房地产行业-需求端政策利好加速 多二线城市放松限购

部门动态

事件：12月5日起，厦门岛外限购政策调整，非本地户籍居民家庭和在厦门实际工作生活的个人可在岛外购房。12月8日起，武汉将住房限购范围缩小至二环以内，其余地区全面解禁。非武汉户籍，可以先申请购房资格，再补六个月的税务和社保相关证明。12月9日，佛山市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，强调自12月10日起，在禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须在商品房买卖合同网签满三年后方可上市交易，上述区域暂停执行住房限购政策。今年下半年以来，青岛、济南、苏州、天津、成都、Xi、南京、南通、厦门、佛山等多个二线城市调整了限购政策。

点评：一方面，解除限购有利于缓解或减轻限购对改善等合理自住需求的束缚，有利于满足广大市民和常住居民的各种合理自住需求；另一方面，有利于激活楼市交易，推动楼市运行的市场化进程，使市场因素成为楼市运行的主导力量。从历史数据可以观察到，区域内取消限购政策会在短时间内释放一波住房需求，促进楼市成交。但需要注意的是，2022年初以来，全国二线城市常规的需求端政策，如解除限购、解除限贷、放宽公积金贷款条件、提供住房补贴等几乎用尽，但市场反应并未明显好转，已解除限购城市的住房成交量在小幅上涨后重回持续疲软状态。这主要是因为购房者的信心恢复还受到行业外因素的影响，比如经济环境、收入预期等。因此，房地产销售市场的拐点，除了来自供给端和需求端的政策刺激外，还有赖于整体经济环境的改善。房地产销售市场的后续复苏将是房地产市场企稳的重要因素。如果需求侧的利好政策能够从二线城市延伸到一线城市，将会更有效的刺激市场需求。此外，12月6日在中共中央政治局召开的会议指出，明年要坚持稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强各项政策的协调配合。因此，我们预测房市将在明年触底。

我们建议关注以下地产公司：1)头部国企、央企，如保利地产、华润置地。他们的信用优势将有助于他们在土地拍卖和M&A市场获得优势。持续的高强度拿地和优秀的信用背书，将使他们在需求回暖时抓住机遇，进一步提升市场份额。2)率先获得金融机构重点支持的优质房企，如碧桂园、新城控股(行情601155，股票咨询)。在得到金融机构的大力支持后，该类型房企的信用风险得到了有效的稀释，未来将随着资金的改善再次活跃在当地的拍卖市场。