中海物业：车位生意“失灵”｜年报风云-

中海物业：车位生意“失灵”｜年报风云?

文/乐居财经徐酒眠

2022年中海物业（02669.HK）业绩发布会的现场，肖俊强坐在了张贵清的左手边。去年中期业绩发布会上，坐在同一个位置的杨鸥。

上个月20号，杨鸥因工作调动关系辞任了执行董事、行政总裁、授权代表，以及可持续发展督导委员会成员职务，于是中海物业提拔了负责人力资源工作的副总裁肖俊强接任。

这场人事变动似乎透露着不寻常的意味。一方面，杨鸥并非在正常换届时卸任；另一方面，接班的肖俊强目前也没有指定任期，更像是临时顶替一般。

中海物业在公告中表示，可由任何一方向另一方提前三个月发出书面通知从而终止委任。肖俊强能否确定任期，还要等到股东周年大会上轮值告退及重选连任。

更有意思的是，杨鸥在2021年领取了薪酬总包约747.7万港元。其中，薪酬、津贴及实物福利172.3万港元，折合月薪约14.36万港元；而在肖俊强的任令中，他每月的定额酬金为8.3万元。即使不将汇率统一，也能直观看出其中的差距。

已经“全身而退”的杨鸥，给肖俊强留下了一个怎样的中海物业？

从刚披露的2022年业绩报告来看，中海物业经营业绩亮眼。报告期内，实现营业收入126.89亿港元，较去年的94.42亿元增加34.4%；毛利润20.20亿港元，同比上升23.1%；归属股东净利润12.73亿港元，同比增加29.4%，在管建筑面积3.2亿平方米，较去年同期的2.6亿平方米同比增长23.2%。

不过，虽然跨入了百亿营收俱乐部，但中海物业的盈利能力并没有得到改善，毛利率持续下滑；作为轻资产，其负债率常年处于较高水平的也问题依然存在；手握大量现金却对收并购并不积极，尽管也在持续外拓第三方市场，但大部分在管面积还是依靠母公司的支持。

值得一提的是，2022年，中海物业的财务费用较上一年同期激增了333%。

毛利率五连跌

2022年，中海物业毛利率再次下滑1.5个百分点，至15.92%。

中海物业毛利率下滑之困，不是一朝一夕的事情。时间线拉上，其整体毛利率已经连续6年连跌，2016年-2021年，其毛利率分别为24.82%、23.9%、20.43%、19.95%、18.27%、17.39%。

往回追溯，2016年，中海物业的毛利率由2015年的20.62%升至24.82%。但此后便一路走低。近7年时间，中海物业的毛利率跌去了8.9个百分点。

2022年，中海物业直接经营成本增速超过营收增速，从上一年同期的78.00亿港元提升至106.67亿港元，增幅约36.8%。

中海物业在公告中给出了三个方面的原因：一是，物业管理服务及增值服务增长，而包干制合约为主的比例较高；二是，香港社区隔离设施等的管理成本；三是，应对新冠肺炎疫情而采取的防控措施带来额外成本增加，约为7190万元，而上一年同期为1000万元。

业绩报显示，2022年，其物业管理服务96.8%来自包干制，而2021年同期为95.4%。同期，来自包干制及酬金制的固定物业管理合同的毛利率分别为10.6%、100%。其中，来自包干制的毛利率较上一年同期下降0.2个百分点。综合而言，加权平均物业管理服务分部毛利率下跌至13.4%。

住宅增值服务的毛利率有所增长，由上一年的33.3%增至38.4%。不过，住宅增值服务的营收在总收入中的占比较小，且较上一年同期下滑了2个百分点至6.9%。

停车位买卖业务“失灵”

与大多数物企不同，中海物业呈现的主要业务线中，存在停车位买卖这个特殊类目。

2022年，中海物业的停车位买卖业务收入2.49亿港元，同比增长7.9%。2022年，中海物业三条主要业务线中，停车位买卖业务营收增幅最小，同期物业管理服务和增值服务的增幅分别为42.9%、15.0%。

与此同时，2022年停车位买卖业务贡献的收入占比由上一年的2.5%下降至2.0%。

中海物业自2018年下半年开展停车位买卖业务，依托于中海及中建对于中海物业资源的供给发展，并于2019年起对此新业务分部作单独列示。

停车位买卖业务一度是中海物业最大的“催肥剂”，2020年收入1930万港元，2021年跃至2.3亿港元，同比分别增长101%和109%。

收入增速“大踩刹车”，中海物业的停车位买卖业务“失灵”的还有利润率。

数据显示，2019年，该业务首次面世的利润率超40%，但2020年便面临“腰斩”境地，为26.42%；2021年有所回升，约为28.22%。不过，2022年又再度下滑了。

过去一年，中海物业共售出停车位2392个，比2021年对卖了325个，产生的利润为6910万元。利润率约为27.75%，较2021年同期的28.22%减少约0.47个百分点。

中海物业不生产车位，只是车位的搬运工，其车位来源主要是从关联方购买。截至2022年末，中海物业囤积的停车位存货货值高达9.67亿元。

无疑，加速车位销售进度，并确保该业务利润率不会有大幅下滑，将是中海物业的重点工作之一。

财务费用激增333%

截至2022年末，中海物业的现金及银行结余约46.91亿港元，较2021年同期增加约9.5%。

过去一年，中海物业打破“不收购主义”，在年底最后一个月落地了一宗小型收购，约8390万港元收购了广州利合物业管理有限公司100%股权，借此揽入了广州亚运城物管业务。

值得一提的是，上市7年多，这还是中海物业首次展开物业管理标的收购行动。

不过，虽然有收购加持，但截至2022年末中海物业在管面积中，来自中建及中海集团的项目占比仍有67.2%。

中海物业手中现金充足，在并没有大型收并购落地的情况下，却过去一年却提取了一笔约6.75亿港元的银行借款。在业绩报中，中海物业并说明这笔借款的具体用途。

报告期内，中海物业偿还了约6.05亿港元。因此，截至2022末，其账上还有约6818.2万港元的有息银行借款。中海物业表示，2022年内，其借贷利息以浮动利率计算，加权平均年利率为2.72%。

受有息借款的影响，2022年内，中海物业财务费用支出约1400.1万港元，较2021年同期的323.5万港元，激增332.80%。

值得一提的是，2022年里，中海物业曾为中国海外发展有限公司、中国建筑国际集团有限公司，以及及中国海外宏洋集团有限公司关联公司项目竞标提供担保，保额分别为5680万港元、3410万港元，以及2270万港元。

此外，在2022年的日常业务过程中，中海物业为同级附属公司及银行就提供履约保证的若干物业管理服务合约，作出的保证提供反弥偿保证，金额约为3.11亿港元。

截至2022年末，中海物业总资产为101.21亿港元，同期总负债64.58亿港元，其中流动负债6.36亿港元。据此，截至2022奶奶，中海物业的负债率约为63.81%，较2021年同期的63.31%微增0.5个百分点。

作为轻资产物管服务企业，中海物业负债率与行业均值相比一直不低，且处于较高水平。近年来一直在60%以上。2017年-2020年，其负债率分别为75.79%、68.20%、64.27%、64.74%。

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