年报观察 - 建业新生活抢跑2023

年报观察 | 建业新生活抢跑2023

观点网 “建业新生活将是集团赖以生存的法宝”，此前，胡葆森曾在公开场合多次强调物管平台的重要性。

但在行业调整周期之下，过去一年物管行业遭到重创，业绩下滑、由盈转亏成为这一轮财报季的普遍现象。

前不久，建业新生活公布全年业绩，期内实现收入31.48亿元，同比减少12.5%；录得净利润5.71亿元，降低12.6%；归母净利润5.62亿元，相比2021下降9.2%。

除此之外，2022年，该公司录得贸易应收款项26.28亿元，较去年增加8.33亿元，其中，来自关联方的贸易应收款增加2.78亿元。报告期末，建业新生活应收款项减值拨备超2亿元。

或许对资本市场而言，过去一年，建业新生活这几个数据指标的走势并不及喜人。不过一连串数字的背后，市场亦看到这家企业在河南的管理密度以及未来的成长空间。

有投资者告诉观点新媒体，在3月27日召开的业绩发布会上，该公司管理层表示：“在行业面临重大不确定性的前景下，我们依然对行业充满乐观，特别是对于公司自身中部地区领先地位的整体表现，充满信心。”

“我们有一系列的政策，一系列的战略方针，让建业新生活在2023年重回增长的轨道。”投资者转述该公司董事会主席王俊的话语表示。

未来空间

建业新生活财报披露后不久，国金证券便发布一份研报点评称，公司2022年收入低于我们预期的15%。

从营收、利润指标来看，建业新生活这份成绩单并不算亮眼。

报告期内，该公司实现收入31.48亿元，同比减少12.5%；录得净利润5.71亿元，降低12.6%；净利润率为18.1%，与2021年的18.2%基本持平；年内公司股东应占利润为5.62亿元，相比2021下降9.2%。

一方面受疫情影响，部分业务开展场景受限，社区增值服务收入减少了24.6%；另一方面，地产行业持续下行非业主增值服务收入萎缩至5.12亿元，同比减少了39.8%；第三方面，受业务调整影响，该公司生活服务、商业资产管理及咨询服务收入亦大幅下降。

尽管建业新生活业绩指标不尽如意，但资本市场显然更关注这家物管企业的未来成长空间。

有投资者认为，建业新生活未来成长性不输于央企物业公司，而此类观点主要源于企业收入结构及管理规模。

首先，从收入结构来看，当前该公司的主营业务当中，物业管理和增值服务收入占比达到91.5%，而生活服务收入占比为5.8%，商业资产管理及咨询服务收入占比仅为2.7%。

过往建业新生活将物业管理和增值服务统一为一个板块，投资者提到，该公司管理层表示，2023年该公司将会重新进行划分，将基础服务和增值服务列为两大板块，基础服务将只包括物业管理核心的服务，而增值服务基本上就是2C的业务。

“接下来，建业新生活的重心一是要做好基础服务，二是做好增值服务，还是想把有限的精力继续聚焦，做好这两个重要的业务。”

其次，管理规模方面，财报数据显示，截至2022年12月31日，建业新生活总在管总建筑面积为1.57亿平方米，合约总建筑面积2.72亿平方米，较2021年增长15.3%及14.6%。

在建业集团陷入流动性危机之时，建业新生活仍然新增合约面积3467万平方米，其中，89.6%来自第三方外拓。

截至目前，总在管建筑面积当中来自第三方的比例达到56.3%，来自关联方的管理面积降至43.7%。

上述投资者提到：“建业新生活上市的时候曾经对投资人承诺，要逐步去地产化，尽可能减少关联交易，此次业绩会上，管理团队也表示对这个承诺的完成也非常有信心，尤其是最近这两年逐渐把外拓第三方业务当作公司的发力点。”

除此之外，报告期末，该公司合约面积与在管面积的比值达到1.73，也就是说，1.15亿平方米的储备项目未转化为在管面积，明确的增长空间达到73%。

“签约的面积在未来两到三年都会转为在管，这是建业新生活拿到手的合约面积。”

不可否认，疫情及行业下行、交付等问题带来了较大的影响，不过自去年下半年开始从中央到地方一直出台相关保交楼、保交付的政策。投资人表示，建业新生活预计2023年的交楼情况会远好于2022年。

至于未来的增长目标，该公司提到，要在2023-2025年实现一升一降。

具体来看，收入方面每年提升20%-30%；而费用方面，管理及销售的费用率每年下降0.5个百分点。此外，毛利率方面、基础服务方面，每年要有2-3个点的提升。

关联风险

“建业新生活仍然是一个非常重要的板块，也是一个不可或缺的，在建业集团成为一个支柱型的板块。”投资者表示，管理层在会上多次这样强调。

然而，这个支柱性的板块同样存在隐忧。

据观点新媒体了解到，截至2022年末，建业新生活录得贸易应收款项26.28亿元，较去年末增加8.33亿元，其中，来自关联方的贸易收款项为16.92亿元，较2021年增加5.55亿元。

对于应收款项的增加，投资者转述该公司管理层的表态：“主要是由于关联方现金流非常吃紧，导致应收贷款的绝对数额有所上升。”

实际上，对当下物管行业来说，地产公司的应收款项是最大风险。

作为房地产产业链条的重要一环，物管企业与地产母公司之间往往存在大量的关联应收款，然而，应收款项数额较大，说明公司净利润中存在大量未实现的现金流入，财报当中展现的利润数据并非真正意义到手的资金。

更重要的是，过去一年，由于宏观环境的变动以及地产经营环境的调整，大量应收账款不能及时回收，导致了大多数物管企业进行了大比例的坏账计提，将对企业的未来经营及利润造成重要影响。

其中，融创服务于2022年对关联方计提了14亿元的坏账，对该公司归母利润的影响大概在10亿元左右，导致业绩呈现亏损的状态；而招商积余2022年度计提存货跌价准备约6903万元，计提信用损失准备约2016万元。

回到建业新生活本身，报告期末，该公司贸易应收款项减值拨备2.02亿元，其他应收款项减值拨备631.5万元，商誉减值2249.6万元。

不过，该公司管理层对投资者表示：“我们已经对相应关联方的计提减值做的非常充分，而且计到了2022年的收入利润里面，后续发展大可放心。”

除了应收款项，从该公司资产负债表来看，报告期末共有银行借款7400万元，而2021年同期并无相关负债。

财报提到，该借款由去年年初收购河南天明物业带来。

报告期末，建业新生活拥有的现金及现金等价物为20.49亿元，较去年减少2.15亿元，但若加上上述借款，账面现金实际较此前减少了近3亿元。

不过，建业新生活亦强调：“经营性现金流已经达到了3.1亿的净流入水平，这样也为2022年全年度派息打下了良好的基础。”

而且，由于降本增效措施以及面积持续增大，今年的现金流一定比2022年更为出色。