增320.9%。

另外还值得一提的是，金科服务的数字科技板块市场拓展能力进一步增强。去年，该板块来自第三方收入增长112.4%至3780万元，占比达46%。

多元股权结构聚力

“与大部分上市公司物业企业不一样，金科服务其实是一个真正独立的第三方物业公司。博裕是大股东，金科是二股东，管理层是三股东，并且管理层持股比例过去一年持续增加，这样的股权结构在行业里非常少见。”

去年11月中旬，博裕集团对金科服务的要约收购的收尾阶段，夏绍飞、韩强，以及执行总裁罗传嵩，三人合计斥资562.25万港元，共增持43万股股份，占金科服务总股本的0.065%。

业绩刊出的同时，金科服务宣布了一项新的股权激励计划。对于公司重要高管和核心员工，其将支付最高金额不得超过人民币6.5亿元，用于购买奖励股份给到股权激励计划的受托人，并且会分10年基于一定的业绩指标分期支付。

“一方面，博裕作为长期投资人，现在又是第一大股东，在公司治理、财务把控方面会严格把关；另一方面，管理层个人利益、公司长期利益以及公司长期市值都是牢牢绑定，可以（激励他们）带领公司持续稳健发展。”吴晓力进一步提到，“在未来，公司也不排除引入新的资源型股东的可能性；且对各种股东结构，都持开放态度，届时公司股东结构可能会更加多元化。”

博裕成为金科服务第一大股东后，在完善公司治理方面已经有了切实的行动。

今年2月中旬，原CFO徐国富调任非执行董事，金科服务迎来新的CFO履职。44岁的闫凌阳，不仅财务管理经验丰富，而且积累的行业人脉资源十分广泛。其曾就职于知名会计事务所安永、德勤，并一度做到了德勤合伙人的地位。

而业绩报刊发的当日，金科服务还同时发布了《内幕消息公告》、《建议更换董事》和《委任联席公司秘书》等几则公告。

据此，于股东周年大会结束后，罗利成将不再担任非执行董事，曹国华、陈志峰不再担任独立非执行董事，以及韩翀不再担任股东监事；同时，博裕委派的董事将增加到三席。据悉，包括徐国富在内，被列入调动名单的人员，大多都与金科股份有关系。

吴晓力表示，“在未来，公司也不排除引入新的资源型股东的可能性，且对各种股东结构，都持开放态度，届时公司股东结构将更加多元化。”

市场优胜劣汰，行业加速洗牌。在一个可以期待的未来里，市场也在寻找那些稳健且仍在寻求自我突破的企业；在波动周期中，它们展现的稳定、韧性和信心，值得更长期的信任。

而过往至今再向未来，始终坚持长期主义，提前布局，多曲线并行发展，已经形成多维度核心竞争力的金科服务，或许便是这之中的种子选手。

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