市场土地流拍率超过2014年房企怕什么 机会在哪里？

中国住房报记者唐珊珊北京报道(楼盘)

厦门(楼盘)地价减半。太原(楼盘)优质土地8宗全部流拍。上海(楼盘)闹市区宅地拍卖。杭州良渚地块(楼盘)出让在拍卖前一天取消。佛山金融高新区北部土地无人竞拍。合肥(楼盘)土地拍卖可以分期付款。2018年过了8个月，土地拍卖的消息此起彼伏。磐石般的限购政策给楼市带来的悲观情绪，正在向本土拍卖市场蔓延。一批高喊冲刺1000亿元目标的房地产企业，老老实实地停在了当地的拍卖市场，观察风险。就连一向激进的融创也放慢了脚步。近日，融创中国执行董事兼行政总裁王孟德公开表示：未来是坚持谨慎拿地的策略，还是聚焦一二线核心城市？尤其是经过2016年和2017年的上涨，很多城市已经普遍登顶。从未来的趋势来看，很多城市的地价还在往下走。据诸葛找房统计，截至8月20日，全国住宅地块共693宗，其中一线城市11宗，二线城市153宗，三四线城市529宗。不仅远高于去年同期，也创下了近年来流拍数量的新高。二线城市拍卖率最高。热点三四线城市被追进8月后，土地拍卖趋势不减，低总价、低溢价成交成为常态，部分拍卖甚至出现一轮举牌成交。8月28日，武汉土地交易中心拍卖出让10宗地块，总面积67.61万平方米。最终成功成交7宗(其中6宗以底价成交)，流拍2宗，流拍1宗；同一天，广州从化两个面积10万平方米的商住区(楼盘)遭遇第七场拍卖；8月29日，江苏常州武进区一宗宅基地拍卖。最终因为没有房地产企业报名竞标而被拍卖。8月30日，福州(楼盘)出让4宗地块，总地块量255.35亩。最终，四幅地块经过一轮举牌后全部成功出让给记者，并且发现在众多流拍土地的城市中，二线城市流拍率最高。上半年二线城市的流拍率在2%-6%之间，5月份以后继续上升。相比之下，今年三四线城市土地溢价率保持稳定，5月份以来一直稳定在6%左右。显然，开发商更青睐热点三四线城市。针对这一现象，中信建投认为，房地产项目利润率受到了影响，因为一二线城市出台了限价政策。同时，一二线城市政府提高土地出让底价，使得地价成本在房价成本中占比很高，开发商做项目无利可图。所以很多房企更愿意去三四线城市拿地。一位不愿意透露姓名的郑州(楼盘)房企负责人告诉《中国房地产报》记者：“现在大房企都敢拿地，小房企根本不敢轻易拿地。限价政策越来越严，房企能想到的利润空间都被扼杀了。上周，河南9部门联合发文整治房地产市场乱象，要求所有项目严格按备案价格销售，严禁承包阴阳、捆绑车位、捆绑装修资金；明确未取得预售证的项目，禁止开设售楼部、广告、认购、认购、排号等一切营销活动。连媒体都不敢提项目的售楼部，开发商在拿到p之前也不敢让媒体展示自己售楼部的信息

(注：图片仅反映我国陆地边界，不包括南海诸岛)图片来源/诸葛找房大规模土地拍卖情况及现状据《中国房地产报》记者了解，在近10年的房地产市场发展中，土地市场拍卖率最高的年份是2014年，当时全国住宅用地出让拍卖率为4%。但是现在拍卖的历史被改写了。今年1-7月，全国住宅用地流拍率达到6%，二季度平均流拍率为7%，且流拍率仍在逐步上升。对于这种情况，诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷在接受《中国房地产报》采访时表示：“市场低迷期地价高企导致房企拿地风险增加，而位置偏远、地价高企带来的潜在营销压力是流拍的主要原因。一些地方政府仍然沿用“卖地”的老模式，盲目定价，宁愿拍卖也不愿降低起拍价。部分城市地块挂牌价高于周边房价。据不完全统计，二线城市的楼面起拍价约占预计售价的50%，如成都、合肥、沈阳、宁波(楼盘)、苏州(楼盘)、太原等城市。苏州拍卖的土地楼面价甚至占到周边项目均价的60%以上。以苏州7月份以来拍卖的三宗地块为例。这三宗地块均位于市区，区位优势明显，起拍价均在13000元/平方米以上。其中，高新区狮山街2018-WG-15号楼起拍价已达18745元/平方米。这么高的起拍价相对于周边项目来说并没有优势，再加上建幼儿园等条件的限制。

图表来源/中国指数研究院另外，地块位置偏远也是流拍的一个原因。从7月份以来拍卖的地块的地理位置来看，只有31%位于市区，其余位于郊区，24%位于县城，2%位于县城，20%位于郊区，23%位于乡镇。地理位置一直是房地产企业拿地的核心因素。在房地产企业融资紧张、回笼资金缓慢的背景下，企业不愿意将资金投入到风险高、销售预期差的偏远地块。"

图表来源/诸葛找房在层层调控政策加码后，一二线城市从去年下半年开始基本进入全面限价。在严格执行限价的背景下，开发商的利润率逐渐被削弱。今年以来，几乎所有一线城市都设定了严格的土地出让条件，如北京限地价、限房价、自持竞争、建设共有产权房；上海自持租赁面积不低于15%；广州限地价、限房价、竞自持、摇号等。部分热点城市还设置了地价限价、房价限价、自持竞争等要求。这些限制大大压缩了房地产的利润空间，给项目利润和营业额带来压力，因此企业在选择地块时更加谨慎。银川某房企区域负责人在接受《中国房地产报》采访时表示：“现在三四线城市对棚改项目用地设置了更严格的条件。银川的棚改项目，位于西夏区北京西路北侧、纺织巷东侧，要求投标人提供项目30%甚至40%的建筑面积。此外，投标人须承担拆迁费用及货币补偿安置费用5982.92万元。开发商不仅要建安置房，还要提供安置费，利润空间被压缩到几乎为零，所以我们基本放弃这类土地。”新城控股高级副总裁欧阳杰在接受采访时表示，房企资金压力过大，也是土地成交价下降的原因。他说，房企虽然账上有钱，但可能动不了。因为销售回款是作为项目预收款计入监管资金的，所以只能按进度提取。账户里用不完的钱越来越多。房地产企业越大越有钱。也许是现金越多，因为要继续投资，扩大业绩。资金压力今非昔比。不仅各种融资渠道收紧，大部分城市对土地资金来源也有严格要求。房企拿地必须全额用自有资金，不能用银行贷款、再贷款、股东贷款、私募基金来支付土地出让金。此外，各大房企负债率达到近年来最高。龙头房企资产负债率、净负债率普遍上升。比如一向稳健经营的万科，上半年净负债率为32.7%，较去年底的8.8%大幅上升；龙湖2018年上半年净负债率为54.6%，2017年底为47.7%；华润的净负债率为47.2%，较2017年末的35.9%也有所上升。新城控股上半年负债率达100.4%，上半年净负债率较2017年末上升37个百分点。2018年下半年，对于房企来说，拿地就像在大河大海里撑船。稍有不慎，小的必陷，大的必倾覆。