公募REITs高溢价风险仍存业内 提醒投资者理性交易

资料来源：金融部门

3月4日，11只基建公募REITs集体下跌，金钟普洛斯REITs、华夏越秀高速REITs跌幅超过1%。从近期表现来看，公募REITs市场有所降温，但11只产品溢价率仍处于高位。同花顺数据显示，2月21日以来的两个交易周，11只公募REITs全线下跌，累计跌幅超过3%。其中，郭芙首创水务REITs和红土盐田港REITs跌幅均超过10%。

此前公募REITs市场走势强劲，年内不少产品涨幅较大。数据显示，截至2月18日，今年以来11只产品全部上涨，富国首创的水务REIT年内涨幅超过40%(恢复原状后，下同)，红土盐田港REIT涨幅超过30%，卜式蛇口工业园REIT等5只产品涨幅超过10%。随着二级市场价格持续上涨，多只公募REITs产品披露溢价风险提示性公告，部分短期收益较大的产品分别于2月9日、14日、15日向交易所申请停牌。其基金经理均在公告中提醒，产品累计涨幅高于发行价，净现金流分配率会随着交易价格的大幅上涨而大幅下降。

据了解，投资基础设施公募REITs的收益主要来源于基础设施项目运营产生的分红收益。主要影响因素包括基础设施项目所属行业的整体发展趋势、行业平均收入水平、项目本身的运营情况等。且营业收入相对稳定可持续。以深圳为例，根据已公布的一季报数据，首批4只公募REITs业绩稳定。2021年第四季度总收入3.61亿元，可供分配金额2.68亿元。年化发行利率高于3.84%，高于10年期国债2.82%的收益率水平。从单个产品的情况来看，去年四季度实现营收0.36亿元，净利润0.11亿元，可分配金额0.24亿元，与三季度基本持平。

但需要注意的是，与股票、基金不同，公募REITs是以基础设施项目的评估价值为基础，以运营产生的稳定现金流(如项目租金、垃圾处理费)为主要回报来源。随着交易价格的上涨，产品的净现金流分配率会逐渐下降。以红土盐田港REIT为例，以3月3日收盘价3.682元计算，该产品的净现金流分配率将从发行时的4.15%降至2.59%。

有业内人士指出，公募REITs持有的基建项目盈利能力较强，发行率较好，二级市场价格较发行价的上涨有一定的业绩支撑。但投资者应理性看待公募REITs与公募基金、股票等品种的区别，正确理解公募REITs对基础设施项目长期持有和稳健运营的投资逻辑。中国公开发行的房地产投资信托基金市场刚刚起步。目前市场上产品供应量较小，交易价格会受到流动性、投资者价值判断、市场情绪等因素的影响。投资者要警惕一些与其投资逻辑不符的产品交易价格的非理性上涨。不要跟风，避免因高溢价买入相关REITs份额而造成的投资损失。

针对公募REITs市场运行情况，深交所表示，将严格按照《证券投资基金上市规则》 《交易规则》、《公开募集证券投资基金业务办法（试行）》的相关要求，继续加强交易监控，督促市场参与者充分披露信息，采取多种措施加强投资者教育，引导投资者理性参与，避免盲目跟风交易，切实做好安全瓜