年报观察 - 合景泰富降债

年报观察 | 合景泰富降债

观点网 业绩期最后一天，不少企业都压线发布年度业绩。

合景泰富先于3月30日发布盈利警告，其中提到准备全年业绩供董事会审阅的时间大幅多于去年，而在去年经审核业绩便已延刊至4月18日，使人不免担心是否再次延发年报。

3月31日晚间，合景泰富如期发布截至2022年12月31日止年度的全年业绩公告。

报告期内，录得收入134.53亿元，同比减少43.6%；录得年度亏损98.42亿元，2021年利润为25.63亿元；公司拥有人应占亏损92.41亿元，而2021年度取得溢利24.21亿元。

当日交易时段，内房股集体走低，合景泰富领跌，收盘跌超17%，报1.25港元，总市值42.73亿港元。

低销售

受到地产周期下行、疫情点状频发的影响，不少房企在过去一年都承担着较大的业绩压力。

对于合景泰富而言，2022年过得更不轻松。

据观点新媒体了解，从2021年下半年开始，合景泰富的毛利率就开始“跳水式”下降，进而导致2021全年毛利率下跌至21.2%，2022上半年再下降至17.3%。

2022年，合景泰富毛损约20.96亿元，2021年则录得毛利50.46亿元。该公司称，已采取若干行动以改善销售情况，包括于若干项目推行减价促销。

2022年，合景泰富录得收入134.53亿元，较2021年的238.45亿元减少43.6%；按权益合并收入约为224.62亿元，较2021年约442.83亿元下降49.3%。

对于收入减少，合景泰富表示，由于新冠疫情旷日持久，导致施工进度延误，物业交付时间表因此而延迟。多个城市为应对疫情而实施的封锁措施亦对集团来自物业投资及酒店营运的收入造成负面影响；房地产市场亦于年内转差，削弱了物业买家的信心。

从收入结构来看，物业开发、物业投资及酒店营运分别收入分别119.08亿元、9.44亿元及6亿元。

物业开发收入从2021年约221.92亿元下降至2022年的119.08亿元，同比减少46.3%，主要由于已交付总建筑面积由2021年159.85万平方米减至2022年80.62万平方米。

合景泰富的交付组合及产品组合较2021年有所变化，因而平均销售价格由2021年每平方米13882元增加至2022年每平方米14770元，增幅达6.4%。

物业投资收入则微跌1.4%至9.44亿元；酒店营运酒店营运收入6亿元，同比减少13.7%，主要由于加紧控制新冠疫情令入住率下跌。

投资性物业方面，合景泰富已布局于粤港澳大湾区、长三角、环渤海、成都、重庆、南宁等一二线城市核心地段及新经济区，已开业投资性项目共45个，其中商场11个，写字楼10个，酒店24个。

从营收结构来看，合景泰富物业开发业务依旧作出最大贡献，约占总营业额的88.52%。

2022年，合景泰富预售额合计508.6亿元，同比减少51%；预售面积为256.7万平方米，预售均价为19800元/平方米，较2021年同期微增3.66%。

按预售金额贡献划分，在售128个项目中，54%来自粤港澳大湾区，22%来自长三角区域；按城市等级划分，90%来自一二线城市，集团持续深耕高能级别城市。

2022年土地市场低迷，对于央国企托底、民企缺席的拿地场面见怪不怪了。虽然合景泰富土地端投拓“急刹车”，但显然维持自己的流动性及现金流更为重要。

截至2022年末，合景泰富旗下共拥有174个项目，分布于中国内地和香港共44个城市，拥有土地储备共计权益建筑面积约1441万平方米，总建筑面积约1967万平方米，权益比约为73%。

此外，合景泰富仍手握四个旧村改造项目，分别是广州市天河区吉山村、增城区石下村、黄埔区双沙村及黄埔区南岗村，这将补充不少的可售资源。

大湾区、长三角两大经济区域的土地储备占总土地储备、可售资源占总可售资源的比例分别为65%及82%，今年该公司可售货值也主要集中于大湾区及长三角区域一线及强二线城市。

高负债

2022年下半年以来，房地产信贷、债券、股权、“内保外贷”四箭齐出环境下，合景泰富也抓住机遇完成配股融资。

12月18日，合景泰富按配售价每股2.01港元配售2.35亿股现有股份，经扣除相关费用及开支后，所得款项净额为约4.67亿港元，拟将用于现有债务再融资及一般企业用途。

面对递增的债务压力，出售资产及美元债展期，无疑是合景泰富2022年无奈的举措。

去年4月，合景泰富13亿元出售了一栋上海的写字楼；6月消息称，正寻求整体出售写字楼资产，以筹集55-57亿元；7月出售香港住宅楼盘尚珒溋50%予龙湖集团，录得4.895亿港元的税后利润。

再至9月，博枫资产管理向合景泰富、富力地产收购上海嘉誉云景租赁住宅项目，代价约13亿元；11月，合景泰富向合作方香港置地出售成都攀成钢项目，总代价为3.71亿元。

通过出售非核心资产回笼资金，合景泰富为处理债务问题换取了更多空间。

除此之外，合景泰富“牵手”摩根大通完成3笔共16亿美元高级债券的交换要约，债务展期平均一年左右。

但是，合景泰富仍然面临较重的偿债压力。

于2022年12月31日，合景泰富的银行及其他贷款、优先票据及境内公司债券分别约为460.57亿元、272.12亿元及21.21亿元。

在银行及其他贷款中，约168.86亿元须于一年内偿还，约192.9亿元须于二至五年内偿还，以及约98.82亿元须于五年后偿还；在优先票据中，约32.38亿元须于一年内偿还及约人民币239.74亿元须于二至五年内偿还。

据此计算，再加境内公司债，合景泰富一年内偿还的金额高达222.45亿元，而现金及现金等值物仅有33.56亿元。

独立核数师对此表示，可能对合景泰富持续经营的能力产生重大疑问。

截至2022年末，合景泰富现金及银行结余的账面金额为约103.38亿元，而2021年12月31日为约294.46亿元，减少了191.08亿元。

毫无疑问的是，现金及银行结余大额减少进而导致负债比率暴涨至161.8%，2021年12月31日仅为79.2%。

年报中亦透露，合景泰富今年的目标为“强销售、降负债”，以不断改善资产负债情况，全面增强集团现金流动性。

目前看来，合景泰富降负债之途道阻且长。