绿城服务交出“以韧克艰”式年报

绿城服务交出“以韧克艰”式年报

3月24日晚，绿城服务上载2022年业绩公告。公司全年实现营收148.6亿，增长18.2%。毛利24.0亿，毛利率16.2%。核心经营利润9.8亿，归母净利润5.5亿。打开整个公告内容发现，这家以“稳”字当头，品质为先的物企，在行业整体承压的情况下，其发展韧性十足，蕴藏亮点颇多，保持了较好的长期发展态势。

人文底蕴厚战略运营稳

去年5月，上海绿城小区中，有只流浪猫困在小区会所的支撑柱夹层中，需要切割开干挂石材才能将猫救出，此会所产权隶属绿城，石材一经切割缺口，将无法复原，整片替换也将产生色差，失去美观。彼时，业主发了一条微信向绿城创始人求助，很快得到回复：尽量救助这只流浪猫。随后，物业与业主联手，切出流浪猫的逃生洞口。业主为了纪念这次营救，做了一方铜制铭牌，上附文字及流浪猫头像，镶嵌于破损的洞口，成为小区内一道美丽的人文景观。

这则代表绿城人文底蕴缩影的小事，获得单一官方媒体1780万的赞赏流量。

正是在人文理想主义引领之下，公司发展施行了以稳为快，以长期御周期的策略，不走收并购，追求高质量，企业文化、战略方向一直务实而坚定。2022年，面向业主基础与生活真需求，“四四战略”（四保、四乐、四新、四强）扎实落地，始终以业主满意度为重要评价指针，多家第三方机构的满意度调查，均在高位分值中继续提升，而从相似体量的同行公布的数据来看，更是验证其战略基本盘的稳固性。

双位增长数物业压仓实

绿城服务在2021财年营收体量上，再次实现18.2%的双位数增长，达到148.6亿。过去一年中，正如绿城服务董事长杨掌法的所见所感：“开局不易，疫情阻隔与地产下行，过程亦是艰辛，一些合作方既要服务，又遇到困境”，此种情况下，实现双位数增长，也实属不易。

特别值得一提的是，物业板块这个基本盘，自绿城服务2016年亮相资本市场时，一直稳如磐石。彼时，以物业、咨询、生活“三驾马车”驱动业务前行。七个财年过去后，“三驾马车”衍生出更多赛道，但始终不变的物业板块，厚度持续加大，压舱的分量愈加坚实。2022年，物业板块实现营收94.5亿，同比增长21.6%。而当年的交付量，年初预计在8000万平方，实际则实现近9000万平方的交付。这也说明，绿城服务所受委托项目，更多是高品质的，不为“保交付”而忧虑的。公司管理层称，疫情在诸多方面考验了公司应对能力，但也带来了诸多积极影响，比如，因疫情的投入用心防控，同时保证服务质量不打折，全年有140个项目实现物业费提价，占在管项目6%以上。

大客户引领拓展创新高

业绩发布会上透露，绿城服务今年新增了25家经济开发区管委会、地方国企和公用事业单位大客户。浙江文化产业投资集团、陕西建工集团、西安高新区管委会、温州滨海新城、南通中央创新区等战略合作客户，已为全年增量有所贡献，且在未来蕴藏较大的潜力空间。

正是绿城式大客户引领，公司市场化拓展成为行业翘楚。新的财年，大客户新签营收达到21亿，物业全委新签项目营收45.8亿，接近2022年总营收的三分之一，再创新高。其中，当年拓展的存量项目营收超过15亿，同步增长39.2%。由此可见，绿城服务在增量放缓的情况下，灵敏地切入优质存量市场，将公司市场拓展的核心优势稳稳扛住。

区域聚焦强非住占比升

绿城服务起步于浙江，布局于全国，目前已在30个省、直辖市及自治区，215个城市中扎根。透视其全国化发展定位，发现一个关键词：区域聚焦、城市深耕。业绩发布会透露了一个数据：年内，公司在长三角区域拓展总值达到26.5亿，同比增速25%。而仅仅在杭州一个城市，绿城服务在管项目达到519个，领先于排名第二的头部公司，在单一城市项目浓度也位列前茅。在上海，绿城服务持续对优质存量项目的溢价接管，更是巩固了沪上市场优势，平均物业费也达到4.88元/平方米/月。

作为以高端住宅起家的公司，在近几年发展过程中，愈加重视非住的战略地位。自2019年成立绿城云享商写品牌后，其后便在此领域高歌猛进，商写服务的隐形头部逐渐显现。2022年，非住在管项目约800个，新签年饱和营收达19.9亿，占全年量43.5%。其中不乏浙江大学总部经济园、杭州亚运村及比赛场馆群、杭州高铁西站等众多亿级、千万级的重磅项目。至此，绿城服务在管的商业写字楼、产业园、政府公建等“非住”占比，已达到24.5%，撇开储备货值，也有近40亿的商写营收。这个数值，即便对比具有商写先天基础的大型物企，其商写头部的位置也进一步显性化。

社商首盈利科技增长劲

2022年受到疫情等因素影响，国内外商业运营均承压巨大。然而，绿城服务的社区商业，通过线上“绿城严选”和线下“店仓柜站集”全面布局，实现“优质产品+有效推广+便利服务”的价值叠加，全方位构建的基于社区最后100米服务优势的社交型社区零售体系，产品不断完善，爆品不断打造，同时不断提升现有业务的渗透率及客户复购率，年内实现营收11.4亿，同比增长18.7%，首年实现扭亏，逆势全面盈利。

与之相媲美的是，科技创新板块，以面向物业行业数字化赋能的“善数智慧物业”和面向政企行业的“善数全域平台”为主打业务产品，形成了涵盖咨询、建设、运营的全周期数字服务体系。年内，该业务项实现营收4.9亿，同比增长121.6%，毛利2亿，毛利率40%以上。

因为基本盘稳固，创新项逆袭，在2022年行业整体承压状态下，绿城服务表现出发展的韧性。业绩发布会上，绿城服务管理层表达了对于2023年的信心，品质与市场端持续保持核心竞争力，经营效益上将有一个非常明显的改善，公司整体发展将恃稳而进。

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