恒大深圳旧改接手饼干厂项目背后的挑战

(原标题：恒大深圳旧改深呼吸招商接手饼干厂项目背后的挑战)

经过一段时间的沉淀，招商蛇口接手恒大饼干厂旧改项目，迎来最新发展，为“老业主”雍景湾带来了降低密度和高度的解决方案。

3月14日，深圳南山区招商街原联合饼干厂城市更新单元规划(草案)公布。与2020年的规划相比，这份草案显示，该地块容积率有所下降，取消了人才住房和保障性住房的建设要求，可售住房比例有所提高。

早在招商局蛇口公开宣布接手饼干厂旧改时，就有市场人士指出，该项目将人才住房和经济适用房调整为可售住房，以达到提高项目利润的目的。本次规划草案对居住面积的调整也体现了这一观点。

在国家叫停“大拆大建”的背景下，旧改市场迎来降温，同时叠加恒大自身的债务困境，给了接盘企业更大的议价空间。但根据过去旧改的经验，接手的项目要按照过去谈妥的旧改方案和现有的方案进行开发建设。

在这种情况下，接管企业很容易陷入劣势局面，更高标准的公建配建所带来的成本上升，以及过去旧的规划方案能否支撑项目入市的收益，都是接管企业将要面临的问题。

对于招商蛇口来说，好消息是饼干厂的老方案一直在草案阶段，接手后还有调控空间。

最新的规划草案显示，与之前的规划相比，老饼干厂招商后的容积率有所下调，但可售住宅面积大幅增加。其中，项目规划容积率由8.9调整为6.5，折算后规划容积率减少3.59万平方米，减幅26.69%。

数据来源：深圳市南山区城市更新与土地整理局，意见指数整理。

实用住宅面积方面，本次调整后，可增加实用住宅面积2.67万平方米。通过大幅度减少商业面积，取消人才住房和经济适用房的分配，降低了容积率，增加了项目的可售面积。

值得一提的是，以相邻雍景湾10.79万平方米的二手挂牌单价为参考，新增可售房源2.67万平方米，可为项目带来28.9亿元的价值。

此外，饼干厂改造由招商蛇口接手前，高容积率和超高层建筑规划与招商蛇口开发的雍景湾项目存在矛盾。原来的规划和问题也给招商带来了挑战。

原联合饼干厂城市改造项目先列入《2019年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》，拆迁面积3.17万平方米，同年2月拆迁平整。

根据项目前期规划，项目有三栋183m-198m高的超高层住宅，一栋13F写字楼，一所九年制学校，一所六班幼儿园。老超高层的规划设计和马路对面雍景湾的招商，造成了日照、道路交通、学校幼儿园布局的诸多矛盾。后面的业主也在积极维权，寻求规划调整。

虽然雍景湾积极维权，调控事件仍无实质性进展，但随着招商蛇口对项目的验收，维权业主悬着的心放下了。因为业主们相信，招商蛇口至少不会做出“坑害”老业主的事情。

资料来源：深圳市南山区城市更新与土地整理局。

就在招商局蛇口正式接手老饼干厂的四个月后，

新媒体称，规划草案还显示，该地块将建设4栋最高48层的住宅，比原规划的54-59层超高层住宅少了10层。在建筑布局上，雍景湾项目刻意“远”，设置在地块西侧。

虽然联合饼干厂的项目还在规划草案阶段，但未来仍有调整的可能。但就本次规划的调整方向而言，招商既要权衡现有项目的权益，又要增加老项目的可售价值。从这个角度来看，旧改还在草案阶段，正是这种“双赢”局面的基础。

另一方面，目前恒大接手的资产已有实质性进展，但其在深圳的大部分项目资产价值仍有待盘活。

截至目前，恒大在深圳的项目以老项目为主，广泛分布在南山、龙岗、龙华、坪山等区。这些项目基本处于停工阶段，进展不大。

去年，为确保交付，安珠建业对恒大旗下的孟玥旧改、超一般项目、恒大城市之光、恒大金苑、恒大深汇大厦、大都会广场等项目进行了纾困。

恒大自己的项目建设也陷入停滞。从取证过程来看，其在深圳开发的项目已经超过一年没有取得预售证。

数据显示，2021年以来恒大只有三个项目取得预售证，分别位于坪山、龙岗、福田。根据此前观点和新媒体报道，恒大花园项目一期、二期一度陷入交房风波，福田恒大骏瑞2021年5月开盘，预计2023年交房。