年报观察 - 滨江服务为什么不并购？

年报观察 | 滨江服务为什么不并购？

观点网 公布2022年财报后，3月24日与27日两个交易日，滨江服务股价涨幅3.46%及4.8%，延续中期业绩，这家公司给似乎出了符合市场预期的答卷。

报告期间，滨江服务实现收入19.83亿元，较2021年增长41.7%；实现毛利5.92亿元，较2021年增长31.7%；毛利率29.9%，同比下降2.2个百分点。

同时，滨江服务公司权益股东应占利润为4.12亿元，同比增长28.0%；净利率21.1%，同比减少2.1个百分点。

面对2022年疫情反复多发、相关地产行业下行等情况，滨江服务取得此成绩，母公司滨江集团发挥了重要作用。

据3月27日参与滨江服务投资者业绩会人士转述，该公司实际控制人、滨江集团董事长戚金兴认为，尽管宏观环境及金融政策得到很大改善，但总体形势依然非常严峻，不宜乐观。

这种情形下，滨江服务2023年经营目标并不激进，管理层提出将努力实现在管面积、经营收入增长不低于30%，经营业态上要做大基础物业。

起步的硬装

具体分业务看，滨江服务物业管理服务板块收入11.93亿元，占总收入60.2%，同比增长42%，其中53.7%来自滨江集团；非业主增值服务板块营收5.4亿元，占总营业收入27.2%，同比增长28.8%；5S增值服务实现营收2.49亿元，占总收入12.6%，同比增长79.3%。

据悉，项目数量增加是滨江服务物业管理服务收入提高主因，非业主增值服务收入增长则由于新增案场项目数量上涨。

值得关注的是，汽车行业有5S店，滨江服务亦有5S增值服务，主要提供围绕房屋资产的一站式打理保养需求服务，包括优家服务、优居服务及优享生活服务三大类业务。

作为受重视的利润增长引擎，滨江服务2022年在优居服务里的定制硬装服务发展迅速，促使优居服务收入大增1811.9%，达到1.17亿元，当期5S增值服务接近完成比2021年翻一番的争取目标。

戚金兴称，硬装方面于2022年起步，两个项目已完全进场，今年将开始发力，并进入一个小高峰值，这一块上是滨江服务在全国房地产之中少有的增量。

不过，因开展硬装业务导致优居服务毛利率由2021年71.3%大幅下降至2022年48.3%的问题亦不可忽视，这使得滨江服务在基础物管、非业主增值服务两类业务毛利率稳定情况下，公司整体毛利率水平滑落2.2个百分点。

收并购考量

扩张情况上，在2021年取得历史最好的逾五成面积增长后，2022年，滨江服务比2021年底在管项目增加90个，面积增加1200万平方米，增长比例40.1%，速度稍有减缓。

截止到2022年12月31日，该公司在管面积4200万平方米，共286个项目。其中杭州占比65%，杭州以外浙江省内占比31%，省外占4%。

2022年，滨江服务于区域拓展方面新增广东省深圳市。

上述参会投资者转述称，滨江服务未来扩张仍会聚焦杭州为核心，上海、宁波为两翼的长三角区域，并继续关注珠三角地区。

同时，在丰富管理业态方面，滨江服务新增医院、养老、高科技研究院等类别在管项目，目前非住公建类占比22%，增长0.7个百分点。

另一方面，滨江服务外拓并不过度依赖母公司，截至2022年末来自独立第三方在管面积占比增加7个点，达到55%，首次超过来自滨江集团的比例。

但这一点可能也会对收缴率造成负面影响：2022年滨江服务收缴率为94.29%，比上年同期下降2个百分点，主要原因是个别大业主欠款所致。

收缴率通常与应收账款呈反比关系，针对报告期内应收账款有所上涨问题，滨江服务管理层解释称，收入规模增加带动了应收账款的提高，尤其是2022年收款周期通常更长的非住物业服务营收增长112%，带来应收账款的同比例大幅增加。

其次，12月份是传统物业公司收款高峰期，而去年疫情导致应收账款有所延迟。

据投资者透露，公司管理层最后补充，但目前滨江服务期后回款达到70%，整体应收账款仍较为健康。

对物业公司而言，如何良好地扩大在管规模是绕不开的话题，但滨江服务不似碧桂园服务、华润万象生活等较大型物企，对收并购看起来并不热衷。

戚金兴曾表示，他在2021年接触了很多标的，“品质不怎么样，要求倒非常高，我去年看了几个标的，他们最好的项目和滨江服务最差的都有差距”，他并不反对收并购，惟有非常坚定原则性，想要以品质拓展为主要方向。

参会人士则称，此次投资者会戚金兴再次指出，2021年以后滨江房产的项目见证了地产和物业的互动性，两个板块相辅相成，物业服务是地产品质重要组成部分。

“今后为什么滨江服务不收并购？因为最好的是用实际服务来影响和辐射整个区域及城市，这才是滨江服务已具备的条件和未来高质量的拓展根源。”

不过，这一思路势必对滨江服务服务质量、市场渗透度及规模增速等提出考验，如该公司扩张30%新目标所示，比前两年的增长速度均有放低。