从碧桂园的业绩会上，看到了这三点趋势 - 年报风云-

从碧桂园的业绩会上，看到了这三点趋势 | 年报风云?

文/乐居财经曾树佳

宣布接班一个月后，碧桂园董事局主席杨惠妍，首次出现在公司业绩会现场。

总裁莫斌评价她“更有朝气、活力，而且思维更加严谨认真”。她坐在莫斌左侧，面对提问，一直专注倾听，时而微笑，时而动笔记下要点，回答问题时也透着几分从容。

去年，业内的房企，都在优先保现金流，把精力放在资产负债表和利润的平衡上，碧桂园也是如此。

年内，碧桂园实现营收4304亿，股东应占核心净利润保持正向；在获得3575亿权益销售额的同时，它连续7年的权益回款率超过九成，达到93%。这一点，确实能为企业穿越周期，提供不少助力。

整场业绩会听下来，碧桂园未来的战略方向，已有清晰呈现：逐步改善土地储备结构；推进轻资产的代管代建业务，培养公司的第二增长曲线；并坚守产品力、成本力。

莫斌对市场的判断是，过去的一年的确很难，但他相信最难的时候，肯定过去了。

尽管如此，碧桂园也依旧谨慎，会上“行稳致远”一词，被提了7次；而当被问及未来的推货、投资计划时，该公司管理层依旧表示，将以销定产，与此同时，根据市场情况，注重资产的优质。

改善土储、产品结构

今年业绩会上，不少房企高管，都提到要聚焦高能级城市。比如越秀地产，便意识到“结构分化”越来越大；而龙湖也称，今年将坚持在20个重点城市和14个机会城市买地。

向来敏锐的碧桂园，也在对土储结构，做进一步的调整。

目前，碧桂园在手的土储货值，达到9555亿，这部分土储，大概有接近4成面向一二线市场，6成是面向三四线市场的，与去年实际成交的情况，基本吻合。

从去年开始，碧桂园就在系统地调节土储结构，期内其分别在佛山、张家口、兰州等地获取低溢价率的土地，共计9个项目，权益地价61亿，其中71%分布在一二线城市。

通过新增土储布局的调整，它计划用三到五年的时间，将公司一二线与三四线的货值比例，提升至50：50。用优质的土地资源支撑公司未来的发展。

接下来，碧桂园也会将精力，更多地聚焦在产品力、成本力上。

在这方面，杨惠妍是这样表述的：从核心竞争力来说，回归到商业最基础的逻辑，两个核心竞争力，一个是全链条的产品力的打造；另外一个是全成本力，在不降产品质量的情况下让公司有更加好的竞争力。

一个企业产品优于同行，但是价格更加有优势，同时公司又是有利润的，这个公司就可以健康、长期的发展，这是碧桂园两三年内必须打造出来的核心竞争力。

对于房地产新发展模式，莫斌说了三层理解：第一是房住不炒，第二是商品房市场化运作、保障性住房政府主导，第三是客户从住有所居到住有宜居。

目前行业正处于刚需向改善型产品切换的过程中。

曾有业内表示，无论是眼下促进房地产市场的企稳回升，还是从较长时间阶段看，改善性住房需求的潜力都需进一步挖掘和释放，这是因为改善性需求的空间大，在市场中占比将日益提升。

基于此，碧桂园也在贴合改善性需求，突出公司标准化和成本力的优势。

推进代建成重点

代建业务，已成为业内追捧的领域。原因在于，能用轻资产撬动稳定的现金流，对于眼下的房企来说，是一种不错的业务模式。

去年，城投公司在公开市场拿地的占比，已从往年的10%上升到40%，许多拿地的地方公司，主导地方政府和接管保交楼工作，也逐渐增多。这推高了代建的市场需求。

乐居财经曾做过统计，已有超过40家品牌房企，布局代管代建赛道。

据碧桂园管理层介绍，其于去年6月份成立代建公司，9月份对外拓展，预测平均利润率还不错。事实上，碧桂园布局代管代建市场已超过七年，累计在管面积1300万方，目前公司获取5个项目，预计货值85亿。

杨惠妍对于代建板块还是很有信心的，认为它具备“先天优势”。因为碧桂园从诞生到现在，都是全链条的，涉及设计、建造、装修、物业管理等领域。

碧桂园仍坚持“一体两翼”战略。“一体”即房地产主业，而“两翼”则为代管代建、科技建造。

现在看来，另一“翼”科技建造，也对代建，有着促进作用。科技建造能有效助力开发业务的提质增效，也为公司的代管代建业务，拓展了新的空间。

据介绍，截至今年1月底，碧桂园已有33款机器人，投入到初试的商业化应用，已服务超600个项目，累计交付1700台机器人，累计施工面积超过1000万方，这能提高施工效率，降低工人劳动强度，改善施工环境。

碧桂园透露，原碧桂园主席杨国强，现仍作为资深顾问，将把其科技建造，不断的推向新的高度。

稳定迎接挑战

年初，碧桂园对区域做了一些调整。业绩会上，公司管理层也对此做了说明。

碧桂园希望把优秀的人放在要深耕的市场，真正地深耕；这也有利于公司对深耕市场优秀人才的支持和培养，用长期主义的角度，在组织优化上做一些动作，提质增效。

在回答另一个关于“家族企业”的问题时，杨惠妍则透露，在她25岁进入碧桂园的时候，父亲杨国强找她深谈过一次，首先谈的就是企业的可持续发展。

“很多人觉得碧桂园是家族企业，我没觉得它是一个家族企业。我当时跟我父亲说，我有权力选择留在公司或者离开公司，他也有权力把我炒掉。从跟父亲谈完的那一刻开始，我就没把这家公司当做家族企业去经营，在经营管理上都是把自己放在一个职业经理人的心态上。”

莫斌也说出了自己的感受，他加入碧桂园已经13年了，深刻的感触是，公司是完全职业化的头部民营房企，而且在公司遇到困难的时候大家都是共进退的。

而碧桂园在过去一年战胜挑战，其文化底蕴起到了重要的作用，管理层较为稳定。

截至去年年末，公司总借贷余额下降至2713.1亿元，同比下降14.7%；剔除预收账款的资产负债率，已从2020年中期的81%持续下降至69.4%；净负债率进一步降至40%，相比去年底优化5.4个百分点，是十年来的最低值。

期内，其经营性现金流净流入约356.2亿元，期末总现金余额约1475.5亿元，相比2022年中期维持稳定。

尽管2022年市场疲弱、行业面临严峻挑战，碧桂园围绕可动用现金的核心管理目标，保持了稳健的运营和财务状况。2022年公司连同联营合营项目累计交付近70万套房，交付量高居行业榜首。

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