楼市大新闻！完善优质房企资产负债表 推进21项任务！1000亿元做到这一点 完善“三线四档”规则

继1月10日中国人民银行和银监会联合召开会议提出改善优质房企资产负债表的方案后，1月13日，新华社报道了四项行动方案的更多内容。

据新华社报道，有关部门已起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟从优化政策、激活合理需求、强化抵押担保、设立国家金融资产管理公司(AMC)专项再贷款、设立1000亿元住房租赁贷款支持计划、推动存量融资合理延期、调整优化房地产企业并购重组再贷款等5项股权融资措施等方面重点推进21项工作，合理延长房地产贷款集中度管理。

业内人士认为，《行动计划》将加速房地产金融支持政策的落实，叠加需求侧政策持续加码，或将加速房地产销售企稳回升，抑制信用风险向头部房企蔓延。

值得注意的是，同日，央行货币政策司司长邹兰在国新办新闻发布会上表示，央行近期一直在研究推出其他几项结构性工具，主要集中在支持房地产市场平稳运行上，包括保教楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民营企业债券融资支持工具等。具体将进一步披露和发布。

四个方面21项任务

1月10日，央行、银保监会联合召开会议提出，要有效防范和化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦主业突出、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”、“债务延续”四大行动， “股权补充”和“预期提升”，全面改善优质房企经营和融资现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

1月13日，新华社报道称，相关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，重点围绕资产激活、债务继承、权益补充、预期推动四个方面，近期将尽快推动实施。

据介绍，在“资产激活”行动中，通过优化政策激活合理需求，努力确保楼宇交付，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，支持优质房企通过并购重组提升资产质量，努力改善经营性现金流。

任务还包括设立国家AMC专项再融资，支持其市场化参与行业重组并购，加快风险出清。在推进住房租赁市场建设方面，财政部门将于近期出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量购买现有住房，扩大租赁住房供应。

在“债务延续”行动中，下一步，金融管理部门将鼓励金融机构与优质房企自主协商，促进存量融资合理延期；加大信贷、债券等新的融资支持；研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面的流动性需求；支持依法支付境外债务，提供外汇管理等政策支持。

在“股权补充”行动中，一方面支持股权融资，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施；另一方面，要发展企业房地产投资信托

对于《改善优质房企资产负债表计划行动方案》的内容，广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李表示，四项行动是全面推动房地产风险缓释、楼宇安全、稳定预期等多项目标同步实现的具体渠道，也为金融机构参与纾困、确保资金投资安全指明了几条路径这也是一个一揽子部署，可以协调房地产业的稳定与金融稳定，经济稳定增长和民生保障。

李指出计划是从三个层面同时推进的：房企、金融机构和住房需求方。房企，包括优质房企的资产负债表改善，也包括身处险境的房企的风险处置；在金融端，既包括优质房企的信用修复，多渠道融资常态化，也包括脱险房企的收购兼并，部分项目风险的释放；需求端，加大金融政策支持，稳定市场销售，推进保教楼硬资金缺口，激活企业造血功能，恢复市场信心。

值得注意的是，方案中提到，有关部门将合理延长房地产贷款集中管理制度过渡期，同时完善30家试点房企“三线四档”细则。

注：“三线四档”法则就是所谓的“三条红线”政策。2020年8月20日，央行、住建部在与相关部门沟通讨论的基础上，发布了重点房企监管和融资管理细则。房企债务管理将基于“三条红线”。一是剔除预付款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；第三，现金短期负债率小于1倍。根据“三条红线”的融资新规，房地产企业分为红、橙、黄、绿四个等级。其中，未过线的绿色企业有息负债最高年增长率为15%，黄色和橙色企业最高年增长率为10%和5%。红档房企不能加计息债务。新规定于2021年试行。

李认为，这是向国家提出的新模式的平稳过渡，而不是暴风骤雨般的过渡，导致谬误的合成和风险的爆发。其中，房地产贷款不达标需要压降的银行，短期内不会考核压降；“三条红线”继续严格执行，将导致债务风险的爆发，并导致风险的蔓延。过渡期延长，总体框架保持不变。当楼市企稳后，相关长效机制措施将继续实施和评估。

海通国际研报认为，“三条红线”政策为贷款规模的年度增长设定了上限，上限随着开发商杠杆率的变化而变化。放宽这一政策有助于改善开发商的经营前景，取消贷款规模增长上限，使国有企业开发商(目前大多数开发商每年只能增加15%的贷款额度)在拿地和并购方面更加积极。同时，民营企业开发商将迎来更大的再融资弹性。

华泰证券(行情601688)房地产行业首席分析师陈申认为，《行动计划》将加速房地产金融支持政策落地，叠加需求端政策持续加码，或将加速房地产销售企稳回升，抑制信用风险向头部房企蔓延。

中信证券(股市600030)房地产分析师陈聪认为，四大动作中，资产激活是关键，改善当前房地产销售仍是政策重点。预计供给侧和需求侧政策将继续形成合力，推动市场销售拐点和信贷拐点尽快出现。