定量测算居民提前还款可能造成的影响

文/华创证券研究所所长助理、首席宏观分析师：张瑜

前言

近期居民提前偿还房贷这一行为市场讨论颇多。本文尝试定量判断当下居民提前还款的比例，并分析测算居民提前还款可能造成的一些影响。<？XML:NAMESPACE PREFIX = "O" />

提前还款比例有多少？——数据不算高，但提前还款的原因与以往有显著差异

1）提前还款比例如何测算？我们通过加权平均个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）的早偿率来予以表征。

2）当下提前还款的比例高吗？①首先我们要明确的是，提前还款并不是个新现象，本轮提前还款的居民的比例，暂未突破历史最高点。不过本轮提前还款发生的宏观背景，与过去有明显的不同。②常态下，居民提前还款比例和房地产销售顺周期。究其原因，我国对于居民购房存在“限贷”政策，因此贷款人改善性或投资性购房时，需要先偿还之前的债务，再进行新一轮的贷款业务。③而2022年以来的提前还款是发生在房地产销售大幅回落期间。因此虽然当下居民提前还款比例并未超过前期高点，但其情景与往年有显著差异。

3）为什么8月以来提前还款比例基本持平？根据21世纪经济报道，“多家银行均表示，排队是因为去年底至今，申请提前还贷的人数明显增加。有银行工作人员表示：‘目前轮候还款的客户很多，我们已经加快处理了，正在逐步消化’”。此外多家媒体也有类似表述。由此推断8月以来申请提前还款的居民可能已基本达到上限，当下提前还款主要反应在排队申请人群变多，但是实际的提前还款比例数据层面还未充分反应这一面。

当前居民为何提前偿还房贷？——存量资产受损+投资渠道受限

1）居民的资产负债表受损。结合报告《2022年，居民资产负债表真的受损了吗？》，2022年居民总资产和总负债增速双双大幅下滑的背景下，资产负债率不降反升，居民资产负债表有明显的受损迹象。此外，根据央行公布的城镇储户问卷调查，倾向更多储蓄的城镇储户占比从2019年的45.7%抬升至2022年的61.8%，上行16.1%，疫情这三年倾向更多储蓄的居民抬升幅度近似于2007年到2019年将近12年的抬升幅度；2022年底城镇储户的未来收入信心指数是2001年有数据以来的历史最低值，城镇储户的未来就业预期指数是2009年以来的历史次低值。在此情境下，居民从过去的“资产最大化”逐步转化为当下的“负债最小化”。持有房贷者为了减轻债务压力，自然选择提前偿还房贷的方式。

2）居民投资渠道受限。①2020~2021年新增贷款者房贷利率过高。2010年~2018年，房贷利率比一般贷款利率平均低78bp左右，但是2020年~2021年，房贷利率开始持续高于一般贷款利率。②过高的房贷利率自然加重了居民的负担。2020年和2021年新增购房贷款者的超额利息占收入的比重接近4%，比2011年，2014年，2018年三轮房贷利率较高期间高出2%左右。③在房贷利率过高的同时，居民还缺乏适当的投资理财的方式。当地产价格同比和股票指数同比低于房贷利率的情境下，对于居民而言，用闲置资金偿还前期的贷款反而成了“最高收益的投资”。数据来看，2008年，2012年和2022年当房贷利率高于地产价格和股票同比的情境下，个人住房贷款均有出现负增长的情况。

居民提前还贷对于商业银行有何影响？——降存量房贷利率并不现实

1）①从房贷业务占比来看，国有行和股份制银行个人住房贷款占比较高，城商行和农商行相对低一些。②从净利润视角来看，2020~2022年，各类商业银行净利润平均增速较2019年均有明显回落，净息差较2019年也有明显下行。③对于房贷利率而言，如果使居民的存量房贷利率恢复至历史常态，2021年末房贷利率较一般贷款利率高44bp，考虑一年期LPR与五年期LPR利差缩窄之后，对应存量房贷利率或仍需下行约100bp。

2）如果提前还款后，商业银行能够找到其他贷款需求渠道的话，那么提前还贷对于商业银行的利润影响相对可控。每增加5%提前还款（假设提前偿还30%的贷款）的居民，对应大行利润较2022年少增0.33%，股份行利润较2022年少增0.21%，城商行较2022年少增0.12%，农商行较2022年少增0.04%。如果使商业银行净利润回到2021年，对应大行可以接受21%居民提前100%偿还，股份行可以接受58%居民提前100%偿还，城商行可以接受78%的居民提前100%偿还，农商行由于2022年净利润低于2021年，因此 不在我们测算考量范围内。

3）如果提前还款后，商业银行不能够找到其他贷款需求渠道的话，那么提前还贷对于商业银行的利润影响则相对较大。每增加5%提前还款（假设提前偿还30%的贷款）的居民，对应大行利润较2022年少增1.9%，股份行利润较2022年少增1.2%，城商行较2022年少增0.7%，农商行较2022年少增0.2%。如果使商业银行净利润回到2021年，对应大行可以接受3.8%的居民提前100%偿还，股份行可以接受9.8%的居民提前100%偿还，城商行可以接受14%的居民提前100%偿还，农商行由于2022年净利润低于2021年，因此不在我们测算考量范围内。

4）如果为了对抗提前还款行为，商业银行降低30%存量贷款的利率的话，那么对商业银行的冲击同样较大。每降低10bp的存量房贷利率，对应大行利润较2022年少增0.7%，股份行利润较2022年少增0.4%，城商行较2022年少增0.2%，农商行较2022年少增0.1%。

风险提示：RMBS本身不具备代表性。货币政策超预期。房价超预期。测算基于特定假设，存在局限，结果不代表现状及未来趋势。

报告目录

报告正文

根据中国银行(行情601988,诊股)保险报报道，央行和银保监会于2月9日召开部分商业银行座谈会，要求“商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作”。本文尝试定量判断当下居民提前还款的比例，并分析居民提前还款可能造成的一些影响。

一、提前还款比例有多少？

考虑到数据可得性，居民提前还款的比例我们以RMBS的早偿率作为替代观察指标。

（一）什么是RMBS和早偿率？

什么是RMBS？个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）是以个人住房抵押贷款作为基础资产的证券化产品。

什么是早偿率？早偿即为“提前偿付”。早偿发生的情境下，债务人每月偿付的金额会高于初始设定的每月计划还款额，超出的部分将引至未偿付的本金提前被偿付。早偿率指标是指“在个人住房抵押贷款中，债务人提前偿付债务的金额占资产池未偿本金余额的占比”。由此可见，RMBS的早偿率是很好的观察居民个人住房贷款提前还款行为的观测指标。2021年以来，RMBS的早偿率明显上升。

（二）如何评判居民提前还款比例（早偿率）的高低？

首先我们要明确的是，提前还款并不是个新现象，本轮提前还款的居民的比例，暂未突破历史最高点。不过本轮提前还款发生的宏观背景，与过去有明显的不同。

常态下，居民提前还款比例和房地产销售顺周期。究其原因，我国对于居民购房存在“限贷”政策，因此贷款人改善性或投资性购房时，需要先偿还之前的债务，再进行新一轮的贷款业务。因此2014年~2021年期间，居民提前还款比例和商品房销售的趋势基本一致。

而2022年以来的提前还款比例抬升则与过去明显不同，本轮是发生在房地产销售大幅回落期间，居民却加快了提前还款行为。因此虽然当下居民提前还款比例并未超过前期高点，但是其情景是较往年而言更为严峻的。对应居民从过去的“资产最大化”到当下的“负债最小化”。

（三）为什么8月以来提前还款比例基本持平？

为什么2022年8月以来提前还款比例基本持平？这或许与当前各地银行“提前还款”的排队情况相关。根据21世纪经济报道，“多家银行均表示，排队是因为去年底至今，申请提前还贷的人数明显增加。有银行工作人员表示：‘目前轮候还款的客户很多，我们已经加快处理了，正在逐步消化’”。此外多家媒体也有类似表述。由此推断8月以来申请提前还款的居民可能已基本达到上限，当下提前还款主要反应在排队申请人群变多，但是实际的提前还款比例数据层面还未充分反应这一面。

二、当前居民为何提前偿还房贷？

针对当前居民提前还贷的行为，我们尝试做出以下几点解释：

（一）居民资产负债表受损，居民从“资产最大化”到“负债最小化”

引至居民提前还款的第一个原因可能是疫情冲击之下，居民资产负债表受损，居民风险偏好受到压制。结合报告《2022年，居民资产负债表真的受损了吗？》，2022年居民总资产和总负债增速双双大幅下滑的背景下，资产负债率不降反升，居民资产负债表有明显的受损迹象。

此外，根据央行公布的城镇储户问卷调查，倾向更多储蓄的城镇储户占比从2019年的45.7%抬升至2022年的61.8%，上行16.1%，疫情这三年倾向更多储蓄的居民抬升幅度近似于2007年到2019年将近12年的抬升幅度。此外，2022年底城镇储户的未来收入信心指数是2001年有数据以来的历史最低值，城镇储户的未来就业预期指数是2009年以来的历史次低值。

在此情境下，居民从过去的“资产最大化”逐步转化为当下的“负债最小化”。持有房贷者为了减轻债务压力，自然选择提前偿还房贷的方式。

（二）房贷利率过高，居民的投资收益难以超过房贷利率

引至居民提前还款的第二个原因可能是过高房贷利率和过低的投资回报。首先从房贷利率来看，虽然当下的个人住房贷款加权平均利率是2010年以来的最低值，但与一般贷款利率相比较而言，2010年~2018年，房贷利率比一般贷款利率平均低78bp左右，但是2020年~2021年，房贷利率开始持续高于一般贷款利率。由此来看，与当下经济增速适配的利率相比，2020年~2021年的房贷利率确实偏高。

过高的房贷利率自然加重了居民的负担。我们比较了 2011 年、 2014 年、 2018 年和 2021 年四轮房贷利率较高时期居民支付超额利息的比重。对比发现 2021 年购房的人群支付的超额利息明显高于过去几轮。较高的还本付息压力下，居民提前还款的意愿自然较大。具体测算方法来看：

第一步：我们以个人住房贷款利率减去一般贷款利率的差值高出-78bp的部分定义为居民的超额支付利率；

第二步：通过超额支付利率乘以年度的个人住房贷款增量得出这一年居民购房支付的超额利息；

第三步：根据新增住宅销售/人均住宅面积得到这一年的购房人群；

第四步： 2011年、2014年、2018年和2021年的购房人群乘以放松后的居民年度收入得到购房居民收入；

第五步：用超额利息除以购房人群收入得到居民支付的超额利息占收入的比重。

过高的房贷利率的背后，叠加了居民缺乏适当的投资理财方式的困境。对于居民而言，投资可主要分为地产投资和股票投资两大类。回顾历史来看，当地产价格同比和股票指数同比低于房贷利率的情境下，对于居民而言，用闲置资金偿还前期的贷款反而成了“最高收益的投资”。数据来看，2008年，2012年和2022年当房贷利率高于地产价格和股票同比的情境下，个人住房贷款均有出现负增长的情况。

三、提前还款后，商业银行还有没有让利空间？

（一）商业银行房贷业务的比重和利润情况

从存量来看，截止2022年底，个人存量房贷占各项贷款余额的比重为18%；从增量来看，2019~2022年个人住房贷款增量占各项贷款增量的比重分别为26%，22%，19%，2%。2022年的住房贷款占整体贷款的下滑态势及其明显。从结构来看，我们整理71家样本银行数据（2021年利润加总后占所有银行90%），其中国有行和股份制银行个人住房贷款占比较高，城商行和农商行相对低一些。

从净利润视角来看，疫情影响了商业银行的盈利能力，也限制了商业银行的让利空间。净利润层面，大行2019年净利润增速10.8%，2020~2022年三年平均6.8%；股份行2019年净利润增速9.1%，2020~2022年三年平均6.2%；城商行2019年净利润增速2%，2020~2022年三年平均0.6%；农商行2019年净利润增速9.2%，2020~2022年三年平均-3.1%。净息差来看，大行2022年净息差较2019年下行0.2%，股份行下行了0.1%，城商行下行了0.4%，农商行下行了0.7%。

（二）提前还款规模对于商业银行可能造成的影响

根据上文的71家样本银行数据，我们尝试推算出国有行，股份行，城商行，农商行的个人房贷业务总量，在此情境下，我们尝试测算提前还款对于商业银行可能造成的影响：

（1）如果提前还款后，商业银行能够找到其他贷款需求渠道的话，那么提前还贷对于商业银行的利润影响相对可控。具体测算方式来看：针对提前还贷这一行为来看，我们进行三点假设：①提前还款的居民选择30%的贷款提前偿还（现实中多数为部分提前偿还）。②假设银行腾挪出的贷款额度投向一般贷款资产。③房贷利率以2021年底的个人住房贷款利率为标准。

测算结果层面，每增加5%提前还款的居民，对应国有大行利润较2022年少增0.33%，股份行利润较2022年少增0.21%，城商行较2022年少增0.12%，农商行较2022年少增0.04%。如果使商业银行净利润回到2021年，对应国有大行可以接受21%居民提前100%偿还，股份行可以接受58%居民提前100%偿还，城商行可以接受78%的居民提前100%偿还， 农商行由于 2022年净利润低于2021年，因此不在我们测算考量范围内。

（2）如果提前还款后，商业银行不能够找到其他贷款需求渠道的话，那么提前还贷对于商业银行的利润影响则相对较大。具体测算方式来看：我们进行两点假设：①提前还款的居民选择30%的贷款提前偿还（现实中多数为部分提前偿还）。②房贷利率以2021年底的个人住房贷款利率为标准。

测算结果层面，每增加5%提前还款的居民，对应国有大行利润较2022年少增1.9%，股份行利润较2022年少增1.2%，城商行较2022年少增0.7%，农商行较2022年少增0.2%。如果使商业银行净利润回到2021年，对应国有大行可以接受3.8%的居民提前100%偿还，股份行可以接受9.8%的居民提前100%偿还，城商行可以接受14%的居民提前100%偿还，农商行由于2022年净利润低于2021年，因此不在我们测算考量范围内。

（3）如果为了对抗提前还款行为，商业银行降低存量贷款利率的话，那么对商业银行的冲击同样较大。如果使居民的存量房贷利率恢复至历史常态，2021年末房贷利率较一般贷款利率高44bp，考虑一年期LPR与五年期LPR利差缩窄之后，对应存量房贷利率或仍需下行约100bp。（假设30%的存量房贷利率调降）

测算结果层面，每降低10bp的存量房贷利率，对应国有大行利润较2022年少增0.7%，股份行利润较2022年少增0.4%，城商行较2022年少增0.2%，农商行较2022年少增0.1%。

四、风险提示

RMBS本身不具备代表性。

货币政策超预期。

房价超预期。

测算基于特定假设，存在局限，结果不代表现状及未来趋势。

具体内容详见华创证券研究所3月7日发布的报告《【华创宏观】定量测算居民提前还款可能造成的影响》。