年报观察 - 保利“增兵减灶”

年报观察 | 保利“增兵减灶”

观点网 经历了2022年一轮洗牌后，保利发展“进三争一”的目标在销售额有着最直观表现，财务指标也值得观察。

据3月30披露的年度报告，2022年，保利发展实现销售签约面积2747.95万平方米，同比下降17.55%，实现销售签约金额4573.01亿元，同比下降14.51%。该销售签约金额同比降幅分别优于行业、前100房企12.19、27.79个百分点，且全年销售额排名由上年的第三升至行业第二。

该公司着重指出，2022年保利发展市场占有率3.4%，为连续7年提升。

但房地产行业毛利率下行的趋势并未改变，保利发展表示，报告期内主要为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平、投资收益规模下降。公司毛利率为22.01%，同比下降4.79个百分点；实现投资收益42.01亿元，同比下降32.36%。

受此影响，去年保利发展实现营业总收入2811.08亿元，同比下降1.37%；实现净利润270.11亿元，同比下降27.37%；归母净利润183.47亿元，同比下降33.01%。

从业绩报告不难发现，出于“以销定产”策略，在销售额下降的同时，保利发展2022年新拓展项目亦13%降速。

但对比同行，保利全年新拓展项目91个、总地价1613亿元的表现稳坐房企购地榜首。

而在房企普遍紧张的资金方面，保利发展仍提升了直接融资比重，累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，合计规模同比增长40.72%，直接融资平均融资成本2.88%。

或许是基于较稳定的综合表现，对于2023年，保利发展认为风险与机遇并存。

“中长期来看，支撑房地产行业发展的基本面依然稳定，新房销售仍有望保持10万亿以上的市场规模……对于优质房地产企业而言，新的发展阶段也孕育着新的机会。”

“争一”成功

关于保利发展的销售排名，今年来一直被关注，更有人笑称为“躺赢”，因为相比全年14.5%的降幅，万科-33.6%、融创-71.7%等同规模企业的降幅，直接将保利发展送上了亚军位置。

数据显示，报告期内，保利发展实现销售签约面积2747.95万平方米，同比下降17.55%，实现销售签约金额4573.01亿元，同比下降14.51%。

对比行业及前100房企，保利发展销售签约金额同比降幅分别小了12.19、27.79个百分点，市场排名升至行业第二。

观点指数报告的统计也体现了这一点，去年1-12月，前20房企实现权益销售金额30095亿元，同比下降30.7%。其中，前三的房企碧桂园、保利发展和万科分别录得权益销售金额3475亿元、3068亿元以及2731.5亿元，同比分别下降37.7%、15.6%和33.1%。

头部房企的销售景气程度高于其他房企，与前100房企平均水平相比，前20房企销售下滑幅度减少了23.5个百分点。

优于同行的销售表现，还在今年1-2月将保利发展送上了全口径销售榜首位置。

据此前公告，2023年1-2月，保利发展实现签约面积387.35万平方米，同比增加15.33%；实现签约金额638.29亿元，同比增加22.09%。2月单月，实现签约面积203.41万平方米，同比增加35.51%；实现签约金额342.84亿元，同比增加42.98%。

按照观点指数发布的《2023年2月房地产企业销售表现》，保利发展全口径销售金额位列行业榜首，紧随其后的是万科587.5亿元、碧桂园562亿元。权益销售金额则较碧桂园少6.1亿元，位居第二。

对于去年销售降幅优于行业的表现，保利发展表示，公司始终聚焦核心城市，区域深耕效果持续显现。数据显示，该公司重点布局的38城销售贡献占比达86%，同比提升8个百分点；珠三角、长三角销售贡献为56%，同比提升3个百分点。

在销售额出现下滑的同时，保利发展去年新拓力度也有相应减弱，但依然成为了行业中拿地较多的企业。

年报数据介绍，其2022年新拓展项目91个、总地价为1613亿元，同比下降13%，拓展容积率面积1054万平方米，拿地销售比为35.27%。

观点指数统计显示，以全口径销售金额和全口径新增土储金额计算，截至2022年11月末，多数房企拿地销售比均在40%以内，其中保利发展、中海地产、华润置地和建发房产拿地销售比接近40%。

在保持拿地节奏的同时，面对城市分化持续、有效市场边界收缩的特点，保利发展表示坚持聚焦“核心城市+城市群”，去年38城拓展金额占比98%；坚持以住宅为主的拓展策略，报告期内新增住宅货量占比93%，同比提升8个百分点；同时，响应“租售并举”住房体系要求，通过公开市场拿地、项目合作等方式，获取了福州、上海等地的保租房项目。

另一方面，随着去年下半年土地市场竞争环境改善、供地量增加，保利发展下半年新拓展项目总地价金额为1007亿元，占全年比重的62%。

新的机会

虽然在销售、拿地方面均有表现，但对于房地产行业不明朗的环境，“交付”是保利发展2022年的重点工作之一。

保利发展于报告表示：“公司以资金平衡为导向，在灵活调整投资节奏的同时，坚持‘以销定产’，全年实现新开工面积2375万平方米，同比下降54%。”

报告期内，保利发展实现交付25.9万套，同比增长26%，保障了营收规模的表现，公司实现营业总收入2811.08亿元，同比下降1.37%。

同时，该公司实现净利润270.11亿元，同比下降27.37%；归母净利润183.47亿元，同比下降33.01%。主要为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平、投资收益规模下降。公司毛利率为22.01%，同比下降4.79个百分点；实现投资收益42.01亿元，同比下降32.36%。

其实关于利润下降等表现，在3月初的临时股东大会上，保利发展管理层就曾表示，主要源于房地产项目竣工交付并结转收入，同时受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，营业利润及归属于上市公司股东的净利润均出现同比减少。

面对行业毛利率整体下滑的情况，管理层也表示，现在销售、结转的主要是2019-2020年土地市场较热情况下拿的地，因而在市场调整过程中有些项目利润率会有波动。

“很难确切地讲利润率在某一个时点就一定是扭转过来。”参会股东转述管理层的表态：“对利润率波动的预测可能比以前会更困难一点，随着市场修复，会带来正面的修复。”

保利发展今年仍以“保交付、稳营收”为主题。

该公司披露，2023年计划完成房地产及相关产业直接投资3510亿元、计划新开工面积2000万平方米、计划竣工面积4450万平方米。三项数据对比2022年的计划，分别为-3.84%、-50.12%、5.18%。

开工量继续减半的同时，竣工量在增加。或许在稳营收的要求下，保利发展“保交付”计划也只能许增不许减。

对于当下房企紧张的资金面而言，保交付之外，另一个主要任务依然是降负债，保利发展却仍能提升直接融资比重。

据业绩报告披露，“报告期内，公司提升直接融资比重，累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，合计规模同比增长40.72%。融资成本优势明显，发行利率多次为同期同行最低，直接融资平均融资成本2.88%。”

截至报告期末，保利发展有息负债规模为3813亿元，综合融资成本仅约3.92%，较去年末下降0.54个百分点。

于报告期末，扣除预收款的资产负债率为68.4%、净负债率为63.6%、现金短债比为1.57，三项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。

对此，保利发展表示，公司债务期限结构合理，一年内到期的债务占有息负债比重为21%；流动比率为1.54，“偿债能力突出”。

为了强化经营现金流，保利发展同时也在加强资金回笼管控，报告期内实现回笼金额4271亿元，回笼率为93.4%，连续4年保持在93%以上。

据观点新媒体查阅数据，保利发展已连续5年实现经营性现金流净额为正，年内实现经营性现金流净额74亿元，五年累计超842亿元。

合并资产负债表显示，保利发展2022年负债合计11482.73亿元，同比增加4.67%。其中，一年内到期的非流动负债由605.75亿元增加31.98%至799.47亿元，大幅增加的原因是到期时间在一年以内的借款增加。

截至报告期末，该公司账面货币资金1765亿元，占总资产比重为12%。

对于2023年，保利发展认为是风险与机遇并存。

其认为，2022年，政策层面不断加大需求端的扶持力度，支持刚性和改善性住房需求；同时在供给侧加大对行业的金融支持力度，特别是11月以来的信贷、债券融资和股权再融资等支持房企融资的三箭齐发，以期提振市场信心，但受制于经济增速放缓和居民整体预期不足的影响，市场表现短期内难以快速改善回升，市场主体的信心修复仍需要一个过程。

“中长期来看，支撑房地产行业发展的基本面依然稳定，新房销售仍有望保持10万亿以上的市场规模；城市分化趋势仍将延续，经济增长、人口流入、有产业支撑的城市，房地产市场也将持续健康发展。”

随着住房回归居住属性，居民诉求从“有住房”转向“住好房”，也将带来充裕的改善性需求；同时，住房供应体系的不断丰富，也为行业发展提供了结构性机会。短期内，房地产市场的企稳回升仍依赖于经济复苏和居民信心恢复的进程，而国内外错综复杂的经济形势也给这一进程带来了较多的不确定性。

保利发展还表示，行业竞争格局将不断优化，参与主体趋于理性，“房住不炒”形势下或将促使房价、地价趋于平稳并保持合理价差，进而给行业带来长期稳定的盈利空间。

同时，行业发展的驱动因素将从规模扩张向品质提升转变，房地产企业的产品、成本、开发、配套服务、品牌信用等系统化的专业能力将有更显著的市场区分度，并集成为管理红利帮助企业获得优于行业平均的经营表现，带动行业集中度提升。

“对于优质房地产企业而言，新的发展阶段也孕育着新的机会。”保利发展认为。