招商蛇口：“稳”能致远 - 业绩会实录

招商蛇口：“稳”能致远 | 业绩会实录

乐居财经孙肃博3月21日，招商蛇口举行2022年度业绩发布会暨投资者交流会，董事长许永军、董事总经理蒋铁峰、副总经理聂黎明、财务总监黄均隆、副总经理刘晔、副总经理吕斌、总经理助理兼董事会秘书余志良等管理层出席会议。以下为问答实录：

Q1：请问管理层如何展望未来行业的发展趋势？如何理解房地产行业发展的新模式？

许永军：我开篇说现在是新的发展阶段，三个新。新的发展阶段就要新的发展理念。具体做法是你要有一个新的格局，其目标就是高质量发展，所以这就是大的趋势政策沿着大的思路来考虑我们这个行业。

首先，从15年0024招商地产下市到1979招商蛇口上市，我们追寻的就是综合发展。综合发展即我们作为一个城市美好生活或群众人民美好生活的服务商，一个空间的承载者是我们的使命。这也是我们40多年来马上到明年就是45年了的一个经验，是蛇口的大模式，这个模式跟新发展理念、高质量发展是一致的。

从三张报表看，销售商业地产占很大比重，这是行业基本是这样。但是这也发生了变化。首先，在全国范围内已经有巨大的结构性差距，或者说区域不一样。其理由就是，我们招商局集团董事长缪建民先生说的4个红利在逐渐消失或者减弱。因为过去30多年来，推动房地产的红利一个是经济高速增长发展，第二个就是城镇化，第三个就是人口的增长，第四个很重要就是房地产的金融属性，它的投资属性。这四个加起来就形成了30多年来房地产的高速发展，但是这4个推动因素，或者过去称之为红利在减弱。

所以未来的发展的趋势是什么呢？一是，要沿着综合发展、高质量发展。综合发展是什么？对我们公司来说，我们要分成三类，销售类、持有经营类以及服务类，这是从业务上划分。

第二从发展手段上来看，要通过精细化管理，所以我们叫品质年，刚才铁峰总经理也介绍这几年高度重视品质的问题。

第三个要注重科技化、数字化，所以我们成立了科技公司，就是跟科技的应用场景要很多的结合起来。

最后，要有一个综合发展的理念，不是说单一的一项能力。就像我们现在所在这个地方——空港建设，实际上这里光地价就310亿，这有五六个酒店、有公寓、有办公、有会展，有物业服务，有餐饮服务、有商业等一系列，这就是蛇口的综合能力。

总而言之，未来发展要以我们的业务模式跟中央的三新一高是相匹配。所以，在总的趋势下，蛇口会贯彻“稳”这件事，“稳”才能致远，所以也请大家放心，我们内部这几年不断在调整审视自己的战略。我们对未来40年的发展应该说奠定了更良好的基础。

Q2：过去一年我们看到公司的销售排名逆势继续提升，投资拿地也领先行业水平。中期维度看，比如未来的三年，我们开发业务在行业里的身位和排名如何？对开发业务未来利润率的看法又如何呢？

蒋铁峰：谢谢投资者的提问。确实行业在过去，特别是2021年中期到2022年底这段时间进入了巨变，刚才许总也讲了，这是行业真正的拐点，从18万亿直接调整到13万亿。但是招商蛇口前期依然是稳健的。我们的销售排名19年可能12名左右。三道红线的出台，其实对招商蛇口的影响并不大，因为我们的内控一直都比较稳健。原来，我们对这三项指标的要求其实比国家给的三道红线要求更严，所以三道红线出来对我们没有造成实质性的影响，也是得益于我们持续稳健地前进，我们一年一个台阶地进步。

今年行业重塑之后，三高模式转变，像我们这种稳健型企业，综合发展企业，我觉得又迎来了新的机遇。在许总的领导下，我们公司的经营班子在年初也做了讨论，提出了新的目标，就是要跻身头部5强。5强并不是一个仅仅规模的指标进入5强。更多的是利润、质量、效益，还有转型经营收入等多维度的5强，还有服务品质等等。

我们队伍有一系列的指标正在落地和分解。当然在传统的住宅方面，我们还要继续稳健地投资，在保证持续经营现金流为正的前提下，选择五好项目进行投资，聚焦继续发展。

行业的毛利率其实在21年之前出现了大面积的亏损，但是从21年下半年到现在到22年去年拿的地，我们整体表现都不错，我们的毛利率都是23点以上的。所以今年我预测可能土地的竞争会比去年稍微会大。因为去年大家都没钱，可能很多地都低价成交。今年截至目前，最近南京的土拍、杭州的土拍很多都摇号了，利润比去年的话会有所收窄。房价目前是比较合理的，所以利润空间还是存在的，但是更关键的是要提高操盘能力。

现在房地产行业利润率空间基本上就在10来个点左右，如果每个环节工期更快一点，成本能节约一点，产品设计更加经济有效，总价可能会更低一点，去化可能会快一点，每个都这样的话会提升一些毛利率空间。

所以我们现在提出要向制造业学习，制定自己的管理工具。要一城一模，针对每一个城市的规定，包括各项费用的标准，政府报批报建的速度，以对标行内优秀水平做一个标杆，我们操盘团队按这个标准去做到，尽量能够每个项目给客户提供优质的产品，给公司带来良好的回报，来回报股东。

我们还在不断的迭代管理工具，通过精细化的管理提升每个项目的回报水平，这样能给公司的利润和未来综合发展，为公司综合指标进入头部5强，能够提供更强的动力和支持。

Q3：招商蛇口去年净利润下滑于5成，主要有哪些原因？净利润下跌是否已经到底了？2023年能否企稳回升？

黄均隆：感谢投资者提问。我是这么看的，去年是非常不容易的一年，全行业都在确保现金流安全。所以去年整体全行业的毛利率也都是在下滑，并且全行业都在保现金流。所以销售都是在急速去化，我们公司也是积极在抓销售在换仓。

所以第一个原因是行业的下降，我们公司的毛利率也比21年下降6%左右，21年大概在27%，去年应该在20%。

第二，我们去年具体的减值准备比21年也多一点，这个也是我们夯实资产质量具体的减值准备。22年比21年应该多了20个亿左右。

第三个原因是我们去年的租金减免，因为受到疫情影响，全年都在疫情状态下，使得我们的出租率和单价都有所下降，所以租金收入有所下降，这是其一。其二，租金减免一共是8.4亿，刚才蒋总在报告上也有说，并表范围内的是7.49个亿，使得我们这一块的收入也有所下降。

第四个原因是我们的投资收益比21年减少了10来个亿，主要是21年我们有一个产园REITS的上市，那么产园REITs的上市提供了十几亿的投资收益。

这几个因素中，毛利率下降是最重要的，因为全行业的价格，整体售价受到影响的因素，使得毛利下降和使得减值准备增加，这个是最重要的一个因素。这是您问的第一个问题。

那么我们去年做了什么呢？面对利润下降，实际上我们是在操盘端和投资端两方面发力，积极的换仓，在投资端就更聚焦，刚才蒋总在报告上也有提，更聚焦我们城市生根，就是6+10，报告上都有，我就不具体去说了，也就是通过狠抓销售。

操盘端也就是通过狠抓销售回笼了的钱，然后去进行重新去换仓。实际上去年在投资端实际上有很多我们的进取，我们在这个时候就要容易地去拿一些比较优质地。所以别人拿不了，我们就有机会换不少优质的地。

操盘端主要一个是销售，第二个就是极致的成本控制挖潜，我们叫利润掘金行动。两方面来去着力来提升。一方面就换仓，第二方面提升利润水利利润水平。

去年通过这样，我们新获取了56宗地，新获取了700多亿的地，首开去化77%，毛利率23.2%。、这几个指标都充分证明，我们去年实际上是抓住了这个机会，然后积极换仓。

您问我的最后一个问题，我们的利润是不是22年见底，未来是不是会更好一点？

前面也报告了，今年从前面几个月的销售的趋势来看，是在回暖的，这是第一。第二，我们去年拉的一些地是为今年及以后年度打下了基础的，所以我对未来利润的增长充满信心的。

Q4：想请教一下领导们，观察到实体市场实际复苏的情况如何？对于全年基本面的展望以及销售目标达成的确定性，领导们是如何看待的？

蒋铁峰：因为3年疫情过去之后，今年1月份和2月份的销售增长很快，尤其是2月份春节之后，我们的增长率比去年同期增长了非常多，50%-100%左右。进入3月份后，由于需求的短期集中释放之后，我们监测到指标也有一定下滑。3月头10天大概下滑了10%左右，3月的中旬又下滑了10%左右，我觉得这是一个一个很正常的现象。因为历史上2月份很少有非常高的销售额，今年的2月份尤其的高。但是我们也欣喜地看到我们这些续销项目，它的流速和去化速度还是远远高于去年的平均的速度的，平均有的甚至高在50%以上。

还有一个方面，我们去年拿了很多土地，比如说上海、合肥还有苏州那些地，这些土地我们今年会陆续上市，我们有相当的楼盘，应该会是叫红盘或者总红盘，基本上开盘可以秒光的，因为它存在着价格倒挂。今年其实我们已经拿了几块地的，我们应该还会获取一些土地。马上杭州、上海除这些核心城市的土拍要开始，我们还会新获取的一些地。

我们手上有6,000亿的今年会上市的存货，中间有按平均50%多的去化率和去年55%的去化率，我相信我们3300亿的销售是有机会达成的。

另外一个很重要的判断，我觉得今年国家对房地产还是一种呵护。因为过去两年跌的太厉害了，国民经济的增长，房地产不能再下滑。今年外贸跌的比较厉害，投资增长的空间拉动有限。消费方面的增长可能主要是在一些餐饮、酒店旅游的增长。但是老百姓的消费比例，社龄的销售，商业的销售基本上没有太多的增长，跟去年持平，所以房地产基本盘政策上应该是会稳定。延续今年的去化率，加上新增的一些优质的项目上市，我们有信心能够达成今年3,300亿的销售目标。

Q5：对于一些弱二线，包括一些强三线市场的项目，目前市场的分化也比较剧烈。在这种情况下，公司对于销售定价和促销策略有没有一些想法或办法？对于流速和利润率怎么去平衡？今年对于融资的策略有没有新的想法？是怎么做的规划？对于三道红线政策未来的变化和对公司经营的影响有没有一些看法或规划？

黄均隆：谢谢您的提问。弱二线或强三线的存货也是我们非常关注的。实际在21年下半年到22年，很多企业出现暴雷，包括我们企业出现利润大幅下滑，原因主要就来自这些产品。其实21年我们做了调整，22年价格也做了很多调整，很多城市房价下降的幅度可能超过了20%甚至30%。去年年底是这些弱势产品价格最低的时候。今年这些二或三线因为我们大批量的新盘没有推出来的，红盘还没推出来。优质的楼盘肯定开盘就卖光了，剩下的就慢慢卖。但是我们的流速比去年提升了，平均提升在50%多一点，但是目前我觉得还不足以支撑价格上涨。

其实我们也尝试性有做一些微幅的涨价，一涨价马上就做不动了，所以我们今年还是维持目前的走量。

我估计政策面应该不会再出大的变化，也不会再进一步打压。这种情况下，我们也不会再进一步促销，会维持现在的流速，因为也不可能所有的项目都是一售而清的，只要如果能走得动就可以了。

市场当然结构性不同，有些区域也有机会涨价，有的区域可能会微调一些。以市场的需求、去化速度，回收稳定流速。所以这一块我觉得对我们利润的侵蚀，对销售的贡献，我个人判断是相对的。应该在去年跟前年，我们其实都做了大幅的减值，会带来更多的减值，但是希望房价能要大幅上涨改善大家的利润率的话。我目前还是没那么乐观。

融资的问题是这样，我们也发了公告。第一件事我们是会抓住非常难得的一个窗口期，发行股份购买资产，这个也已经公告了，我们发行股份购买前海的股权，然后同时募集配套资金85亿，这个都公告过的。我们会全力以赴去推进这个事情，是资本市场的一个融资，确实是很多年没做了，我们今年肯定要全力以赴去推进这个事情落地。

第二，融资环境近期在不断宽松。宽松也是为了刺激经济，3月17号央行又说准备要降准了，那么又会释放流动性。我们去年实际上就是抓了这个机会，所以我们狠狠的把成本降了59bp，降到3.89。照这个趋势刚才下去，我觉得我们今年的融资成本应该还会再下降一点，因为现在招商蛇口的开发贷利率是2.1，在行业上应该算是还是比较低的。所以今年我们会抓住窗口期，把融资成本最大化压控下来。在融资方面，我们除了降成本以外，还是也会抓住机会，继续优化杠杆结构。

三道红线我们一直以来都是按三道红线进行进行管理的，所以三道红线也是有比较多的空间。我只能说一个总体原则，我们的融资我们叫稳杠杆、优杠杆，也就是说招商蛇口的杠杆水平会控制在合理的水平。但是这合理水平上，我们会尽最大化优化。那么是不是在某个时间段可以突破一点或进取一点？也只能看机会。总体的原则就是会把我们债务控制在合理的水平。

Q6:怎么看待2023年的拿地策略?以及拿地是不是需要兼顾一些中小城市?包括拿地的整体规模计划?

蒋铁峰：看来大家对销售和拿地都特别关注，其实拿地我们在刚才报告里也说了，我们今年还是要聚焦一定是有市场需求的地方，有产业基础,有人口流入,发展空间比较大的这些城市。

我们把城市做了个分类,核心有30个城市，中国一共每人列出了30个城市，其中重点有6+10，就是最重点的是核心是16个城市。当然这些层次也并不是一成不变，就根据每年的表现，今年我们还更新了这些名单。然后比如像上海北京的有些地方，老板其实也卖不掉，所以我们找了叫5好项目：城市好、政策面好、项目好、团队好、区域好。所以如果说有一些能级比较低比较弱的城市，我们也会看。但这个也不一定是说就不投或者投，我们会根据我们的评价标准，它的逻辑价关系、供求关系、利润情况，如果有足够好的利润回报，符合我们的五好标准，我们可能就会去投。

我觉得可能去年投资会没那么好，去年很多人没钱，我们很多只要报名就可以拿得到。今年我看很多都摇号的，但是还有一个好处就是因为现在政府对房价都限制的比较厉害，基本上现在房价都是比较合理的水平，跟周边现在的房价相当，还很多城市甚至倒挂。所以拿到之后，像特别是一线城市的核心城市，这种地段拿，问题是不大的，可能我开玩笑说我们陈总，可能有时候就考验你的手气了。你看杭州上次六十几家摇号，谁摇中这个品牌开盘肯定是秒光的，一一个城市总运气好，一年摇到两三块好地日子不愁了。

所以这些地块这种摇号的盘我们全力去参加，提高参与率。这一种流速比较正常的项目，我们要做好客户的分析定位、研究，提高产品力、营销能力，通过提升操盘能力来获得合理的利润，对一些库存量大，供过于求，或者我们自己研究看不清楚，能力不足的地方，我们尽量要远离少碰，也就是我们4个聚焦之一的风险管控的聚焦。从这几个维度希望能够提升我们的整体投资回报率。

Q7：想问一下前海一块在未来三年的预期能够大致的释放怎样的的红利，给公司实现未来更好的高质量增长？

蒋铁峰：前海确实是我们一个大粮仓，在过去我们粗略统计了一下，虽然只开发了很小的一部分，但已经给我们带来了规模80亿的利润贡献了，以及未来我们大量土地还没开发。

因为这个片区交通在改善，配套在提升，逐步的规划都在优化这个原因，所以我们跟市政府平台也合作，正在做整体规划的优化工作。如果优化之后应该对前海的价值提升会更有帮助。

大家都很关心说前海做的也太慢了，要快一点，实际上我们也同时在提速，最近也得到深圳市政府的大力支持。

虽然整体规划还没有完全确定，但应该年内新的一批项目就能够销售，今年销售过两年就会结转，然后这一批开始之后，明年后年就会持续的有项目上市，并形成稳定的供应。

现在的前海跟三年前、五年的前海价值不一样了，这个前海可以说是未来深圳的中心，甚至超越后海，我们对这个是有非常强的信心的，对未来也充满希望。

Q8：在市场已经发生变化的情况下，双百计划的扩张步伐是否会考虑一定程度上放慢？在模式上肯定有支持，还有轻资产外拓两个类型，在这两个类型上是什么样的倾向？前期已经落地的商办类项目，租金或者出租率这一块有没有明显提升？公司在提质增效这一块有没有相应的难点？

聂黎明：谢谢您的提问。确实如您所说，三年疫情对于商业和办公确实带来了很多的影响，从招商蛇口我们2202年的年报来看，虽然影响比较大，但其实我们都还是实现了一些正向增长。

2022年，招商蛇口在资产经营板块全口径的运营收入是57.1亿，是增长了6%；EBITDA是30.4亿，增长了6.9%。

具体到集中商业和办公来看，商业板块去年运营收入是12.89亿，EBITDA是4.69亿，办公板块的写字楼是11.59亿的收入，还有8.29亿的EBITDA，都还实现了一些增长。现在写字楼的空置率上升，甚至租金下降，商业的提升压力比较大这些情况也确实存在。但是这几年以来，包括三年疫情，招商蛇口实际把商业作为资产经营的主要业态，一个主赛道，也在持续发力，虽然比较困难，还是实现了一些增长。

疫情之后，我们也看到目前消费实际上是有一些复苏的，刚才蒋总也讲到，尤其是在餐饮旅游等等，我们是能够看到明显的复苏，那么我们很多的项目录得的客流量和消费确实也都是在增长，未来我们还是会有信心的，我们双百的计划也是不变。只是说在双百的投资上来讲，我们会更加聚焦核心城市核心地段。前面我们公司的PPT讲到核心商业板块的核心市场和开发板块的核心30城以及强心6+10可能会有一些略微的区别，但总体也会坚持投资聚焦，再就是去发力提升我们的运营能力。这个不仅是对存量项目业绩的增长，同时也对增量项目拿了一个信心，其他的都是非常重要。

另外一个您刚才提到关于轻重并举的问题。这一块按照招商蛇口的三个转变发展原则，从以重资产为主向轻重结合转变，从开发为主向开发经营并重，从同质化的竞争到差异化的发展来讲，我们会坚持轻重并举。我们也会积极去拓展一些轻资产项目，当然重为轻之根，如果没有重，轻资产的能力也培养不出来，所以我们的轻首先是减持把自己做的项目能够做好投好，积极去拓展轻资产项目。

2202年，我们几大板块，商业、写字楼、园区公寓等等，还包括会展，在轻资产的运营拓展方面都取得了一些成效。今年我们也会坚持加大轻资产的力度，逐渐提升轻资产的收入及在招商蛇口收入和利润里面的占比，谢谢。

Q9：主要想请教三个关于资产运营方面，但主要是REITS方面的问题。第一，去年9月份咱们公告了蛇口产园扩募的申报，想首先想请教一下目前的扩募进展如何？第二个，今年，我们在REITS方面会有什么样的进展，可能不限于产业园这一块，包括长租或集中商业这块会有什么想法和计划？第三，未来会不会REITS会作为一个公司资产运营常态化的通道，如果它成为一个常态化之后，能不能每年会有一些资产退出，接着对业绩利润会有一些贡献，如果有贡献的话，大概的一个占比会是多少？

余志良：关于REITS，我觉得蛇口确实是在行业里比较引领跟领先的。实际上是基于蛇口自身的资源禀赋，我们现在8,800亿的资产里头有1,200亿的是你说的资产经营类的资产，而且我们实际上也是在打组合拳。你可以看到刚才前面几位领导都讲过，我们这次发行股份、购买资产其实就是在加大对前海的重仓的提高，对前海的资源的浓度。这些资产，其实我们都会越来越聚焦到集中商业办公，还有产业园区以及长租公寓，这个是我们重点去配置的赛道。

那么这些赛道我们其实已经在搭建跟这些赛道所相匹配的REITS的通道。比如说集中商业商办类，我们会有在香港的招商局商业房托。

同时产业园区扩募我们是首发，是首批9家之一，扩募我们现在应该也是在第一梯队，目前的进展是发改委已经批完了，在证监会最新最后的一个审核估计会非常的快，也许我们走出会场或者是未来很快就会来有这个消息会出来，这块会以我们官方的披露为准。

基本上，我们是在首批的REITS里头。我们也在部署租赁住房REITS，这也是国家鼓励的赛道，所以这一块我们本身租赁住房一系列的品牌也是强项，我们也有很好的资源基础，所以我们也在积极的去部署租赁住房的REITS赛道，而且我们内部也对这些REITS做了相应的规划。实际上就是以REITS退出经营的目标，同时由我们的业态模板，这几个赛道都有对应的业态模板来抓经营的一个落实，所以也就形成了我们未来有这几个REITS来支撑我们大的资源基础，就会形成一个有效的滚动循环。

所以以前投资者都觉得资产交易是一次性的，其实未来基于我们公司的资源禀赋，以及基于我们能力的提升，未来以REITS作为退出通道的这样的资产交易，会形成常态化的安排，所以未来，我们在资产运营的业务模块里头都会去体现。

Q10:主要是想问关于房企纾困方面的问题。去年蛇口跟佳兆业、富力这些企业都有建立合作，但是相应的进展可能披露比较少一点，今年是否有一些项目是可以落地的?公司对于收并购的态度是什么样的？今年对于收并购的计划？

蒋铁峰：谢谢您的提问。确实21年下半年房企大规模出险之后，我们一直很稳定的经营表现，所以我们手头还有很多现金，我们也主动担当了社会责任。

第一个是响应国家和政府的号召，积极做了一些纾困。体现我们两个原则，第一个是体现央企的担当，体现社会责任。每批楼盘烂尾了对社会、行业会造成很不好的影响。第二我们的原则就是商业可行，要对广大股东和投资者负责。

去年其实我也说过对这些纾困项目对旧改项目，投资和回报要优于同期在公开市场拿到土地。公司让我拍的地还很快很可以周转，如果我拿到这些土地利润率不如这些供应商，我还不如去公开市场去拿。所以请大家放心，我们去年在市场上跟很多企业做了很多纾困项目，我就不说名字了，有很多项目也取得了一些进展。

在深圳，有的项目现在已经进入了公司阶段，很快就变成开发，然后可能今年底或明年就可以上市。

有些项目的货值非常大，百万级的住宅，可能或者也有数百亿的会持续的释放出来，还有些公司的项目可能情况比较复杂，我们只在分批的推进，项目跟公司合作的规模非常大，可总的标的可能有数千亿的一两千亿之多，但是我们是择优，成熟一个推进一个，因为还没有到很成熟的阶段就不方便披露，如果真正到了可以落地的时候，我们会及时向股东向投资者披露整体的原则，我们还是秉持着商业可行的原则。

今年我们会继续加大旧改和这些市场的重点，尤其是深圳、广州、佛山这一带，因为它的旧改政策是比较优厚的。同时我们也积极拓展了比如上海，其实上海现在我们很快就有一个高端项目叫弘安里，它是在四川路上的一个石库门风貌保护项目。包括在郑州，我们也获得了旧改项目等等。我们在其他一些城市也在积极推动一些旧改，但主要还是在粤港澳大湾区。刚才说过了，我们现在已经锁定的有1,200万平米，总货值预超过4,000亿，它会在未来相当一段时间内逐步释放。

但最近我们又有一个旧改项目，本周要发售，叫招商臻城。这个项目也是有数百亿的货值，利润也不错，而且目前的价格也比较亲民，基本上是限购，就买了订包入住，也欢迎大家去现场去参观、选购，谢谢。

Q11：ESG一直是大型房企，特别是上市房企的关注的重点，在这个领域方面招商蛇口一直也是走在前面。所以想请教管理层许总，在这个方面是如何看待浪潮的？我们有哪些计划和安排？

许永军：ESG我们一直都很关注、关心跟践行。比如说我们今天开会，就是按照这种零碳标准来做的。还有我们蛇口这么多年来一直在推动绿色建筑，我们办了很多年的论坛。包括我们的总部，也是绿色的。包括我们的邮轮，包括我们所有的建筑能够装配式的就装配式做，所以这些都是我们从建筑上践行它。

社会环境这一块，蛇口是一个城市服务商，所以在这一方面，我们的母公司对我们也都有要求。另一块，我们做了很多的公益，尤其在疫情三年当中责无旁贷，做了大量的可歌可泣的事情。

从治理上看，蛇口一直践行4个责任：历史责任、经济责任、社会责任、政治责任，因为改革开放就从我们这个公司开始，总书记说当年的蛇口开声炮声悠然在耳。我们是在上市公司都是A类A级，所以说包括我们管理层，集团也都很重视，包括我们现在女性董事占比、外部董事占比，我们今天请蔡元庆教授参加我们的会议都是在践行ESG这个理念。

因为作为央企这是责无旁贷的事情，所以未来我们在ESG的各个方面，我们会把委员发展委员变成一个可持续发展委员会，按照ESG理念。等等。

我们招商蛇口、招商局的概念就是以商业成功推动社会进步。总而言之我就做个结论，一个是感谢，因为这个时间过得也很快。第二个大家也都关心我们。第三个我们很透明的，除了上市有一些规矩上的东西，只要是能够在可控范围内，我们都愿意跟你们充分交流。

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