年报观察-复牌下的景瑞控股财务报告质量

(原标题：年报观察|复牌下的景瑞控股财报质量)

3月14日上午9点，自2022年6月1日起停牌多时的景瑞控股终于复牌。

在过去的10个月里，资本市场上房地产企业的估值发生了翻天覆地的变化，景瑞也难逃大势所趋。复牌当日，公司股价收于每股0.365港元，下跌38.14%，总市值5.617亿港元。

景瑞控股之所以能够复牌，主要是基于其前晚发布的2021年年报和2022年半年报，以及对公司49.1亿元存款的独立调查结果。

在艰难的财务报告下

最新财报数据显示，2021年和2022年年中，景瑞控股实现营业收入135.52亿元和24.71亿元，同比分别增长6.0%和下降51.5%。公司实现净利润1.28亿元和-14.62亿元，同比分别下降86.7%和595%。

近两年来，房地产行业整体低迷，流动性收紧导致项目结转放缓，对景瑞控股产生了重大影响。

据了解，2021年全年和2022年年中，物业销售对收入的贡献分别为89.7%和77.0%，占比较去年同期分别下降4个百分点和13.9个百分点。

在毛利率方面，景瑞控股也呈现出明显的下降趋势。2021年和2022年年中，公司毛利率分别为18.0%和8.2%，分别下降1.6个百分点和15.9个百分点。

对于2022年年中毛利率降至个位数，景瑞控股给出的解释是，回顾期内结转项目集中在三线城市，售价较低所致。

2022年上半年销量跌至冰点。期内，景瑞控股连同合营企业及联营公司的合同销售额分别约为207.11亿元及45.09亿元，分别上升5.9%及下降75.9%。

土储方面，截至2022年6月30日，公司总土储面积约445.18万平方米(2021年末498.90万平方米)，权益面积约261.85万平方米(2021年末283.67万平方米)。

财务方面，截至2021年末和2022年6月，景瑞控股的银行存款和库存现金(含受限现金)分别为109.91亿元和75.39亿元，较2020年末的136.47亿元大幅下降。

值得注意的是，到2022年年中，该公司未偿还贷款总额为201.91亿元，其中110.74亿元需在一年内偿还，77.22亿元需在一至两年内偿还，9.7亿元需在二至五年内偿还，其余4.25亿元需在五年后偿还。

因此，在最新的2022年半年报中，独立审计师开元信德给出了公司持续经营存在重大不确定性的意见。

开元顺德指出，2022年6月30日，景瑞控股的银行存款和手头现金(包括受限制现金)几乎无法覆盖其每年偿还的贷款。这种情况说明存在很大的不确定性，可能会对公司的持续经营能力产生很大的怀疑。

据了解，自2022年6月30日起，景瑞控股未能支付2023年10月到期的12.5%优先票据、2024年1月到期的12.0%优先票据和2023年9月到期的12.75%优先票据，以及2022年7月到期的12%优先票据、2022年9月到期的12.0%优先票据和2023年2月到期的12.0%优先票据的利息。

景瑞控股表示，未能支付优先票据的利息可能会导致要求加快还款。根据公司对其海外美元优先票据的重组和管理以及对所有债权人的公平对待，公司将暂停支付其他海外美元优先票据。

然而，面对低于预期的销售额和资本市场有限的融资来源，景瑞控股仍在努力寻找现金流。

财报显示，2022年8月至10月期间，迫于亏损压力，景瑞控股出售了全部股份

此外，2023年3月12日，公司还发布公告称，位于上海市徐汇区小木桥路233弄1-3号的商业楼宇物业出售给建信住房租赁基金(有限合伙)，出售总对价为人民币1.32亿元。

截至2023年3月13日，景瑞控股出售非核心物业的合同对价约为人民币4.58亿元，所收款项将用于补充流动资金。

49.1亿元存款的调查结果

除了公布2021年年报和2022年半年报，公布存款事项独立调查结果也是景瑞复牌的要素之一。

此前，2022年7月21日，景瑞控股发布公告称，将成立董事会独立委员会，调查普华永道在2022年5月31日辞去公司核数师一职的辞呈中提出的集团持有的数笔定期存款的性质(如该等存款是否处于受限制状态)，涉及金额49.1亿元。

此后，景瑞独立控股委员会委任沈重中环会计师事务所(特殊普通合伙)进行调查。截至目前，独立调查已经完成。

根据调查结果，独立委员会认为问题已经解决，因为这些存款的性质已经澄清。

独立委员会认为独立调查是充分的，因为它涵盖了这些存款安排下的每一份合同。这些存款的资金流向可以清晰地追踪，所有金额都可以记录。中审中环对参与该安排的所有实体和个人进行背景调查，以确保他们不是该公司的关联人士。沈重中环能够接触和采访参与安排的所有关键人员，包括因个人原因离开景瑞控股的人员。

此外，独立委员会认为没有必要实施额外的程序。原因是景瑞控股2021年12月31日经审计的现金总额与公司未经审计的账目中披露的金额相同，不存在挪用资金的情况。上述问题是由于景瑞控股不同部门之间缺乏沟通，以及集团对银行在关键时刻做出的过渡安排不知情。不存在涉及任何团体成员的不诚实行为。

除了独立调查之外，景瑞控股的审计师开元信德还进行了与存款相关的独立审计。最后独立调查结果和结论没有区别。因此，开元信德认为，独立调查已经足够，不需要执行其他程序。