成都“房地产双控”降温还远吗？

今年8月以来，“拍卖”“低溢价”成为土地市场：去年半边天红，广汉、南充(楼盘)等四川部分二级城市遭遇土地拍卖。8月底，温江地王附近地价暴跌，9月5日，成都主城区三宗地块零溢价成交.“凉秋”正在土地市场蔓延，开发商拿地热情下降。

土地收入可以支持地方财政，让房企通过拿地继续生存。购房者有刚性住房需求，高地价可能推高房价.高地价和有限的房价玩了一场游戏。在“房住不炒”的前提下，如何合理控制房价？房价地价联动机制的建立是一项重要举措。房价从中央到地方的联动机制真的来了。建立房价联动机制是本轮房地产调控的重要目标。今年5月，住建部两次发文，强调房地产调控目标不动摇，力度不放松。指出要完善商品房用地供应方式，建立房价与地价联动机制，防止地价推高房价；今年7月，成都市房管局就“515楼市新政”答记者问时表示，已注意到部分地块出现地价与房价倒挂的现象，正在与国土局沟通，研究房价与地价联动机制，指导开发企业结合土地成本等合理条件确定项目指导价。8月18日，四川省人民政府办公厅发布《关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》、《通知》，提出7个方面24条细则，促进房地产市场平稳健康发展，被称为“24条规定”。其中提到，要建立房价和地价联动机制，鼓励各地灵活采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过一定溢价率比例后现房销售，或竞自持面积等土地出让方式，防止出现区域总价和地价或楼面单价新高。房价地价联动机制的建立已经成为“开弓之箭”，但如何建立需要综合考虑。房屋地价分离受损的不止是房企吗？建立房价地价联动机制，最直接的原因是控制地价是控制房价的基础，两者不可割裂：没有房价水平或没有地价，控制地价不是长久之计。对于政府而言，为避免高价地块的出现，部分地区甚至减少土地供应，导致区域土地供应节奏被打乱，供需矛盾日益突出，地价上涨风险加大；对于房企来说，成本和利润是影响房企决策最重要的指标。房企的成本由两部分组成，一是土地成本，二是建筑安装费、税费等成本。按照目前的市场水平，这部分成本在3500元/左右，一些高端项目或者有施工要求的项目，成本会更高。在房企保证30%左右毛利率的前提下，项目理论售价=(土地成本3500元/平方米)* 1.3。以成都为例。截至2018年8月底，成都十大地块如图。最高地价为东源地产红牌楼地块保持的17200元/，第十名为今年3月华西拿下的三圣乡地块，地价为13168元/。相应的，每个项目的理论售价从21668元/平方米到26910元/平方米不等，如果装修的话理论售价会更高。显然，在C现有的限价政策下

成都成交楼面价TOP10地块及其产品理论售价无法打开。房企如何生存？尤其是对于融资成本较高的中小房企来说，这种情况可以说是致命的，即使是实力雄厚的大型房企也会面临较大的资金压力。因此，房地产企业拿地会更加谨慎，这也是近期土地市场拍卖频繁、低溢价成交的原因之一。对于购房者来说，一方面尽管有“限价”措施，但房价上涨是不争的事实，同时房企打开市场的意愿不强，购房者无房可买。房价和地价联动机制是将房价和地价同步考虑，实现“房价双控”，在保证房价合理的同时，不损害房企利益。不过，西南财经大学刘路教授也指出，不必过于担心“地价推房价”:“毫无疑问，土地市场和住房市场有很强的关联性，但毕竟土地市场和住房市场是两个独立的市场。目前很少有公司能做到半年左右，大部分公司需要一年甚至两年。现在楼市以月为单位变化，很难以一年左右甚至更长的时间间隔‘猜测’未来房市可能的售价。”如何通过控制房价和争夺地价来联动屋外地价？那么，房价地价联动机制的建立能给市场带来什么？一是可以避免“一刀切”，适度的价格空间可以提升房企拿地开发的积极性；二是市场有货，购房者可以“不慌”，开发商积极推出项目，可以缓解市场积压的住房需求；三是形成健康的土地财政，保证地方财政收入，为城市建设提供充足的资金支持。房价和地价的联动机制并不是一个新词。早在2016年9月30日，北京(楼盘)率先提出“限房价、控地价”的土地出让方式：先限房价，再竞地价，最后竞自持比例和建设方案。这种“房地产双控”的调控思路沿用至今，让曾经高烧不退、高价频出的北京土地市场大体平静。此外，青岛(楼盘)在2017年5月的一次土地拍卖中也采用了类似的方式：线上土地拍卖达到最高限价时，转为线下现场拍卖商品房销售价格。现场拍卖有两个及以上单位参与的，由最接近出让人设定的商品房销售价格的竞买人竞得土地，最低竞买人在正负差价相同的情况下竞得土地。当然，以上只是一个方向。从拿地到项目销售有很多环节。除了“控房价、竞地价”，还有很多建立房价联动机制的方式，比如“控地价、竞房价”、竞自持等。从近期四川(楼盘)的“24条”来看，四川的房价、地价联动政策可能已经在路上了。随着多地相关文件的出台，房地价联动机制的建立已经从个别城市的号召讨论和试点阶段进入全面实施阶段，但“房地价联动”是一个大命题，涉及到房企、购房者等各方的利益。除了“控价”，还应有其他“一揽子措施”保驾护航。此外，在目前的土地租赁制度下，大部分土地供应几乎完全靠招拍挂。今年年初，中央政府有关部门表示，中国将逐步改变政府是住宅用地唯一供应者的局面。当我国土地供应模式改革迈出重要一步，地价控制将从制度上得到保障。“房地双控”还有很长的路要走，但可以肯定的是，我们正在朝着这个目标前进。