年报观察 - 融创复牌进行时

年报观察 | 融创复牌进行时

观点网 相较于延期八个月才正式亮相的2021年财报，融创中国2022年成绩单披露得还算及时。

三月最后一天，上市房企集中公布全年业绩，其中也包括出险房企代表——融创中国。

数据显示，年内，融创实现营收收入967.5亿元，毛亏约为8.2亿元，亏损较去年减少约9.7亿元，减少约54.2%；公司拥有人应占亏损约为276.7亿元，较去年减少约105.9亿元，减少约27.7%。

融创交出的这一份成绩单，市场早有预期。

一方面，过去一年，在行业下行、精准调控的大背景下，房地产行业迎来了阵痛期，表现在业绩上是亏损房企增加，集体遭遇业绩的“滑铁卢”。

另一方面，受债务暴雷影响，融创尚未恢复到此前的经营状态，加之在流动性危机缓解之前，市场对其的信心不足，业绩难免受到影响。

但从整体业绩表现来看，亏损进一步收窄，加之去年年末以来行业利好政策不断，这也意味着，融创中国有望乘着政策东风加快复苏。

此前几天出席境外债重组说明会时，融创董事长孙宏斌曾提到：“要尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性、健康发展轨道。”

对融创中国而言，财报披露的意义或许并不仅仅是业绩公布那么简单，这也意味着距离复牌更进一步了。

业绩与拿地

“过去的一年公司的工作重心，一个是全力的保交付和基本的运营，另外一个是保护资产价值。”

有相关人士告诉观点新媒体，在3月29日召开的融创中国境外债重组说明会当中，公司执行总裁汪孟德对过去一年的工作进行了简要介绍和阐述。

从财报的一连串数据，能够观察这家房企过去的工作重心以及未来的表现预期。

首先，从基本运营数据来看，2022年，融创中国实现营业收入967.5亿元，较2021年同期减少约51.2%；毛亏约为8.2亿元，同比减少约9.7亿元。

此外，该公司拥有人应占净亏损由2021年约382.6亿元减少至276.7亿元，核心净亏损为138.6亿元，同比减少54.78%。

一方面，亏损进一步收窄，说明企业正在积极调整与应对；另一方面，融创中国当前亏损主要是因物业计提减值造成的“浮亏”，预计不会对现金流和企业经营带来影响。

从收入结构看，期内公司实现物业销售收入828.4亿元，同比减少53.69%，下降的原因是是去年房地产行业下行和新冠肺炎疫情叠加的严峻环境，部分地区的已售物业项目交付面积和平均售价较过往下降。

不过，即便物业销售收入较过往有所下滑，但这一业务仍旧贡献了大多数的收入。

期内，该公司文旅城建设即运营收入实现47.7亿元，物业管理收入实现62.6亿元，其他业务收入为28.8亿元，均较过往出现一定降幅。

显然，不仅仅是物业销售，整体来看融创中国各项业务均受到疫情反复、消费信心下降等多重因素影响。

此前数据显示，融创中国2022年累计实现合同销售金额约1693.3亿元，合同销售面积约1284.7万平方米；而2021年同期，该公司实现5973.6亿元销售额。

销售尚未恢复的情况下，融创中国集中精力进行交付，期内在84个城市完成了18万户房屋的交付，已交付总建筑面积为809.6万平方米。

同时，公司还申请了保交楼专项借款配套融资，确保项目的建设及交付。过往报道显示，2022年12月1日，在“保交付就是保民生”方针下，融创天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市近70个项目，宣布已经获批总数超百亿的纾困基金。

这也说明，在相关资金的助力之下，2023年融创中国将继续在保交楼放持续发力。

该公司在财报中亦强调：“未来将继续积极把握政策机遇，通过申请保交楼专项借款、争取银行保交楼配套融资以及继续推动资产管理公司与其他金融机构协同盘活优质项目等方式，支持和确保物业项目的开发建设及顺利竣工交付。”

从土地投拓看，融创中国始终表现谨慎，自2021年下半年以来便停止了公开市场拿地，2022年全年土地储备方面依旧是“零新增”。

此前，孙宏斌在境外债说明会上提到，追求规模的惯性让公司在投资上过于乐观和激进，比如2021年上半年那一轮拿地，以及在管理上权力过于下放也是造成公司流动性危机的重要原因。

可以预见，经过此轮流动性危机之后，融创与孙宏斌将会更加谨慎。

截至报告期末，该公司连同合营公司及联营公司开发的物业项目共计890个，总土地储备面积约为2.18亿平方米，权益土地储备面积约为1.30亿平方米。

整体来看，融创的资产盘子还算厚实，在恢复经营之后不至于“无米下锅”。

化债与复牌

除了保交付，过去一年，融创中国同样积极保护资产价值。最明显的动作是，这一年公司出售资产的数量有所减少。

实际上，2021年，融创接连通过出售资产等方式回流资金。其中，18亿元出售商管板块、69亿元减持贝壳股票、26.8亿元出售沪杭三项目。同时通过出售项目公司、配股融资、大股东借款等方式，回流资金近250亿元人民币。

但2022年该公司出售动作减少，取而代之的是增加了与AMC的合作，通过AMC资金助力盘活上海董家渡、武汉桃花源项目等核心项目。

“在极端特殊的市场情况下，低价变卖核心资产将严重影响公司长期的交付和债务清偿问题的解决”。

的确，出售资产能够解决部分债务清偿问题，但是对公司后续经营将会带来不利影响，而融创化债思路的改变，同样说明孙宏斌是带着长期发展的思维去衡量当前的局势。

从财报来看，经过一年多时间的化债，融创中国降负债成效显现，截至2022年12月31日，负债总额同比下降约481亿元。其中，有息负债约为2984亿元，相比2021年减少约233亿元；连同其合营及联营公司的有息负债约为人民币4043亿元，相比2021年减少约642亿元。

报告期末，融创资本负债比率约为75.2%，较过往出现一定的波动上升态势。

该公司在财报中亦强调：“集团将积极应对债务现状，坚决销售，释放经营现金流，以改善资本负债比率。”

期末，该公司现金余额仅有375.4亿元，其中非受限制现金仅有116亿元，显然有所不足。不过，当前公司化债迎来迎来新进展，如果后续债务展期成功，恢复正常经营，有望改善现金流状况。

据了解，就在公布2022年全年业绩的两天之前，该公司刚刚披露了境外债重组方案。

对融创中国来说，获得债权人小组的支持，意味着提前拿到30%的赞成票，债务重组方案的通过获得了一定保障。

相较于境外债，该公司境内债务的重组进展更明朗一些。

于今年1月初，融创中国便发公告称，总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过。

“境内外债务重组成功、2022年年报发布、股票复牌是公司恢复的重要里程碑，也是支持业务恢复的坚实基础。”在此前的境外债重组说明会上，汪孟德多次强调。

的确，随着2022年年报的发布，融创中国有望进入复牌程序。相关消息显示，融创目前已满足复牌指引要求，将于4月完成复牌。