年报观察 - 众安集团退守长三角

年报观察 | 众安集团退守长三角

观点网 3月27日，众安集团举行了业绩推介交流会，董事会主席兼执行董事施中安、首席财务官彭向辉等参与了此次交流会。

根据公布的2022年业绩公告显示，众安集团2022年确认收入为人民币92.5亿元，较2021年增长约86.2%；毛利为人民币24.71亿元，较2021年增长约67.4%。

母公司拥有人应占利润约为人民币1.87亿元，同比增长155%，每股基本盈利为人民币3.3分(2021年：人民币1.3分)。

2022年，众安集团新增项目共计7个，总建筑面积约为52.4万平方米；总土地成本约人民币49亿元，新收购土地的平均土地成本约为人民币9323元/平方米。

“退守”长三角

截至2022年12月31日，众安集团合同销售面积约为75.07万平方米（2021年：117.54万平方米），合同销售收入为约人民币142.68亿元（2021年：人民币279.25亿元），同比下降约48.9%。

据观点指数发布的“2022年1-12月房地产企业销售表现”研究成果显示，前100房企实现权益总销售金额5.02万亿元，同比减少45.1%。观点新媒体认为，众安销售下降主要是疫情、行业动荡等因素所致。

从上图可看到，众安集团浙江区域内地合同销售都保持在90%，有接近40%的项目位于杭州。除了杭州强二线城市外，浙江省内其他城市销售估计存在去化困难的境况。

而作为杭州销售代表房企滨江集团，2022年销售额1539亿元，较2021年同比下降9%，降幅远远低于前100房企的水平。

观点新媒体认为，2022年合同销售降幅较大，2023年结转收入实现同比大幅增加似乎存在不确定性。

年报显示，众安集团2022年确认收入较2021年增长约86.2%，毛利较2021年增长约67.4%，母公司拥有人应占利润为人民币1.87万元，较2021年增长约155%。

对于2022年收入和净利润的上升，观点新媒体认为是有一部分是2021年结转收入带来的。

查阅业绩报告，众安集团2022年物业开发销售收入为85.19亿元，物业管理及其他服务收入为4.08亿元，酒店运营服务为2.22亿元，可见物业开发所占总收入90%以上。

其中，众安集团于2022年交付物业的已确认收入较2021年增长约99.1%，物业总建筑面积约为36.58万平方米，较2021年增加约60.7%，从而可计入2022年确认收入的金额也相应增加。

值得注意的是，已确认销售均价约为人民币23291.2元/平方米，较2021年18796.4元/平方米上涨约23.9%。

原因是2022年度售价较高物业销售额的比例增加所致，主要是南湖明月项目和萧山荷源府项目所致。其中，这两个项目确认销售收入分别为53.73亿、23.86亿，确认销售面积分别为22.53万平方米、7.61万平方米，占物业开发确认收入91%。

据投资者转述施中安的表示，今后坚持长三角发展战略，长三角以外的项目以后基本上不再投，重点将集中在浙江核心城市以及安徽两个投资项目。

观点新媒体认为，长三角强二线城市确实会有较大的增长空间，但是不得不面临新的问题与考验，比如有竞争激烈、土地成本增加、竞拍门槛趋高等。

目标215亿

2022年度，众安集团销售成本约人民币67.8亿元，较2021年度人民币34.93亿元增加约94.1%。毛利率约为26.7%，较2021年下降3个百分点。

销售成本增加和毛利率下降可见，众安集团聚焦长三角也可能基于是成本的考虑。

众安集团2022年土地储备总建筑面积约为1011万平方米，当中已完成但未出售或未交付的建筑面积约为152万平方米。于2022年12月31日，土地储备平均收购成本为约人民币3116元/平方米。

数据来源：企业公告

其中，2022年新增项目共计7个，总建筑面积约为52.4万平方米，总土地成本约人民币48.85亿元，新收购土地的平均土地成本约为人民币9323元/平方米。

观点新媒体查阅得知，2022年新增土储成本较2021年（5738元/平方米）增加约62.48%。如果要保持2022年确认收入的增速，就意味着这几块地需要更高的市场价。

这七个项目中有6个属于杭州地区，预计今年入市会有不错的去化。因为目前杭州楼市正在逐步复苏，包括二手房成交量都在量价齐升。2月份数据显示，杭州二手房成交量8400套左右，一手房成交量低于二手房，但是已经在往上走。

从所得税方面来看，所得税开支由2021年约人民币1.88亿元增加约591.7%至2022年约人民币12.97亿元，主要原因为2022年度除税前利润及土地增值税增加所致。

土地价格大抵是项目成本的一半，土地成本几乎很难去压缩，好的地块反而是许多房企必争之地，因为附加值空间更大。众安集团相比于前两年似乎不再追求拓储，而是对长三角区域精细化管理。

观点新媒体认为，主要考量原因，其一是行业受挫，聚焦熟悉的核心区域可以抵御外拓风险，合理管控成本；其二，房开业务出现多种分化，一二线城市与三四线城市分化，中心城区与郊区分化，刚需型与改善型分化，一二线城市的中心区刚需型住开业务需求依然旺盛。

而众安集团采纳了多项降本增效措施后多项费用有所下降，其中行政费用由2021年约人民币7.65亿元下降20.0%至2022年的6.12亿元，其他费用由2021年约人民币2.11亿元下降约17.0%至2022年约人民币1.75亿元。

在深耕长三角地区和实施降本增效措施中，众安能否实现2023年房地产销售要达到215亿和现金回款225亿的目标，或许机会不仅仅在于自身。