订阅率屡创新高1872年上海嘉推公园招商

(原标题：认购率屡创新高。1872年上海投资促进会(嘉道理公园)

视点网挤进上海主城区闵行吴泾，在上海楼市引起了不小的火花。

近日，位于上海闵行区吴泾镇紫竹科技园的刚需住宅项目翔宇招商园取得预售许可证。目前网上报名认购已经结束。从项目北区的推盘情况来看，首批144套房源已获得800多套认购，认购率达到555%。

值得注意的是，3月初刷新沪市纪录的法华半岛华庭认购率为491%，略低于象屿招商园1872项目。

也就是说，这个项目的推广创下了上海新房最高认购率的新纪录。背后的主要开发商招商蛇口，在喊了六年“回归上海”的口号后，再次回归市场。

上海飓风

从去年年底开始，翔宇招商园1872项目经历了5次推盘，前4次为项目南区房源发售。最早的推送开始于2022年12月8日，同年12月29日继续；2023年1月19日，该项目又发布192套房源，认购率344.3%；2月26日再次加推364套房源，认购率升至395.3%。

数据来源：观点指数，企业公告。

截至3月13日，项目南区已销售住宅1221套，几乎清盘，去化步伐较快。北区1079套房源将于3月底推出。在其五推过程中，其房源备案均价为5.2万元/平方米，与拿地时的楼盘联动价相差无几。

2022年6月，在上海一批土地拍卖中，招商蛇口和翔宇集团以总价40.43亿元竞得闵行区吴泾镇紫竹科技园1004单元09A-11A地块，楼面价2.97万元/平方米，溢价率5.07%。出让公告显示，该地块拟建设16栋18层高层住宅。

这一地块的易手，意味着闵行又一个新项目即将诞生。

拿地一个月后，招商蛇口和翔宇再次补仓，以32.23亿元底价，拿下上述地块旁边的吴泾镇紫竹科技园MHP0-08A-03Ab地块。至此，两块地块被招商蛇口和翔宇收入囊中，翔宇招商园1872项目初步形成。

连续两个月拿地露脸。当时招商蛇口的一举一动都激起了市场的好奇。但仔细研究其2022年在上海的整体拿地情况，两宗地块的成交只是招商蛇口在上海继续重仓的一招。

回到2022年6月初上海首次土地拍卖的第一天，拿下吴泾地块的招商蛇口也没闲着，与香港置地、徐汇城共同出资47.33亿元拿下徐汇区斜土街xh128D-06地块，溢价率超过9%。

土拍第五天，招商蛇口击败保利和法华，以最高价拿下青浦区西虹桥汇卓路南侧52-04地块，成交总价19.19亿元。作为一个节点，这次交易的结束开启了第二天上海滩周边扫货的模式。

盛夏的七月，土拍市场的火爆也随着温度的飙升而蠢蠢欲动。在第二批土拍中，招商蛇口又出一招，连接五城，但在此轮供地中，其选择以联合体形式拿地，以分担交易压力。

其中，招商局蛇口与刚刚入驻上海的南昌市政府组成联合体，接手嘉定区嘉定新城源象湖中心活动区和青浦区许婧镇两宗住宅地块，溢价率超过9%。这两个地块分别成为亮湖和虹桥公馆的三期项目，并于去年底入市。

然后，与Pol一起

华东地区的隐患

加上与翔宇共同拿下的三幅地块，招商蛇口2022年在上海接下10幅住宅地块，2020年至2022年三年间，也在上海落地16次。

此外，从区域来看，招商蛇口在华东地区的营收数据也是节节攀升，从侧面说明公司正试图从上海重仓战略入手，从而带动华东地区整体营收规模的上升。

数据来源：观点指数，企业公告。

另一方面，招商蛇口近年来对上海市场的顺利渗透，除了与自身发展需求挂钩外，还包含诸多外部因素，而市场上谈论最多的就是其2020年与龙光的抢地以及那场著名的竞购事件。

2020年7月，经过与龙光80多轮竞价，招商蛇口以28.4%的溢价率和44.04亿元竞得上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块。当时一批拿地激烈的企业逐渐淡出，市场震荡无形中为吸引蛇口加码上海市场省去了很多麻烦，也为他们带来了更多拿地的机会。

但就华东地区近几年的营收毛利率来看，重仓的质量还有待观察。2021年和2022年上半年，招商蛇口在华东地区的毛利率数据均有所下降，分别下降了4.65个百分点和3.98个百分点。

值得注意的是，近两年，华东的钱数在招商蛇口的营收占比中排名第一。如果华东地区毛利率继续下降，可能会埋下招商蛇口盈利能力同步下降的隐患。

观点新媒体还注意到，此前被竞购事件困扰的万科和华润近期在上海动作不断，应该会回归：2023年1月，万科披露将开发上海静安的雅滨里四期项目，股权比例为70%。项目所在地块紧挨着万科翡翠雅滨里三期，万科这次是依托上海北湾置业有限公司实现曲线复出。

此外，前段时间，华润以35.26亿元拿下上海地产集团旗下上海德泽地产90%股权及相关债权。上海海德地产的主要资产土地位于浦东林三滨江地区。本次交易的完成意味着华润正式回归上海土地市场。

退伍军人即将重返战场。此时，招商蛇口能否在上海继续奋战，将在2023年接受土地市场的进一步考验。