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年报观察 - 少数股东利润大增的招商局置地

2023年03月17日 09:03 来源于:共富财经 浏览量:

  观点网 在营收、净利润均有大幅度增长背景下,低权益合作扩张的招商局置地迎来了修复自身盈利质量的课题。

  3月15日晚间,招商局置地有限公司公布2022年度的全年业绩,报告期内,完成营业额298.71亿元,同比增加约15.2%;毛利同比下探约16.4%,为40.04亿元,毛利率约为13.4%,相比上年下调5个百分点。

  据观点新媒体观察,2022年度,招商局置地净利润总额有接近10%增长,但归母净利润仍保持下探态势,仅占净利润总额的19.08%,超八成分给了少数股东,盈利质量有待修复。

  少数股东利润大增

  在此前发布简要业绩盈警后,招商局置地在年报里正式披露详细经营数据。

  年报指出,招商局置地录得净利润17.3亿元,同比增长约9.3%;期内,归母净利润3.3亿元,占净利润的19.08%,为近年来的低位。而少数股东录得净利14亿元,同比增长36.98%,占利润率的80.92%。

  投资者向观点新媒体透露,3月16日早间,招商局置地召开投资者电话会议,对年报数据及公司动态进行了说明,其中就包含少数股东占据利润大头的情况。

  对于净利上涨而归母净利下滑的情况,招商局置地管理层表示,一方面为近年来少数股东损益占比持续上涨;另一方面则是2022年度结转项目中,比较高的毛利项目公司综合持股较低,亏损项目综合持股相对高。

  2022年该公司结转毛利为正的项目合计结算毛利38.92亿元,归母部分11.34亿元,综合权益比是39.42%。结转毛利为负的项目综合权益比是57.32%,明显可以看到少数股东占的部分是相对比较高的。

  回顾招商局置地近几年的发展,这并不是偶然现象,自2016年开始,少数股东应占净利的比例连年攀高。

  数据来源:企业公告、观点指数整理

  2017年为该公司净利高峰,当期录得29.38亿元,较上期增长163.49%,彼时少数股东应占净利已有较大幅度增长,2017年为44.28%,2016年同期仅为27.17%。

  时至2020年度,该项比例达到80.92%,为历史的高位。这意味着,该公司净利润8成分配少数股东,进一步缩小了招商局置地自身的利润空间。而这背后的原因离不开近几年企业发展采取的低权益合作策略。

  低权益挑战

  房企信用危机后,开始强调对项目的自持率,在此之前,部分房企往往采取合作开发的模式去做大规模,有效化解土地溢价成本,分担市场风险。

  招商局置地也为其中一员,且已在财报中权益比的变化中得以体现。

  数据来源:企业公告、观点指数整理

  在2016年开始,招商局置地就主动下调了自持权益在权益总额中的比重,截至2021年末,已由42.47%下调至28.77%,减少了13.7个点。在此期间,在营收翻了3倍,净利润增长了41.97%。

  另外,近年来地产行业整体盈利下探,毛利率普降的同时,众房企利润实现也面临困局,此时合作模式弊端开始显露。一方面合作方存在现金流风险,另一方面,低毛利及低权益也影响了利润质量。

  对于招商置地而言,去年还似乎缺少点“运气”,高毛利项目持股较低,面临利润被分摊,亏损项目自己又占了大头,持股较高。

  目前,招商局置地已经感受到了低权益合作的阵痛,据参加了投资者会的人士转述,招商局置地管理层表明,将在投资端不断聚焦,2022年获取项目权益比重已在提升,股东应占溢利的部分在未来相信随着项目的结转不断提升

  截至2022年12月末,招商局置地权益总额327.3亿元,该司应占权益98.63亿元,较上年增加1.28个百分点;权益比为30.13%,同样较上年同期增长1.37%。期内,该司的毛利率也来到了历史低位,至13.40%,同比继续下滑5个百分点。

  告别黄金年代的地产行业,毛利率下滑已成共识,且未来仍有下探空间。而招商局置地前几年高溢价扩储的动作,也为如今毛利下调种下由头。

  2021年,招商局置地曾在土地市场高位时溢价扩储,最为典型的是以14.44亿元、156%的溢价率,竞得西安秦汉新城一宗地块。同年,该司还在重庆分别以溢价129.98%和40.5%斩获299.07亩土地。

  投资者向观点新媒体透露,根据招商局置地管理层预计,毛利率在2023年还会进一步承受一定压力,未来仍需时间消化这部分溢价土地。

  2022年,招商局置地开始大幅收窄了对外投资强度,新增土地投资金额同比下滑84.41%,为43.24亿元。期内该司在国内仅新增储备2宗地块,分别位于重庆及南京,累计土地面积14.11平方米,计容总建面42.4万平方米。

  观点新媒体了解到,由于招商局置业与招商蛇口存在着不竞争协议,自身扩张被限制于西安、重庆、南京及句容、广州、佛山及香港地区等,抗风险能力相对有限。

  未来如何修复自身盈利质量,将成为招商局置地要集中攻破的课题。

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