年报观察 - 中国金茂以变应变

年报观察 | 中国金茂以变应变

观点网 “当前正是深蹲起跳的蓄力期，要夯实基层，打造精益高效的组织；要保持整装待发的紧迫感，坚定信心，做好攻坚克难的准备。”

房地产行业正经历着深度的调整与变革，面对环境的变化，中国金茂总裁李从瑞提到，要修炼内功，为持续的增长蓄力。

3月28日，中国金茂披露2022年成绩单。简单翻阅财报，会发现这家企业虽然始终保持稳健的发展态势，但这种“稳”并非求稳守城，更不是墨守成规，而是在行业下行的周期选择调整自身，不断巩固自身发展的护城河。

具体来看，对外，中国金茂不断优化产业结构，积极推动城市运营发展；对内，不断优化组织架构，提升管理能力，提升人均效能。

正是因为这种“以变应变”心态，在房企业绩普遍下滑的2022年，中国金茂依旧能够保持着盈利状态。数据显示，过去一年，该公司毛利131.456亿元。

但这份成绩单仅仅代表过去，新的一年，前行的根基又在哪里？

有市场人士提到，目前中国金茂核心业务大多进入成熟期，后续将持续为公司发展注入稳进动力。加之，随着疫情管控优化、销售市场逐步回暖，房地产行业或将驱寒回暖，中国金茂或能大象起舞。

面对2023，李从瑞亦保持乐观且审慎的态度，他强调，金茂将坚持稳中求进，围绕“防风险、调结构、再聚焦”开展工作，艰苦奋斗、过苦日子。

城市运营与产业逻辑

“要扎实推进城市运营战略，持续做强持有两翼业务，着力推进重大创新转型。”中国金茂管理层曾多次强调，要持续在城市运营领域开展探索与实践。

当房地产行业告别野蛮生长，进入新的发展周期，如何寻找新的业绩增长极，成为企业当下的重要命题。回到金茂本身，依托于城市运营商的定位，以前瞻性的布局，持续发力多业态，这也成为其穿越周期的重要逻辑。

从2022年财报来看，年内受益于城市运营业务的释放，中国金茂实现收入829.91亿元。观点新媒体了解到，作为中国金茂标签之一的城市运营业务，2022年继续高速发展，完成了对中国宏泰发展的私有化，城市运营规模扩张获得新助力。截至年末，该公司已在全国各地成功打造多个城市运营的优秀作品。

实际上，城市运营是中国金茂早在2015年便确立的公司战略，经过多年的探索，目前已经形成了一套清晰的城市运营执行体系，建立了完善的城市运营业务生态。

如伴随着城市运营项目逐步进入成熟期，该公司核心业务板块亦迎来全面发展。

物业开发领域，中国金茂全年取得签约销售金额共计1550亿元。除此之外，该公司管理层在业绩会上透露，全年累计回款1616亿元，回款率104%，创下历史新高。

土地是房地产开发的基石，2022年，中国金茂在青岛、成都、天津、北京、合肥、宁波、南京、上海及西安等地获取多幅地块，土地储备得到大幅补充。

财报数据显示，截至2022年末，中国金茂累计拥有二级土储达5250万平方米，其中，超60%位于环渤海及华东等经济发达城市集中的地理区域，超82%位于一二线城市。

大部分土储布局在高能级城市，无疑为中国金茂锁定了更多的未来。

物业服务方面，金茂服务于2022年3月在港交所成功上市，上市之后紧抓窗口期加速外拓与收并购动作。截至2022年12月31日，金茂服务合约建筑面积约8082万平方米，在管建筑面积约5686万平方米，同比增幅达56%。

商业板块，青岛金茂览秀城、张家港金茂览秀城、天津金茂汇三大商业项目于2022年12月开业；酒店板块，金茂酒店旗下第十四座豪华酒店广州南沙万豪酒店于2022年顺利开业。

有分析人士提到，在疫情反复、品牌拓展意愿降低的2022年，中国金茂能够实现多个商业项目的开业，且出租率始终保持高位，展现公司的品牌价值和运营能力。

数据显示，截至2022年底，中国金茂拥有在营及在建的商业中心、写字楼、酒店规模分别为196.7万平方米、222.9万平方米、109.1万平方米。

不断发力城市运营，且依托相关业务优化产业结构与业态布局，这是中国金茂在行业下行的2022，依旧保持前进的最大动力。

与此同时，当前中国金茂大部分城市运营项目已经进入成熟期与收获期，这将成为未来业绩提振蓄力。

架构调整与三线“绿档”

“行业形势依然未见好转，我们不能寄希望于市场上涨。”

面对行业下行周期，不少企业选择精简架构，提升企业管理水平，向管理要红利，中国金茂亦不例外。

2023年开年，中国金茂也率先进行了组织架构的调整。组织架构的优化和调整，实则是为了适应外部的环境和内部需求的变化，从而达到提升运营效率、成本控制等全方位的升级。

据了解，通过上述架构优化，中国金茂人均效能提高近50%，极大的提升了员工的内驱力。

显然，当房地产行业逐渐步入成熟阶段，过往依赖土地红利、金融杠杆红利的时代已经过去，面对新的环境，中国金茂主动适应市场规律，勤练内功，拥抱变化以寻求更高的发展。

除了精简架构，中国金茂还提出，要严守有息负债不增长，确保三道红线达标。

从财报数据来看，中国金茂现金短债比、净负债率、剔除预收后资产负债率相关指标进一步优化，继续保持“三道红线”全绿，融资成本进一步下降至3.9%的历史最低水平。

此外，于2022年12月31日，中国金茂有息负债为1226.65亿元，其中，一年内到期的有息负债为265.48亿元，第二年到期的债务400.88亿元，第三年至第五年到期负债为388.96亿元，五年以上有息负债为171.35亿元。

由此可见，中国金茂有息负债以长债为主，债务结构合理，且期末公司持有的货币资金为447亿元，短期偿债压力不大。

翻看财报，各项指标之下，市场看到的是，中国金茂于过去一年积极调节自身，始终保持发展节奏，实现了业绩的稳步提升与财务水平的持续改善。

除此之外，作为央企，中国金茂亦高度重视并主动履行社会责任，深入践行可持续发展理念，不断提升升ESG管理能力。

财报提到，该公司制定了ESG三年行动计划，明晰各项治理要求与目标，ESG国际评级持续提升，并成功入选国资委央企ESG治理先锋50指数。

绿色战略方面，该公司积极响应双碳政策，制定低碳发展规划与实施方案，并成为行业首批公开披露科学减碳目标的房企，2022年新建项目100%符合绿色标准。