观点直击 - 华侨城：2022年是上市以来最困难的一年（实录）

观点直击 | 华侨城：2022年是上市以来最困难的一年（实录）

观点网 3月31日，深圳华侨城股份有限公司发布2022年度报告并于线上召开业绩说明会。

本次说明会，未见到2022年上任华侨城董事长的张振高，而他到任华侨城的“首份成绩”，显得有些不尽人意。

观点新媒体了解到，华侨城副董事长刘凤喜、董事及总裁王晓雯、总会计师冯文红、战略与投资管理部总监陈洪江、企业管理部总监李峥以及董事会秘书关山出席了业绩说明会。

上述管理层于会中说明去年业绩的具体情况，重点围绕着华侨城应对市场下行的策略以及去年企业内部的相关调整，并对问题进行一一解答。

华侨城董事及总裁王晓雯于会上向投资者坦言，2022年是公司上市以来经营承压最重，最为困难的一年。

首亏即百亿

2022年，文旅和地产都未出现实际转机。而华侨城以文旅+地产的“双轮驱动”模式发展，面对的“双倍困难”从核心财务指标中便能窥探一二。

截至2022年末，华侨城主营业务由盈利转为亏损，营业收入767.67亿元，按年减少25.17%；净利润及归母净利润均录得超百亿亏损，分别为128亿及109亿，同时这也是华侨城上市以来首次出现亏损。

报告期内，华侨城旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%，占总营收比重下滑6.77个百分点。旅游业务毛利率为25%，较上期降低8个百分点。房地产业务收入494亿元，同比降低16%，毛利率22%，同比持平，占比则是由2021年同期的57.48%上升至64.31%。

由此看出，2022年虽然是地产“探底”年，对于华侨城来讲，旅游业务下滑幅度比起地产业务大得多。据观察，由于该司2022年度结转项目的区域差异，导致期内房地产行业平均毛利率降为23%，同比下降3%。

拆分收入结构上看，报告期内，华侨城华南地区收入贡献下滑明显，而华东地区成为该年度收入压舱石。另外，华北地区收入在期内完成同比102.99%增长。2022年度，该司华东地区录得收入324.36亿元，占营业收入比重42.25%，收入金额同比增长10.42%，收入贡献则上升13.61个百分点。

以往对收入起到支撑作用的华南区域，期内销售下滑明显，对应收入贡献率也低于同期。报告期内，华侨城华南区域录得收入224.47亿元，区域收入按年减少超5成，达54.23%，对收入贡献也减少近19%。

观点新媒体观察到，华侨城华东地区的毛利率在业务分区中处于较低水平且本期数据低于公司整体平均毛利率。报告期内，华东区域毛利率为17.74%，按年减少0.98%，。与此同时，华侨城在华南、华中及西部地区的收入毛利率均在20%以上。

对于毛利率按年继续下滑，除了收入占比集中在较低毛利的华东区域这一个原因外，华侨城总会计师冯文红指出，深圳区域项目于2022年的基本结转完毕，也使得公司2021年和2022年毛利率较过往年份有较大降幅。

销售下滑带来的业绩亏损仅仅是净利预亏冰山一角，资产减值损失问题才是华侨城本次百亿净亏的内在核心。

根据华侨城在年报中的口径，根据谨慎性原则，该司预计房地产市场短期调整压力仍然较大的情况下，预计未来现金流量的限制低于账面价值的存货，计提了存货跌价准备115亿元。并长期股权投资，固定资产及其他资产减值准备12亿元，二者合计资产减值损失127亿元。

管理层在业绩会中还指，出于房企投资策略普遍区域谨慎，公司2022年通过股权转让方式获得投资收益较上年减少11亿元。

这个信号预示着，华侨城一方面可能是在去年减少了通过股权转让方式“变现”的操作。另一方面，则是在行业下行中持有资产及项目股权仍保持着持续减值的风险。

2023继续守成

对于2023年的投资指引，华侨城则是略显保留，既没给出具体的投资规划及强度，也没有具体的安排及细化的数据，仅有管理层对2023年拿地投资的策略。

业绩说明会中，有投资者问起华侨城在2023年的投资规划，该司战略与投资管理部总监陈洪江指出，华侨城今年投资核心是以收定投，优中选优，公司将根据市场的情况适时调整投资策略。

陈洪江续指，华侨城将重点聚焦核心城市，核心板块的招拍挂项目，适时补充一批高周转项目，继续发挥文旅综合开发竞争优势，持续获取优质土地资源。

华侨城管理层还透露，2023年将把握行业发展大趋势，该司将积极介入工程代建领域。

聚焦核心城市、板块的投资策略，预示着华侨城有可能会参加烈度较高的地块竞争，这无疑会继续考验该司的盈利质量，尤其是项目建成销售后的毛利。另外，工程代建领域同样是“人才济济”，较早布局的房企目前已形成了一定规模，华侨城在竞争力上仍有提升空间。

由此看来，华侨城仍保持着较为保守的投资策略，宁可少挣钱、但不可犯错误。

回看2022年，华侨城主动放缓了对外投资强度，报告期内投资额为40.69亿元，较2021年同期90.03亿元减少了54.80%。

全年新增土储5宗，其中3宗来自招拍挂，2宗来自有偿划拨；累计活动新增土储37.42万平方米，对应计容建面37万平米，花费土地总价款26.73亿元，其中权益对价14.48亿元，权益比例54.2%。

而上年同期，华侨城则是新增土储23宗、新增土储面积258.62万平方米，建面435.06万平米、总土地款302.80亿元，权益对价177.77亿元，权益比例为58.70%。

两年间的对比可得知，2022年华侨城在投资强度上仅为2021年的1成水平。其中，扩储面积仅为上期14%；权益金额上为同期的8%，权益比例仍维系在55%上下。

华侨城在融资动作上，则比投资动作要“激进”得多。

自从去年底房企融资端的“三箭齐发”后，万科及保利便积极跟进定增，华侨城同样于3月30日发布了关于向特定对象发行可转换公司债券预案披露的提示性公告。

拟定向发行88亿元可转换公司债券，募集资金将用于该司位于东莞、宁波、无锡、武汉、合肥以及南京等城市的10个项目，债券期限为6年。本次可转债发行对象为包括华侨城集团在内的不超过35名（含35名）符合中国证监会及深交所规定条件的特定对象。

值得一提的是，主板定向可转债是2023年2月全面注册制改革之后的产品创新，华侨城本次为首次发行的该品种债券。

因此，该司管理层也在业绩说明会中也指出，发行存在一定的挑战性，存在一定的挑战性，并将于4月21日提交年度股东大会审议。

对于目前华侨城资产减值压力是否得到完全释放，公司层面表示，减值测试是基于2022年市场的环境、产品的结构以及销售去化等因素下的考量，后续是否会存在进一步减值的风险取决于上述因素是否能得到根本的改善。

以下为深圳华侨城股份有限公司2022年报业绩说明会实录：

现场提问：2023年公司拿地规划、拿地节奏、拿地强度是如何安排的？

陈洪江：对于2023年的拿地计划，公司将根据市场的情况适时调整投资策略，核心是以收定投，优中选优积极稳妥开展工作。

一是将重点聚焦核心城市，核心板块的招拍挂项目，适时补充一批高周转项目。二是以项目良性循环和可持续发展为前提，继续发挥文旅综合开发竞争优势，持续获取优质土地资源。三是进一步探索房地产行业新的发展模式，紧跟国家政策导向，把握行业发展大趋势，我们将积极介入工程代建，保障房建设等业务来丰富公司收入结构。

现场提问：股权融资放开后，公司是否有定增，或者资产重组的考虑和安排？

关山：2022年11月28日监管释放第三支箭之后，华侨城A积极响应，主动落实中央政策，第一时间启动再融资工作，希望借此机会，进一步增强公司的资金实力，夯实高质量发展基础，实现资本市场和业务发展之间的长期良性和互动。

公司本次发行的品种为定向可转债，拟发行总额不超过88亿元，期限为6年，主板定向可转债是2023年2月全面注册制改革之后的重要的产品创新，是首次发行的品种，在发行中存在一定的挑战性。

目前公司发行定向可转债的方向已通过董事会审议，相关公告已经上网，并将于4月21日提交年度股东大会审议，敬请各位投资者关注。

现场提问：如何看待房地产债务问题的发展趋势？目前市场是否已经开始进入行业信用修复阶段，公司如何判断后续的融资趋势？

冯文红：随着近期房地产利好政策纷纷出台，特别是监管释放第三支箭之后，从政策层面支持改善优质房企的资产负债表的计划，加大权益补充力度，房地产企业债务得到了有效缓解。

房地产市场在国家政策的有力支持下，后续在融资种类，融资方式以及成本上企业将会有更多更好的选择。

现场提问：在目前房价水平的情况下，2023年公司资产减值压力是否已经结束，后续是否有减值预期，对业绩影响如何，2023年业绩预期怎么样？

冯文红：公司在2022年减值测试是基于市场的环境，产品的结构以及销售去化等因素做出来的，后续是否会存在进一步减值的风险取决于上述因素是否能得到根本的改善。

2023年公司将积极夯实资产质量，努力争取公司的资源在区域配置上，产品类型上以及在业态的结构上再下功夫，全面提升企业发展的经营质量。

现场提问：公司目前在市场上拿地的标准是什么？

陈洪江：对于拿地标准，我们仍然将坚持先胜后战，坚持招拍挂拿地为主，要求新获取的项目销售物业中扩大住宅的占比，经营性物业中降低资产自持的比例，优中选优，加强资源储备。

同时，我们也将引导新增投资向收益率高，净现金流高，资产周转速度快，团队综合能力强的项目和区域倾斜。