观点直击 - 物权类占比60% 中国平安不动产投资正在转向

　　观点网 经过上一年对华夏幸福相关投资资产进行大额减值计提后，如今房地产行业利好消息不断，外界对于中国平安在不动产投资上的关注已一改过往的焦灼。

　　3月16日，中国平安召开2022年度业绩发布会，董事长马明哲携总经理兼联席首席执行官谢永林、联席首席执行官陈心颖、联席首席执行官姚波、首席投资官邓斌、首席运营官付欣出席了会议。

　　马明哲惜字如金，仅在会议尾声做了总结发言，称高质量发展方面，平安有三个关键词，第一个是可持续，第二个是增长的结构，第三是增长的质量。

　　或许降低不动产投资的风险敞口也是这三个关键词的其中一环。

　　观点新媒体查阅年度报告，截至2022年12月31日，该公司保险资金投资组合中不动产投资余额为2045.62亿元，在总投资资产中占比4.7%（2021年度不动产投资余额为2161.38亿元，在总投资资产中占比5.5%），同比下降0.8个百分点。

　　与此同时，中国平安还在优化保险资金的投资年期匹配度，邓斌表示：“非常看好具有稳定现金流的不动产投资，比如说商办、长租公寓、园区类的投资，这一类投资会带来长期稳定的现金流，以及价值增值的潜力。”

　　年度报告就显示，2022年末，中国平安投资性房地产规模达1366.55亿元，同比上年的1016.9亿元增长34.4%。

　　经历了被房地产企业信用风险拖累的2021年后，中国平安如今更倾向于直接投资可带来长期稳定现金流的投资性房地产，并减少股权与债权的投资占比。

　　不动产投资偏好转向

　　作为国内保险巨头，中国平安2022年业绩无可避免受到各种不利因素影响，姚波评价去年业绩表示：“2022年是非常严峻的一年，国际形势复杂，地缘冲突紧张，欧美通胀高企，海外流动性收紧，国内供需受阻，经济承压……”

　　数据显示，中国平安2022年度录得营业收入11105.68亿元，同比减少5.9%，降幅增加2.8个百分点；归属于母公司股东的净利润为837.74亿元，同比减少17.6%，降幅缩小11.4个百分点；归属于母公司股东的扣除非经常性损益后的净利润841.63亿元，同比减少17.3%，降幅缩小11.8个百分点。

　　不过姚波表示：“受到资本市场波动的影响，还有行业面临的一系列挑战，归母净利润新业务价值有一定下滑，值得欣慰的是包括NBV（账面净值）在内的指标也于近期转正，保持良好势头。”

　　据观点新媒体了解，受房地产行业调控以及华夏幸福爆雷等原因影响，中国平安股价去年2月份开始震荡下行，从52元/股跌至11月的低谷35.9元/股，较每股净资产46.97元低了11.07元。

　　此后，受金融政策与房地产利好政策等影响，股价逐步回升，于2022年12月30日收报47元/股。但在召开业绩会的3月16日，收盘价为45.23元/股，仍低于每股净资产。

　　姚波还介绍，去年集团归母营运利润增长0.3%至达到1484亿元，同比保持正增长，营运ROE为18%，“体现了集团整体高质量发展，表现优于同业平均水平”。

　　但各业务的表现却不尽相同。其中，寿险及健康险业务的归母营运利润同比增长16%至1112.35亿元，财产保险业务的归母营运利润则同比减少45.2%至88.38亿元，银行业务增长25.3%至263.8亿元，资产管理业务大减81.2%至22.92亿元，科技业务减少31.3%至54.58亿元，其他业务及合并抵销增加10.3%至-58.38亿元。

　　除业绩表现之外，姚波还着重介绍了中国平安保险资金的五大投资原则：第一个原则是资产与负债匹配，第二个匹配原则是投资与收益匹配，第三个是投资与流动性匹配，第四是投资风险和安全匹配，第五是投资与财务收益匹配。

　　“在上述五大匹配原则指引下，合理进行中长期战略配置，中国平安各大类资产相对保持稳定，固收类占到70%以上，拉长久期，收益稳定。股权类产品占到12%以上，具有一定攻击性，提供超额收益。”

　　而关于险资的长期投资，不得不提到不动产投资——姚波介绍：“在整个险资当中，不动产投资规模占到4.7%，在不动产投资当中物权类占到60%，这些主要是商办、收租型的办公楼、商场，这些物业能够提供稳定的租金回报、现金回报，另外这些资产也具有长期升值的潜力。”

　　可以发现，相比2021年度，平安投向不动产的规模与占比均有“缩水”。

　　据观点新媒体查阅，截至2022年12月31日，该公司保险资金投资组合中不动产投资余额为2045.62亿元，在总投资资产中占比4.7%。相较2021年度的2161.38亿元、投资比例5.5%，分别减少5.36%及0.8个百分点。

　　虽然总投资规模有所减少，但平安对于不动产投资的兴趣并未降低，只是更看好具有稳定现金流的不动产投资。

　　“比如说商办、长租公寓、园区类的投资，这一类的投资会带来长期稳定的现金流，以及价值增值的潜力。所以这也是我们配置的一个兴趣点，一个关注点之一。”邓斌如是表示。

　　“关于中国平安今年的资产配置，首先是受到战略资产配置的牵引，战略资产配置是穿越宏观经济周期的长期的配置，在这个配置上指引着我们不断延展资产久期去匹配负债久期，现在资产-负债久期差非常小，不到四年，是在行业中非常亮眼的数字，匹配得非常好。”

　　邓斌还表示：“今年国家规划发行专项债3.8万亿，我们仍然会非常积极主动配置这些长久期的利率产品。”

　　物权投资占比升至60%

　　经历2021年房地产企业爆雷而带来的巨额资产减值损失后，中国平安对相关投资有了新的变化。

　　观点新媒体翻查过往报告，2021年，中国平安归属于母公司股东的净利润为1016.18亿元，同比下降29.0%，主要受公司对华夏幸福基业股份有限公司相关投资资产进行减值计提等调整的影响。

　　彼时报告提到，2021年，该集团对华夏幸福相关投资资产进行减值计提、估值调整及权益法损益调整金额合计为432亿元，其中股权类159亿元，债权类273亿元；对税后归属于母公司股东的净利润影响金额为243亿元，对税后归属于母公司股东的营运利润影响金额为73亿元。

　　可以看到，于2021年末，中国平安的保险资金投资组合中不动产投资余额为2161.38亿元，在总投资资产中占比5.5%，其中物权1006.47亿元、股权568.63亿元、债权586.28亿元。

　　彼时该公司的不动产投资中，物权投资占比46.57%，股权+债权投资占比53.43%，后者较前者多6.86个百分点。

　　而中国平安于华夏幸福方面的减值计提均为股权类及债权类投资，432亿元减值计提已经占到当年平安在不动产投资上的20%，分别占股权类、债权类投资的27.96%及46.56%，可谓损失惨重。

　　因而去年3月业绩会上，平安管理层强调，虽然华夏幸福的投资风险属于偶发性个别事件，但是公司也总结了经验教训，检视并优化了投资风险管理机制，进一步收紧了资金限制，并同时强化投后管理能力，全面提升风险管理水平。

　　之后，中国平安更倾向于“物权”类的不动产投资，同时股权及债权在降低。如2022年6月，斥资50.15亿元收购北京远洋锐中心项目；2023年1月披露消息，预计斥资不超73.33亿元受让四个位于北京、上海的产业园区不动产项目……

　　“长期股权投资”部分则显示，至2022年末，平安持有华夏幸福股权不变，为25.02%，但所持净额已从年初的36.21亿元降至25.22亿元；持有中国金茂股权由14.02%降至13.36%；所持旭辉控股股权由7.91%降至0%，年末净额0，年内计提减值准备7.77亿元。

　　经过一系列调整后，截至2022年12月31日，该公司保险资金投资组合中不动产投资余额为2045.62亿元，在总投资资产中占比4.7%，其中物权1179.85亿元（采用成本法计量，后续折旧采用年限平均法计提），股权454.79亿元，债权410.98亿元。

　　意即物权投资占比提升至57.68%，股权+债权投资占比则降低至42.32%，后者较前者少15.36个百分点。

　　姚波就提到，不动产投资当中物权类占到60%，这些主要是商办、收租型的办公楼、商场，这些物业能够提供稳定的租金回报、现金回报，另外这些资产也具有长期升值的潜力。

　　中国平安的业绩报告也强调：“公司所持有的物权投资主要是有持续稳定回报的商办收租型物业，符合保险资金长久期的资产配置原则，以匹配负债。所持有的股权投资中，约70%以项目公司股权形式投向收租型物权资产。”

　　数据显示，2022年末，中国平安的投资性房地产规模达1366.55亿元，同比上年的1016.9亿元增长34.4%。与此同时，投资性房地产租金收入达到61.78亿元，较上一年的46.2亿元增长33.72%。

　　另一方面，在“债权计划及债权型理财产品结构和收益率分布”上，2022年度，平安在不动产行业的债权投资占比由上年21.4%降至13.6%，而基建（高速公路、电力、基建设施及园区开发、其他（水务、环保、铁路投资等））的债权投资占比则由上年的37.6%上升至48.1%。

　　这些变化似乎也响应了马明哲所总结的——有质量发展方面，平安有三个关键词——可持续、增长的结构、增长的质量。

　　在不动产投资方面，中国平安调整优化的同时，变得更为审慎，房地产行业的价格风险与信用风险成为主要管控内容。

　　“集团持有的投资性房地产面临房地产价格风险，集团跟踪房地产投资敞口，监测相应区域房地产价格变动，分析宏观政策和区域经济发展对房地产价格的影响，聘请独立评估师评估公允价值，定期开展压力测试。2022年12月31日，集团投资性房地产中房屋及建筑物的公允价值为人民币1546.90亿元。”

　　“此外，结合宏观经济形势和行业风险趋势等，集团持续强化对房地产等重点行业领域的信用风险管理，在坚持国家宏观政策导向，满足符合不同行业企业合理融资需求的同时，强化重点领域的新增业务准入和存量资产管控工作，持续推动集团资产结构优化，降低整体组合风险。”