京基智农2022年度董事会管理评审

(原标题：京基智农2022年度董事会管理层审议)

京基智农(000048)董事会2022年经营意见如下：

一、报告期内公司所处行业。

宏观经济表现

2022年，我国国内生产总值1210207亿元，同比增长3%，经济运行总体较为平稳。农林牧渔业增加值同比增长4.3%，拉动经济增长0.3个百分点，其中农业(种植业)和畜牧业增加值同比分别增长4.0%和4.2%，对农林牧渔业增加值的总贡献率达到77.4%。

消费市场方面，2022年社会消费品零售总额439733亿元，同比下降0.2%。其中，商品零售额增长0.5%，餐饮收入下降6.3%。随着消费市场的逐步完善和消费结构的不断改善，中国经济有望快速复苏。

(2)生猪养殖业的发展

1.生猪生产能力

2022年，我国生猪生产总体形势稳中向好，生猪产能继续恢复，出栏保持稳定。农业农村部数据显示，截至2022年四季度末，全国能繁母猪4390万头，同比增长1.4%，能繁母猪数量连续8个月增长。2022年，全国共出栏生猪69995万头，同比增长4.3%；累计产量达到5541万吨，同比增长4.6%，高于鼠疫发生前的生猪水平。

2、饲料原料和生猪价格

受俄乌冲突、美联储频繁加息、恶劣天气等外部因素影响，2022年饲料原料价格整体呈明显上涨趋势，进一步增加了养殖企业的生产成本，挤压了其利润空间。因此，一些养殖企业提高了生产能力，淘汰了低效母猪，更新了种群结构，优化了整体生产性能。

2022年上半年生猪产能集中释放，生猪价格低位震荡；下半年，由于生猪供应减少，商品猪价格逐步上涨，但下游消费市场，尤其是餐饮和集团消费尚未完全恢复，导致旺季不旺。生猪价格10月份见顶，11、12月份继续下降。

3.政策形势

据《中共中央国务院关于做好 2022年全面推进乡村振兴重点工作的意见》报道，2022年中国生猪产业政策发展方向由“保护生猪基础产能，完善生猪产业平稳有序发展长效机制”转变为“稳定生猪生产长期支持政策，稳定基础产能，防止产量大起大落”，稳定生猪产能成为2022年生猪产业政策主基调。

2022年4月，广东省农业农村厅发布《关于进一步加强生猪及生猪产品调运管理的通知》号文，要求自2022年5月1日起，暂停向广东调运省外待宰生猪(种猪、仔猪除外)，经评估为非洲无疫区、无疫区社区的省外生猪养殖企业备案后可调运；2022年5月，广东农业农村厅公布编号《广东省现代畜牧业发展“十四五”规划（2021-2025年）》，提出未来发展目标是稳定生猪供应，工作重点是“四个转变”，积极调整优化生猪养殖结构。相关政策的出台，一方面促进企业向下游产业链探索和延伸，另一方面也促进企业向规模化、集约化、标准化发展。

(三)深圳房地产市场发展

2022年，全国房地产市场将继续面临“房住不炒，因城施策”的政策主基调。面对各大房企的危机，央行年内两次下调RRR，降低金融机构存款准备金率0.5 pe

2022年上半年，深圳房地产市场以“稳”为主，下半年大力推进共有产权房、保障性租赁房等相关政策。比如10月，深圳住建局发布《2022年房屋租赁参考价格》，进一步规范租赁市场；11月，住建局、规划局、常委会办公厅发布深圳市适销对路人才住房分配办法，推出《深圳市非商品性质房地产转让办法》。为促进深圳房地产市场复苏，当地政府积极完善房地产相关政策，保护居民合法权益，维护房地产市场良好秩序，不断探索健康可持续的市场发展模式。

二。报告期内公司主营业务

(一)主营业务和产品

报告期内，公司主营业务为生猪养殖和销售；饲料生产和销售；种鸡、肉鸡的养殖和销售；房地产开发。

(二)主要商业模式

1.养猪业务

为供应粤港澳大湾区市场，公司在广东及周边地区建设了一批现代化、规模化、高标准的大型生猪养殖基地，主要采用楼宇结算、自营模式。公司生猪养殖基地全部采用“6750”标准化生产线模式，组织实施封闭群、批量、满负荷均衡生产。猪舍配备了自动投喂、自动饮水、自动环境控制、空气过滤新风系统、大数据管理等智能养殖系统，有效保障了猪的健康成长，提高了生产管理效率。

目前，公司已经形成了集饲料生产、种猪养殖、生猪育肥、食品终端为一体的生猪养殖产业链。在食品终端环节，以京基智农食品为主体进行食品终端建设，以猪肉、鸡肉等优质畜禽产品，与深圳各大屠宰场达成长期合作，打通超市、大型食品企业、新零售等渠道。

2.饲料业务

公司以子公司广东京基智农科技有限公司为载体开展饲料业务，致力于猪饲料、鸡饲料、水产饲料的研发、生产和销售；此外，公司还在生猪养殖项目所在地建设了饲料厂，以满足项目各阶段的生猪养殖需求。各饲料厂采用行业领先的生物安全控制技术和先进的智能自动化生产设备，减少人工干预，精度高、无残留、自动化、全溯源，在保证生产安全和生物安全的前提下，确保产品质量稳定可靠。

3.家禽养殖业

公司以子公司惠州京基智农牧业有限公司为载体，以自繁自养的方式发展少量种鸡和肉鸡。惠州京基智农是省级农业龙头企业，国家指定的香港肉鸡供应基地，广东省农产品出口示范基地，首批深供食品养殖基地，深圳市无公害农产品示范基地等。现有土地6400多亩，现代化鸡舍10万平方米。基地以国际先进标准为养殖标准，实施完整的追溯体系，确保禽类产品质量安全。

4.房地产行业

房地产业是公司的配套业务，公司自行或与第三方专业机构合作开发经营现有存量土地。

(三)报告期内主要业务经营情况。

1.养猪业务

报告期内，公司生猪养殖业务实现了快速发展。湛江徐闻项目、茂名高州项目、海南文昌项目、广西贺州项目均已全面引进投产，各项目配套建设的饲料厂也相继投产，项目产能利用率迅速提高。报告期内，公司共销售生猪126.44万头(其中仔猪25.67万头)；截至本报告期末，t

面对拉尼娜对大宗商品供给的持续影响和国际贸易摩擦，大宗商品价格出现暴涨。在美元持续加息的背景下，广东京基智农科技提前做出判断，夯实畜禽原料基础板块，调整结构，确保生存，扩大水产，实现扩产生产线满产负扩，盈利能力进一步提升。报告期内，广东京基智农科技实现净利润同比增长52.14%。

此外，贺州饲料厂(年产猪饲料36万吨，预混料6万吨)、文昌饲料厂(年产猪饲料12万吨)、徐闻饲料厂(年产36万吨)均在报告期内顺利投产，通过自产自销饲料降低了项目生产成本。

3.家禽养殖业

报告期内，由于全年肉鸡价格波动，鸡苗价格较2021年有所上涨。惠州京基支农积极把握市场形势，通过强制换羽、保留种蛋等措施，实现了经营利润扭亏为盈。

4.房地产行业

报告期内，公司继续围绕现有土地进行开发经营。其中，山海御园项目按计划时间节点销售，截至2022年12月底至2023年1月初累计预售(销售)面积132745.38平方米(金额919056.37万元)，项目分批入住，结算面积43162.69平方米(结算金额29.4万元)山海公馆项目住宅部分为截至报告期末，累计预售(销售)面积159，519.97平方米(金额105，948.26万元)。

为银行按揭贷款的商品房购买者提供担保。

2019年6月13日，公司第九届董事会2019年第四次临时会议审议通过《关于为购房客户银行按揭贷款提供阶段性担保的议案》号，同意公司为销售山海上园项目第二、六、七期商品房向银行申请楼宇抵押额度36亿元，作为上述房产个人住房贷款和个人商业用房贷款抵押的阶段性担保。

2021年5月31日，公司第九届董事会2021年第三次临时会议审议通过《关于为购房客户按揭贷款提供阶段性担保的议案》，同意公司向银行申请楼宇抵押额度84亿元，用于该房产的个人住房贷款和个人商业用房贷款抵押。

2022年3月15日，公司第十届董事会2022年第二次会议审议通过《关于为购房客户按揭贷款提供阶段性担保的议案》，同意公司向银行申请25亿元楼宇按揭额度，用于该房产的个人住房贷款和个人商业用房贷款抵押。

报告期内，公司共为房地产项目购买商品房并符合贷款条件的银行按揭贷款客户提供担保209，032万元，占公司最近一期经审计净资产的79.70%。截至报告期末，抵押贷款担保余额为53，284.4万元，占公司最近一期经审计净资产的203.16%。

三、核心竞争力分析

公司是中国农牧第一上市股。自2019年确定战略转型以来，公司以生猪养殖业务为核心，先后在广东省及周边省份建设了养殖育肥楼一体化的养猪场，布局产能超过200万头。产品主要供应以深圳为主的粤港澳大湾区市场。

(一)养殖模式的优势

公司采用建筑沉降式立体养殖模式，可有效节约土地，提高生产管理和生物安全水平，发挥环保节能投资的规模效应，实现环境友好型可持续发展。目前，公司已成为中国高标准、智能化楼宇养殖技术的先行者。

1.在土地集约化方面，采用4层以上的建筑模式可以显著节约土地面积

4.在节能环保方面，采用自动清粪和干湿分离模式，猪舍外采用池式发酵，实现粪便的封闭式生物发酵处理，形成的有机肥用于当地农作物施肥，形成种植和养殖相结合的循环生态系统；引入具有农业灌溉水平的污水处理系统，中水回用，从源头节约用水，减少水资源浪费，实现达标排放和循环利用。

(二)一体化的优势

公司建立了集饲料生产、养殖、配种、配种为一体的建筑养殖模式，可实现封闭式管理、封闭式集团化生产，有效减少生猪转运和饲料运输，避免与外来猪、料接触，大大降低疫病传播风险。

(三)饲料优势

饲料原料采购方面，养殖项目所在地区靠近东南亚市场，饲料原料资源广泛，品种丰富，价格低廉，大型港口多，海运采购原料运输成本低；在营养技术方面，公司在动物营养和饲料配方技术方面积累了丰富的研发成果，专注于动物营养需求、饲料配方技术、品种繁殖和优良种质选育，具有较高的各种原料综合利用水平。当饲料原料价格波动时，公司可以快速有效地调整营养配方，在保证饲料营养的同时优化饲料成本。此外，公司在各项目所在地设立了饲料厂，闭环物料制备，通过管道等封闭运输方式直接运输至猪舍，可减少二次运输，有效降低生物安全风险。

(四)育种优势

公司拥有高学历的专业育种团队，并与华南农业大学开展了技术合作，不断提升公司在选种选种、种猪判定等方面的基础标准操作能力。并利用数量遗传等工具稳步提高遗传性能。截至2022年底，公司共有母猪约11.08万头，能繁母猪数量处于区域领先水平。

(五)区域价格优势

公司以粤港澳大湾区为核心，在两广、海南布局生猪养殖项目，并与深圳市市场监督管理局签订了《深圳市“菜篮子”产品稳定生产供应合作协议》《战略合作框架协议》，优先向深圳供应生猪及各类肉制品。根据农业农村部的数据，粤港澳大湾区市场区域的产品市场价格普遍高于全国平均水平，具有明显的区域价格优势。

(六)疾病预防和控制的优势

公司所有项目从设计之初就充分考虑疾病防控的需要，实行全程循环封闭管理，建立严格的生物安全防疫体系，有效降低疾病发生的风险，尤其是非洲猪瘟。

(七)食品安全优势

为确保食品安全，加强质量控制，公司加强了对生产全过程的监督和防控。首先，在饲料和营养配方方面，全力推进配套饲料厂建设，严格执行公司营养管理制度，在原料采购、加工、生产环节严格控制饲料质量。其次，在养殖方面，通过全产业链布局，实现饲料采购、养殖、配种、保种、育肥、终端销售的可视化管理和全链条的可追溯管理。最后，做好产品的出厂检验。养殖基地内自建实验室，配有快速检测喹诺酮类、氟苯尼考、四环素类、磺胺类等兽药残留的仪器设备，严格按照停药期将药物残留控制在放行前。同时委托第三方专业检测机构结合国家法律法规和政府进行定期检测

截至报告期末，公司已形成2500余人的现代农业团队，助力公司战略落地。此外，公司非常重视产学研的合作，与华南农业大学合作成立华南农业大学京基智农技术研究院，与学校在技术研究项目上进行合作，并提供专业指导和技术支持；与广东茂名农林科技职业学院等专业院校建立京基智农人才班，形成技术生源池和技术人才支撑；完善生产技术体系和内部激励机制，报告期内组织了近20场中级内部竞赛。内部竞争和晋升逐渐成为补充中高级职位的稳定来源。

此外，公司生猪养殖项目全部采用建筑养殖模式，育肥人效可达3400-3500头/人，明显高于传统养殖模式下的人效水平，因此整体人工成本较低。

(10)品牌荣誉优势

凭借高品质的产品和行业影响力，公司及其产品多次获奖。公司及子公司先后获得“广东省重点农业龙头企业”、“深圳市500强企业第172名”、“深圳市质量百强企业”、“深圳老字号”、“广东省菜篮子基地”、“珠海市菜篮子基地”、“全国生猪产能调控基地”、“广东省动物养殖标准化示范基地”、“广东省标准化示范基地”等称号。公司两大肉鸡产品麻黄鸡、麻辣鸡分别被授予“深圳产品”标志，被列为首批“深食”；公司下属高州生猪养殖基地于2023年2月荣获“非洲猪瘟无疫区”荣誉。四。公司未来发展前景

为银行按揭贷款的商品房购买者提供担保。

适用不适用

2019年6月13日，公司第九届董事会2019年第四次临时会议审议通过《关于为购房客户银行按揭贷款提供阶段性担保的议案》号，同意公司为销售山海上园项目第二、六、七期商品房向银行申请楼宇抵押额度36亿元，作为上述房产个人住房贷款和个人商业用房贷款抵押的阶段性担保。

2021年5月31日，公司第九届董事会2021年第三次临时会议审议通过《关于为购房客户按揭贷款提供阶段性担保的议案》，同意公司向银行申请楼宇抵押额度84亿元，用于该房产的个人住房贷款和个人商业用房贷款抵押。

2022年3月15日，公司第十届董事会2022年第二次会议审议通过《关于为购房客户按揭贷款提供阶段性担保的议案》，同意公司向银行申请25亿元楼宇按揭额度，用于该房产的个人住房贷款和个人商业用房贷款抵押。

报告期内，公司共为房地产项目购买商品房并符合贷款条件的银行按揭贷款客户提供担保209，032万元，占公司最近一期经审计净资产的79.70%。截至报告期末，抵押贷款担保余额为53，284.4万元，占公司最近一期经审计净资产的203.16%。

董与上市公司共同投资(适用于上市公司董作为主要投资者)

适用或不适用

三、核心竞争力分析

公司是中国农牧第一上市股。自2019年确定战略转型以来，公司以生猪养殖业务为核心，先后在广东省及周边省份建设了养殖育肥楼一体化的养猪场，布局产能超过200万头。产品主要供应以深圳为主的粤港澳大湾区市场。

(一)养殖模式的优势

公司采用建筑沉降式立体养殖模式，可有效节约土地，提高生产管理和生物安全水平，发挥环保节能投资的规模效应，提高养殖效益

3.生物安全方面，全进全出，采取封闭管理，提高生物安全防控水平，保障生猪安全。

4.在节能环保方面，采用自动清粪和干湿分离模式，猪舍外采用池式发酵，实现粪便的封闭式生物发酵处理，形成的有机肥用于当地农作物施肥，形成种植和养殖相结合的循环生态系统；引入具有农业灌溉水平的污水处理系统，中水回用，从源头节约用水，减少水资源浪费，实现达标排放和循环利用。

(二)一体化的优势

公司建立了集饲料生产、养殖、配种、配种为一体的建筑养殖模式，可实现封闭式管理、封闭式集团化生产，有效减少生猪转运和饲料运输，避免与外来猪、料接触，大大降低疫病传播风险。

(三)饲料优势

饲料原料采购方面，养殖项目所在地区靠近东南亚市场，饲料原料资源广泛，品种丰富，价格低廉，大型港口多，海运采购原料运输成本低；在营养技术方面，公司在动物营养和饲料配方技术方面积累了丰富的研发成果，专注于动物营养需求、饲料配方技术、品种繁殖和优良种质选育，具有较高的各种原料综合利用水平。当饲料原料价格波动时，公司可以快速有效地调整营养配方，在保证饲料营养的同时优化饲料成本。此外，公司在各项目所在地设立了饲料厂，闭环物料制备，通过管道等封闭运输方式直接运输至猪舍，可减少二次运输，有效降低生物安全风险。

(四)育种优势

公司拥有高学历的专业育种团队，并与华南农业大学开展了技术合作，不断提升公司在选种选种、种猪判定等方面的基础标准操作能力。并利用数量遗传等工具稳步提高遗传性能。截至2022年底，公司共有母猪约11.08万头，能繁母猪数量处于区域领先水平。

(五)区域价格优势

公司以粤港澳大湾区为核心，在两广、海南布局生猪养殖项目，并与深圳市市场监督管理局签订了《深圳市“菜篮子”产品稳定生产供应合作协议》《战略合作框架协议》，优先向深圳供应生猪及各类肉制品。根据农业农村部的数据，粤港澳大湾区市场区域的产品市场价格普遍高于全国平均水平，具有明显的区域价格优势。

(六)疾病预防和控制的优势

公司所有项目从设计之初就充分考虑疾病防控的需要，实行全程循环封闭管理，建立严格的生物安全防疫体系，有效降低疾病发生的风险，尤其是非洲猪瘟。

(七)食品安全优势

为确保食品安全，加强质量控制，公司加强了对生产全过程的监督和防控。首先，在饲料和营养配方方面，全力推进配套饲料厂建设，严格执行公司营养管理制度，在原料采购、加工、生产环节严格控制饲料质量。其次，在养殖方面，通过全产业链布局，实现饲料采购、养殖、配种、保种、育肥、终端销售的可视化管理和全链条的可追溯管理。最后，做好产品的出厂检验。养殖基地内自建实验室，配有快速检测喹诺酮类、氟苯尼考、四环素类、磺胺类等兽药残留的仪器设备，严格按照停药期将药物残留控制在放行前。在

截至报告期末，公司已形成2500余人的现代农业团队，助力公司战略落地。此外，公司非常重视产学研的合作，与华南农业大学合作成立华南农业大学京基智农技术研究院，与学校在技术研究项目上进行合作，并提供专业指导和技术支持；与广东茂名农林科技职业学院等专业院校建立京基智农人才班，形成技术生源池和技术人才支撑；完善生产技术体系和内部激励机制，报告期内组织了近20场中级内部竞赛。内部竞争和晋升逐渐成为补充中高级职位的稳定来源。

此外，公司生猪养殖项目全部采用建筑养殖模式，育肥人效可达3400-3500头/人，明显高于传统养殖模式下的人效水平，因此整体人工成本较低。

(10)品牌荣誉优势

凭借高品质的产品和行业影响力，公司及其产品多次获奖。公司及子公司先后获得“广东省重点农业龙头企业”、“深圳市500强企业第172名”、“深圳市质量百强企业”、“深圳老字号”、“广东省菜篮子基地”、“珠海市菜篮子基地”、“全国生猪产能调控基地”、“广东省动物养殖标准化示范基地”、“广东省标准化示范基地”等称号。公司两大肉鸡产品麻黄鸡、麻辣鸡分别被授予“深圳产品”标志，被列为首批“深食”；公司下属高州生猪养殖基地于2023年2月荣获“非洲猪瘟无疫区”荣誉。

四、主营业务分析

1.概观

请参考“二。报告期公司主营业务”。

2.收入和成本

(1)营业收入的构成

单位：元

(2)占公司营业收入或利润10%以上的行业、产品、区域、销售模式等信息。

适用不适用

单位：元

报告期内公司主营业务数据的统计口径发生调整时，公司最近一年的主营业务数据按照报告期末的口径进行调整。

适用或不适用

(3)公司实物销售收入是否大于劳务收入。

是否

相关数据同比变动超过30%的原因说明。

适用不适用

房地产开发(商品房)产量和库存大幅增加，主要是由于报告期内山海御园项目竣工，而去年同期无竣工项目。

生猪产销同比大幅增长，主要是报告期内生猪产能快速释放，出栏量大幅增加。

(4)截至本报告期公司签订的重大销售合同和重大采购合同的履行情况。

适用或不适用

(5)经营成本的构成

行业分类

单位：元

(6)报告期内合并范围是否发生变化。

是否

新成立的子公司

2022年12月22日，公司通过新的方式设立全资子公司深圳京基智农智慧园区运营有限公司。

子公司的注销

2022年3月23日，兴宁市京基支农时代有限公司注销。

转让子公司股权。

2022年4月30日，因京基智农(肇庆)有限公司100%股权转让，失去控制权。

(7)报告期内，公司业务、产品或服务发生重大变化或调整相关信息。

适用或不适用

(8)主要销售客户和主要供应商

公司的主要销售客户

公司前五大客户信息

主要客户的其他信息。

适用或不适用

公司的主要供应商

公司前5名供应商信息

关于主要供应商的其他信息

适用或不适用

3.费用

单位：元

4.R&D投资

适用不适用

公司R&D人员

R&D投资公司

构成重大变化的原因和影响

(1)本报告期经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少的主要原因是房地产项目销售收入减少；

(2)本报告期投资活动产生的现金流量净额较上年同期增加，主要是由于生猪养殖项目投产，项目投资建设支出减少；

(3)本报告期融资活动产生的现金流量净额较上年同期减少，主要是新增融资规模减少所致。

公司报告期内经营活动产生的现金流量净额与本年净利润差异较大的原因。

适用不适用

报告期内收到的部分房地产项目的销售金额不符合收入确认条件，是公司经营活动产生的现金流量净额与本年净利润差异较大的主要原因。

动词（verb的缩写）非主营业务分析

适用不适用

单位：元

不及物动词资产和负债分析

1.资产构成的重大变化

单位：元

海外资产占比较高。

适用或不适用

2.以公允价值计量的资产和负债

适用不适用

单位：元

其他变更的内容

报告期内公司主要资产的计量属性是否发生重大变化？

是否

3.截至报告期末的有限资产权利

单位：元

七。投资形势分析

1.大局

适用或不适用

2.报告期内取得的主要股权投资。

适用或不适用

3.报告期内重大持续非股权投资。

适用或不适用

4.金融资产投资

(1)证券投资情况

适用或不适用

本报告期无证券投资。

(2)衍生品投资

适用或不适用

报告期内公司无衍生投资。

5.募集资金的使用

适用或不适用

公司报告期内未使用募集资金。

八、出售重大资产和股权

1、出售重大资产

适用或不适用

报告期内，公司未出售重大资产。

2、出售重大股权。

适用或不适用

九。主要控股公司分析

适用或不适用

报告期内，公司无应披露的控股公司重要信息。

X.公司控制的结构化主题

适用或不适用

XI。公司未来发展前景

(一)行业格局和发展趋势

1.水产养殖

我国肉鸡和生猪养殖业集中度低，养殖户以小而散为主。以生猪养殖为例，2022年，全国生猪出栏69995万头。其中，16家上市猪企(牧原(002714)、石闻(300498)、新希望、正邦科技(002157)、奥农生物(603363)、大北农(002385)、天邦股份、中粮康佳、唐人神(002567)。董瑞(001201)、罗牛山(000735)、郑弘科技(000702)合计12913万头，占市场份额的18.45%。整体来看，中国畜禽养殖业市场结构仍较为分散，但规模化进程未来有望加快。

食品终端方面，2022年永辉超市(601933)、家家悦(603708)等生鲜超市受到严重冲击。但随着国家规范社区团购政策的出台和管制政策的放开，线下客流开始恢复，传统渠道消费出现一定程度的回暖。

未来，在非流行性疾病的影响和国家政策的引导下，我国畜禽产业链将继续加快规模化进程，大型农牧企业将进一步加大产业链布局，行业竞争也将从单纯的养殖环节竞争转变为产业链各环节综合能力的竞争。

2.饲料工业

饲料工业继续加快规模化和集约化进程。2022年，年产百万吨以上饲料企业集团36家，占全国总产量的57.5%，其中年产千万吨以上企业集团6家。随着我国水产养殖规模化进程的加快，拥有自营饲料厂的大型企业将会增多，这将进一步压缩饲料企业的市场空间。同时，养殖终端的变化将迫使整个饲料行业探索多元化的生存手段。一方面将不断推出差异化的饲料产品，满足不同养殖企业的多样化需求，满足牲畜不同阶段的营养需求；另一方面，通过提供技术指导等增值服务，增强对养殖户和小型养殖企业的吸引力和产品粘性。

3.房地产行业

2023年以来，监管层密集发声，释放积极信号，房地产市场回暖。在供给端，多部委纷纷表态，通过信贷、债券、股权等多种方式全面合作，有效缓解房企信用风险，有效提振房地产行业信心；在需求端，地方政府“因城施策”，引导合理的住房需求，包括优化“认房又认贷”标准、降低首付比例和房贷利率、发放购房补贴等。从而促进需求的大幅回暖。但与此同时，“房住不炒”仍是政策的主基调。2022年房地产融资依然是净还款，金融资源依然向央企集中，中小房企生存环境依然严峻。

(二)公司的发展规划

1.育种业务

2022年，公司始终坚持深耕农业主业的发展战略，在确保房地产业务稳步发展的同时，大力推进现代农业发展战略的实施。面对猪价大幅波动、原材料价格高位运行等复杂外部环境，公司紧紧围绕“持续降本、满产满负、提升管理、建立文化”，以成本导向理念驱动管理提升优化，加快各项目的满负荷生产，提升综合实力。报告期内，各类生猪养殖项目产能利用率快速提升，行业知名度和影响力持续提升；培养了一支高度专业负责的养殖队伍，初步形成了一体化、批量化养殖体系；各项目配套饲料厂已全面投产，为今后降本增效打下坚实基础。

2023年，公司将围绕“专业化经营、精细化管理”的经营主题，全面提升管理水平：(1)加强已投产项目的精细化管理，不断提升项目管理水平和产能利用率，力争2023年实现脱产目标；(2)坚守安全生产、生物安全、环保合规的底线，不断加强污水处理和臭气治理工作，认真实施健康养殖，巩固满产负，实现环保可持续发展；(3)统一思想认识，强化文化认同，增强团队稳定性和凝聚力；(4)进一步强化管理，提高管理的标准化、规范化、精细化、合规化水平。

2.饲料业务

对于下属公司现有的饲料业务，公司将继续以稳健经营为核心，加强生产管理和成本控制，加强饲料配方研发，不断升级产品，提升产品竞争力；对于每个项目，饲料厂将全面投产，饲料供应将完全由委托加工模式转变为自产自销模式，减少代工、运输等成本，从而降低养殖综合成本。

3.房地产生意

面对全球经济衰退的系统性风险，公司将密切关注宏观经济形势和行业发展趋势，合理调整资金管理策略，全面加强运营管理和成本控制，增强公司抗风险能力，确保公司整体稳定发展。

2.生猪价格波动风险。

我国生猪养殖业呈现出较强的周期性波动特征，并且这种周期性波动将长期存在。2020年生猪养殖暴利的带动下，生猪产能迅速扩张，2021年下半年开始供应充足甚至过剩，猪价快速下降；虽然2022年下半年生猪价格有所回升，但供应依然充足，到报告期末生猪价格快速回落。整体来看，生猪行业仍处于猪周期底部，反转节点尚不明朗，大部分养殖企业仍处于亏损状态，部分企业出现现金流危机。

为应对猪价周期性波动的风险，公司将进一步提高生产管理水平和养殖效率，降低养殖成本；同时，积极探索多元化融资渠道，储备充足现金，增强抗周期性风险能力。

3.原材料价格波动的风险

2020年以来，受饲料需求增长、全球天气等因素影响，豆粕、玉米等饲料原料价格持续上涨。2022年，玉米、豆粕价格仍在高位震荡，饲料成本居高不下，饲料市场价格继续上涨。对此，公司将进一步加大多元化饲料产品的研发力度，提高产品竞争力和盈利能力；通过加强判断、集中采购和供应商谈判降低原材料采购成本；通过自建饲料厂实现猪饲料自给，稳定原料供应体系。

4.政策变化的风险

随着生猪养殖业的日益规模化和集中化，国家和地方政府相继出台了生猪行业的相关法律法规和操作指南，涉及饲料和饲料添加剂、养殖、动物防疫、兽药、产品质量安全、屠宰和畜禽养殖污染等方面。生猪产业从保障供给向高质量发展转变。随着外部环境的变化和安全环保事件的频发，行业政策可能面临调整，比如国家对废水废气排放和能源使用的监管要求越来越高，环保政策越来越严格，食品安全制度越来越严格。

公司始终坚持经济发展与社会责任并存的经营理念，以可持续发展为己任。针对环保问题，公司组织了优秀的专家团队对项目进行监督指导和系统决策，对生猪养殖过程中产生的臭气、污水、固废进行系统整改，并拨付专项资金升级环保设备设施，确保达标排放。针对食品安全问题，公司采用建筑聚落立体养殖模式，可有效防止疫病的发生。同时在项目基地配备了实验室，可以快速检测药物残留，及时了解生猪生长情况，有效保障深度供应的畜禽产品质量安全。

5、猪病风险

公司高度重视生物安全，成立了专门的“非洲猪瘟防控领导小组”，建立了完善的操作流程和严格的内控制度。但是，如果疾病防控体系没有得到有效落实，或者养殖项目周边疫病肆虐，公司仍可能面临生猪疫病风险。养殖项目一旦发生重大疫病，将导致公司生物资产流失，生猪产量下降，导致公司业绩下滑。未来，公司将继续完善生物安全体系建设，完善猪场消毒设施设备，物理隔离

从政策趋势来看，政府将继续贯彻落实“房住不炒”的调控理念，从增加供给、抑制投机需求等手段引导房地产市场理性发展。随着经济增速放缓，房地产企业融资压力将增加，稳定的调控基调及预期将削弱需求释放的持续性。此外，近年来深圳相继出台工地实名制、分账制、环保“7个100%”、智慧工地等新政，住建局安监站的监督要求与处罚力度空前严厉；同时，竣工验收程序更加细致严格，给工程管理与现场协调都带来新的压力。公司将时刻关注政策变化，准确研判市场动态，及时调整经营战略，做好市场定位，延伸地产附加值，加快资金回笼，以规避和应对相关风险。