在房贷引擎熄火的情况下 银行如何稳定“体面”的息差收入？

房贷作为银行高度重视的优质中长期零售资产，面临着人为的提前到期。虽然由于额度管理等措施限制了提前还贷的比例，对银行资产管理的影响也相对较短，但这确实将今年业内关于银行优质零售有息资产难以获得的讨论提升到了一个新的高度。

存量房贷可能略有减少，新增房贷增长乏力，高价消费信贷难觅。2023年，银行将面临更大的压力来维持“体面”的息差。

房贷增长乏力已经显现。

不限于这一波提前还贷对银行资产管理的短期影响，我们会发现，通过拉长观察区间，引入更广阔的住房相关业务视野，住房相关资产(即零售端的个人按揭贷款和对公开发商的开发贷款)早已缩水。

证券时报记者根据央行近五年投放的金融机构数据发现，2018年至2020年三年间，全国个人住房贷款余额保持增长，但2021年开始下降，2022年下降尤为明显。去年末余额38.8万亿元，占比从前年的19.89%降至18.13%，迅速回落至接近2017年的占比。房地产开发贷款方面，最近五年房地产开发贷款在各项贷款中的占比持续稳步下降。2022年末，房地产开发贷款占各项贷款的比重降至5.93%，余额约12.69万亿元。

作为优质的中长期贷款，房贷增速放缓甚至存量收缩是近年来银行利差收窄的重要原因之一。绝大多数上市银行没有披露去年第三季度住房相关业务的细节。唯一能查到的两家银行是招商银行和平安银行(行情000001，诊断股)(14.210，0.21，1.50%)。

以招聘行为例，截至2022年9月末，该行零售贷款3.16万亿元，较去年末仅增长5.89%。对于同比增速放缓，招商银行列举了两个主要原因。个人住房贷款需求减少是首要因素，另一个因素是小微客户信贷需求疲软。证券时报记者查阅招行2022年三季报发现，截至2022年9月末，招行个人住房贷款余额为1.383万亿元，较2021年末的约1.365万亿元仅增加约188.55亿元，不良率从0.28%小幅上升至0.29%。

在对公住房贷款端，截至2022年9月末，招商银行对公房地产贷款余额3470.35亿元，较去年末减少89.42亿元；占比为6.13%，下降0.65个百分点。

招行地产业务的疲态也直观地反映在其他指标上。截至2022年9月末，招商银行表内房地产业务余额(即真实及或有信贷、自营债券投资、自营非标投资等。下同)为4737.27亿元，比上年末下降7.38%；不承担信用风险的表外业务(即理财资金融资、委托贷款、合作机构主动管理的代销信托、承销中的债务融资工具，下同)余额合计3141.03亿元，比上年末下降23.78%。

招商银行表示，2022年1-9月，该行净利润率为2.3%，净利息收益率为2.41%，同比分别下降9个和7个基点，主要原因是生息资产收益率同比下降。

以平安银行为例。在零售相关住房业务方面，截至2022年9月末，本行个人住房按揭及持牌按揭贷款余额7340.6亿元，其中住房按揭贷款余额2839.43亿元，较上年末仅增长1.6%

平安银行去年前三季度净利润率(年化，下同)为2.7%，较去年末的2.74%下降4个基点；净息差为2.77%，较去年底的2.79%下降2个基点。

没有必要详细拆解各家银行住房相关业务的最新规模趋势。监管数据可能已经给出了答案。去年以来，房贷优质中长期资产疲软。央行发布的2022年第四季度金融机构贷款投向统计报告显示，截至2022年末，房地产贷款余额53.16万亿元，同比仅增长1.5%，比去年末增速低6.5个百分点。其中，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比仅增长1.2%，增速较去年末回落10个百分点。

息差下降趋势越来越严峻。

房地产贷款增长缓慢，加上高价消费贷款的失速，使得去年银行的利差表现严峻。

以2022年上半年a股上市银行披露的净息差为例，证券时报记者梳理数据发现，42家上市银行中有32家净息差同比下降，同比收窄幅度为2BP至37BP仅8家银行保持增长，大部分银行仅增长10BP以内。到2022年第三季度，多家大中型银行的净息差进一步缩水。

房贷业务占比相对较高的国有银行和股份银行中，2022年上半年农行和邮储银行净息差收窄10BP，工行、建行和交行分别下降9BP、4BP和2BP。部分股份行同比跌幅更为明显，其中民生银行(行情600016，诊断股)、华夏银行(行情600015，诊断股)跌幅高达371410BP，兴业银行(行情601166，诊断股)、光大银行(行情601818，诊断股)、中信银行(行情601998，诊断股)。东方证券(股市600958)研报数据显示，到2022年三季度，工商银行、农业银行、交通银行、邮政储蓄银行等四大行和中信、民生、光大、浦发等四家股份制银行的净息差较上季度进一步下降。

随着2022年LPR的多轮削减，住房抵押贷款的重新定价将在2023年产生实际影响。东方证券研究报告认为，房贷重新定价将在今年一季度引起较大扰动。去年，LPR的大幅下降趋势将直接影响2023年抵押贷款的利息收入，进而影响银行的净息差。同时，在实体信贷需求整体疲软的背景下，后续贷款利率上浮的概率也较小。去年以来，国务院在多次会议上指出，“要进一步推动金融机构降低实际贷款利率，降低企业综合融资和个人消费信贷成本”。

息差下行压力更大的观点已经存在好几年了。银行稳定息差的组合拳通常是“增加贷款收入，降低负债成本”，但谈到2023年的息差管理，不少银行人士直言“更不乐观”。

首先，资产端受市场利率下行、实体经济持续受益等因素影响，资产收益率下降。LPR已经下台了。2022年，央行实施了两次LPR降息，LPR降息的影响已经开始在中长期贷款的重新定价中显现。

“今年，我们的贷款定价面临下行压力。加上中长期优质资产抵押贷款增长乏力，息差下行压力更大。就我行而言，主要是在保证支持实体经济的同时优化信贷投放结构，努力提高网商贷、消费贷等收益较高的非抵押零售贷款占比。”一位大型股份行内部人士告诉证券时报记者。

其次，客户对存款收益的需求与日俱增，存款的财富属性是